Che fare se il venditore indica una classe energetica più alta?

Si può denunciare chi vende una casa se la classe energetica è diversa rispetto a quella indicata nel rogito notarile?

Immagina di aver acquistato un appartamento da una ditta di costruzioni e che questa, nell’atto di compravendita, abbia dichiarato una classe energetica più alta di quella effettiva. Una volta rilevato l’inganno grazie alla perizia di un tecnico, ti decidi di agire nei confronti del venditore. Potresti denunciarlo per truffa o comunque chiedere la restituzione del prezzo corrisposto? La questione è stata affrontata dalla Cassazione [1]. La Corte ha spiegato che fare se il venditore indica una classe energetica più alta. Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Classe energetica più bassa: è truffa?

Sotto un aspetto penale, chi vende un immobile con una classe energetica più bassa di quella dichiarata non risponde del reato di truffa. Secondo la Cassazione, infatti, la truffa presuppone un inganno che non può ridursi alla mera reticenza o a una dichiarazione inesatta. Sono necessari gli artifici e dei raggiri di cui va fornita la prova. Quindi, il semplice fatto di vendere un bene con qualità diverse rispetto a quelle promesse costituisce un semplice illecito civilistico, fonte tutt’al più di risarcimento del danno. Nessun reato, pertanto, può configurare tale condotta, con conseguente inammissibilità della querela. E questo perché la dichiarazione di una classe energetica più alta di quella effettiva potrebbe non dipendere da dolo (malafede) ma anche da colpa, ossia da un situazione che non dipende dalla volontà del venditore (come nel caso di errore o negligenza del tecnico che ha redatto la certificazione). 

Classe energetica più bassa: il risarcimento del danno

Vendere un bene con caratteristiche diverse da quelle promesse costituisce un inadempimento contrattuale. Da esso deriva l’obbligo del risarcimento per via del deprezzamento del valore del bene. 

Con la conseguenza che l’acquirente avrà tre alternative:

• se l’inadempimento è grave, di entità tale cioè che, se conosciute in partenza le reali condizioni del bene, il contratto non sarebbe mai stato concluso, è possibile chiedere alternativamente:
  • la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento dell’accordo, il rimborso del prezzo dietro restituzione dell’immobile) oltre al risarcimento del danno per le conseguenze subite (si pensi ai costi notarili, al trasferimento di mobilia, ecc.);
  • il risarcimento del danno rapportato al deprezzamento del bene di cui però si vuol mantenere la proprietà e alle spese sostenute per il maggior consumo energetico (riscaldamento e raffreddamento dell’immobile acquistato);
• se l’inadempimento non è grave, è possibile solo chiedere una riduzione del prezzo di acquisto (e quindi un parziale rimborso di ciò che si è già versato);
• è infine possibile chiedere, laddove tecnicamente possibile, l’adeguamento dell’immobile alla classe energetica dichiarata a spese del venditore. 

Ai fini del risarcimento del danno, si può ritenere che la responsabilità diretta nei confronti dell’acquirente sia del venditore, il quale potrà eventualmente rivalersi nei confronti del certificatore se l’indicazione impropria della classe energetica è dovuta a un errore commesso da quest’ultimo.

Non è invece ipotizzabile una responsabilità del notaio non avendo questi la competenza professionale per verificare le attribuzioni energetiche dell’immobile ma dovendo solo controllare la sussistenza dell’Ape (attestazione di prestazione energetica) allegata all’atto di vendita.

Se infine, l’acquirente ha stipulato solo il compromesso (ossia il “contratto preliminare”) può decidere di sottrarsi all’obbligo di stipulare il contratto definitivo e quindi di rogitare.

Quando è possibile denunciare per truffa il venditore della casa?

La querela per truffa può scattare solo a patto che vi sia la prova dell’esistenza di un progetto fraudolento del venditore sfociato nell’atto di compravendita o anche di un dolo successivo al momento della stipula. Il venditore insomma si deve essere impegnato a falsificare i documenti, inducendo in errore l’acquirente in modo da non fargli comprendere la realtà dei fatti.