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L’amministratore può chiedere e riscuotere le quote se l’assemblea ha approvato il bilancio e deliberato i lavori ma non ha stabilito nulla sulla ripartizione?
L’assemblea del tuo condominio ha deliberato l’esecuzione di lavori piuttosto costosi per la manutenzione straordinaria dell’edificio. Esamini il verbale e ti accorgi che l’approvazione è avvenuta sul costo complessivo, in base al preventivo presentato dall’impresa, ma senza provvedere sul piano di riparto delle spese. Ora, l’amministratore ti chiede di versare la quota di tua spettanza e ti ha comunicato l’importo con una bolletta straordinaria, ma tu sospetti che la ripartizione non sia stata operata in maniera corretta tra i vari comproprietari e, perciò, ritieni di non essere tenuto a pagare. In condominio si deve pagare se manca il riparto delle spese?
Alla ditta aggiudicataria ed incaricata dei lavori poco importano le questioni interne: l’impresa ha contrattato con il condominio, ha avuto il preventivo approvato ed ha iniziato l’esecuzione delle opere previste. Dall’altro lato, tu vorresti opporti perché temi che non siano stati rispettati i criteri di suddivisione delle quote. In questi casi, devi sapere che la legge e la giurisprudenza ti danno torto: l’amministrazione può chiedere e pretendere il versamento delle quote necessarie a saldare i debiti condominiali con i fornitori esterni anche se manca il piano di riparto. Lo prevede la legge e lo ha ribadito di recente anche la Corte di Cassazione. L’unica differenza pratica è che, in assenza del piano di riparto approvato dall’assemblea, l’amministratore non potrà munirsi di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi e così il recupero delle somme sarà più lento.
Assemblea condominiale e approvazione delle spese
Ogni anno, l’assemblea condominiale deve approvare il bilancio consuntivo dell’esercizio, che di recente si è trasformato in un più complesso rendiconto condominiale: un resoconto completo della gestione, necessario per valutarne l’andamento e dare un giudizio sull’operato dell’amministratore.
Con l’approvazione del rendiconto il bilancio diventa incontestabile ed è accettato dai condomini nel suo contenuto; a seguito della delibera favorevole, le possibilità di impugnazione sono circoscritte (per conoscerle in dettaglio leggi “Come contestare il bilancio condominiale“). Prima di arrivare alla riunione assembleare, l’amministratore ha però l’obbligo di rendiconto, che si concretizza mettendo la documentazione contabile a disposizione di tutti i condomini, per consentire l’approvazione da parte dell’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale.
Pagamento quote condominiali senza approvazione del bilancio
Dall’approvazione del rendiconto sorge l’obbligo per i condomini di pagare al condominio, ciascuno per la sua quota di proprietà in base alle tabelle millesimali, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni. Ma le spese di manutenzione ordinaria non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea e possono quindi essere riscosse dall’amministratore nel corso dell’anno al quale si riferiscono, sulla sola base del bilancio preventivo.
Invece, quando si tratta di interventi di manutenzione straordinaria (solo se sono urgenti e indifferibili), l’amministratore può autorizzarli (e quindi chiedere le quote ai condomini); altrimenti, occorre sempre la loro specifica approvazione da parte dell’assemblea.
Per maggiori approfondimenti leggi l’articolo: Dovute le quote condominiali senza approvazione del bilancio.
Il piano di riparto delle spese condominiali
Il dovere di ciascun condomino di contribuire alle spese comuni discende direttamente dal fatto di essere comproprietario e, come tale, tenuto a partecipare ai costi di gestione per il mantenimento dei beni ed il funzionamento dei servizi condominiali. Abbiamo visto poco fa che l’approvazione del rendiconto consuntivo, o delle spese speciali che il condominio decide di sostenere per particolari opere e lavori, non esclude l’obbligo di contribuire alle normali spese di funzionamento, che sono consuete, ricorrenti e agevolmente preventivabili.
La Cassazione [1] ha precisato che «l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e, quindi, preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio»; in parole semplici, si deve pagare la quota anche se manca il piano di riparto delle spese condominiali.
Talvolta, l’assemblea si limita ad approvare il bilancio e le spese di manutenzione straordinaria ma non provvede espressamente alle modalità di ripartizione dell’importo complessivo tra i singoli condomini. In questi casi, è l’amministratore ad imputare la quota di spesa di ciascuno in base ai millesimi applicabili secondo le tabelle vigenti. La legge [2] consente all’amministratore di adottare tali provvedimenti, che sono obbligatori per i condomini, salvo il successivo ricorso all’assemblea o all’autorità giudiziaria; intanto, però, bisogna pagare le quote richieste, anche perché il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento dell’amministratore fino a quando esso non viene revocato dall’assemblea o dal giudice (per approfondire leggi “Impugnazione assemblea condominiale”).
Decreto ingiuntivo al condomino moroso anche senza riparto spese
Nel caso richiamato all’inizio di questo articolo, la Cassazione [3] ha sancito che l’obbligo di pagamento delle spese del condomino moroso permane anche quando egli contesta i debiti assunti dal condominio verso appaltatori esterni: nel caso di specie, il condomino si era opposto al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dall’amministratore sostenendo che l’appalto stipulato con l’impresa aggiudicataria dei lavori era nullo, ma il suo ricorso è stato respinto.
La Suprema Corte ha affermato che l’obbligo di pagare il dovuto al condominio è indipendente dalle vicende di invalidità delle obbligazioni assunte dal condominio con i fornitori, perciò non si può omettere il versamento delle quote richieste dall’amministratore, neppure quando manca il piano di riparto spese che ha un valore esclusivamente interno alla compagine condominiale: «anche ove sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso».
Inoltre, il credito del condominio verso ciascun partecipante alla cosa comune è del tutto distinto ed autonomo rispetto ai debiti del condominio nei confronti di terzi, quindi l’azione intrapresa dall’amministratore per ottenere il pagamento delle quote dai condomini morosi non può risentire delle azioni instaurate dal condominio verso appaltatori e fornitori.
In altri termini, l’obbligo del singolo condomino di pagare la sua quota di spese dovute – e richieste dall’amministratore anche con l’ingiunzione di pagamento in caso di morosità – è del tutto indipendente dalle vicende del condominio verso il fornitore esterno: non è perciò possibile ritardare oppure omettere il versamento.
Decreto ingiuntivo: quando è immediatamente esecutivo
I giudici di piazza Cavour precisano che, in base alla legge [4], «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione».
Il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo lascia al debitore la facoltà di proporre opposizione entro 40 giorni ma intanto consente al creditore di avviare l’espropriazione forzata senza dover attendere tale termine.
Così per la riscossione delle quote condominiali non saldate l’unica differenza, all’atto pratico, è che in assenza del piano di riparto l’amministratore potrà ottenere il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso, ma senza la clausola di provvisoria esecuzione, mentre quando c’è il piano di riparto il giudice emetterà il decreto contenente l’ordine di pagamento immediatamente esecutivo.
Fonte: laleggepertutti.it
