La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. L’art. 1129 c.c. stabilisce che in questo caso, se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’A.G. su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario. Questa formulazione rappresenta un elemento di novità, atteso che in precedenza l’amministratore, che non fosse anche condomino, era costretto a rimanere in prorogatio, convocando numerose assemblee sino a quando l’assemblea non fosse riuscita a nominare un sostituto.

Ma questa non è l’unica novità. La riforma ha inteso determinare un elemento di forte trasparenza amministrativa tra condòmini ed amministratore, quindi pretende chiarezza nel rapporto contrattuale ed ha introdotto una esplicita previsione in materia di compenso dell’amministratore. Secondo il dato normativo di cui all’art. 1129 c.c. (comma 14) l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (quindi in mancanza deve essere dichiarato decaduto).

Quindi l’accettazione dell’incarico e la specifica degli elementi che costituiscono il suo compenso determinano un rapporto tra amministratore e condòmini che rientra nell’alveo del mandato con rappresentanza: un rapporto fiduciario grazie al quale gli effetti delle azioni svolte dal mandatario (amministratore) in nome e per conto del mandante (condominio) si riverberano immediatamente nella sfera giuridica dei rappresentati.

Viceversa, la mancata accettazione dell’incarico, ovvero ancora la mancata specificazione degli elementi analitici che costituiscono il compenso, determinano la nullità dell’incarico, con la conseguenza che tutti gli atti compiuti dal falsus administrator non hanno capacità di incidere o influenzare la sfera giuridica condominiale. Questo perché nell’ordinamento italiano l’apparenza del diritto trova specifico ingresso solo in ipotesi tipizzate e normatizzate dal legislatore, non potendosi ritenere applicabile in via analogica.

Invero, se colui che non ha rispettato il requisito del 1129 c.c. si ritiene (falsamente) amministratore e firma contratti, procede a trattative, lo fa in nome proprio e per conto altrui, così che le conseguenze del suo operato rimangono nell’ambito della propria sfera personale e solo una attività ulteriore può vincolare il condominio. In casi del genere, il falsus administrator dovrebbe provvedere a correggere il vizio insanabile sotteso alla sua nomina, convocando nuova assemblea. In difetto, anche uno solo dei condòmini, senza formalità, può richiedere la convocazione dell’assemblea per la nomina dell’amministratore: norma straordinaria perché si tratta di una vacatio dell’organo condominiale da colmare quanto prima.

Oppure i condòmini ex art. 66 d.a.c.c. (se sono più di un sesto), possono chiedere al falsus administrator di convocare una nuova assemblea, nella quale inserire all’Odg revoca e/o nomina amministratore, con determinazione del compenso, etc. Se il falsus administrator non ottempera, in effetti è incorso proprio in uno di quei casi che il legislatore ha previsto come esplicito motivo di revoca, e quindi non vale la pena darsi da fare per trattenerlo, visto che ha dimostrato subito una assoluta ignoranza della legge ed una assenza di capacità di gestire le situazioni condominiali e collettive.

Ma attenzione: vi sono anche motivi specifici di revoca dettati dall’art. 1129 c.c. (comma 2) “Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.

Viceversa, se lo stesso non comunica i propri dati e non indica se esistono i registri obbligatori, il luogo di conservazione e di consultazione, né le modalità di consultazione, ledendo le legittime facoltà riconosciute ai condòmini per legge, si tratta di una lesione talmente grave da essere sanzionata con la revoca giudiziale senza bisogno di passare per l’assemblea. Infatti, continuando, all’art. 1129 (comma 11) c.c, “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. 

Dalla lettura in sequenza dei commi, a noi appare che:

* il rinnovo non può essere tacito, ma deve essere esplicito ed analitico;

* al momento del rinnovo le comunicazioni di cui al comma 2 art. 1129 c.c. sono obbligatorie sempre;

* la mancanza di comunicazione dei dati costituisce grave irregolarità che abilita ciascun condomino a chiedere la revoca senza passare per l’assemblea;

* la revoca da parte dell’A.G. impedisce la rinomina dell’amministratore revocato;

* al momento del rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo del suo compenso a pena di nullità della nomina.

E comunque si tratta di casi in cui il singolo condomino può ottenere diretto accesso alla tutela giurisdizionale senza passare per il vaglio dell’assemblea. Ma se il condomino ha offerto all’amministratore apparente l’opportunità di sanare il tutto e questi non l’abbia colta, allora non è il caso di darsi pena a trattenerlo perché delle due l’una: o è attaccato alla poltrona; o non sa fare il suo mestiere.