[A cura di: avv. Enrico Morello – reps. centro studi Agiai – in collaborazione con: Valentina Napoli]

Terrazza a livello come il lastrico solare: alla spesa per la riparazione devono concorrere tutti i condòmini, in ragione dell’utilità della terrazza per gli appartamenti sottostanti, che ne assicura la copertura.

A ribadire questo principio è la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 18164/14 del 25/08/14, ha precisato che tutti i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione della terrazza a livello, in concorso con il proprietario della terrazza stessa, anche quando il suo deterioramento sia derivato dalla mancata manutenzione o da difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive.

Questo obbligo di contribuire trova fondamento – precisa la Corte – “non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti”. 

In un edificio condominiale, per terrazza a livello si intende una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, tal che deve ritenersi, per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto. 

Secondo giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”. La terrazza a livello, anche se di proprietà o in uso esclusivo di un singolo, pertanto, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare, nonostante le differenze strutturali che contraddistinguono le due superfici. 

Nella sentenza in esame, i giudici di legittimità hanno ribadito che in ogni caso il condominio continua a mantenere l’onere della custodia ex art. 2051 c.c., dei danni provocati negli alloggi sottostanti al terrazzo a livello in seguito a infiltrazioni d’acqua conseguenti a difetti di manutenzione, salvo che non derivino da fatto imputabile al solo proprietario o a colui che ne fa uso esclusivo.

Di conseguenza, tutti i condòmini proprietari degli immobili che si trovano sotto la terrazza a livello, devono farsi carico dei danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua ai piani inferiori secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., secondo cui quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa del lastrico, per gli altri due terzi sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari ad essa sottostanti.  

 

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