Risarcimento danni lastrico solare: ultime sentenze

Quotidiano Del Condominio
28 settembre 2021

Lastrico solare dell’edificio condominiale; domanda di risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni di umidità.

La legittimazione passiva del singolo condomino
Non sussiste la carenza di legittimazione passiva del condomino intervenuto volontariamente nel giudizio di risarcimento danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare azionato da altro condomino contro il condominio, sussistendo il potere del singolo condomino di agire e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio per tutelare i diritti riguardanti le parti oggetto di proprietà comune.

Allontanamento dall’abitazione per infiltrazioni provenienti dal lastrico solare
L’allontanamento dei proprietari di un’immobile a seguito delle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico solare soprastante, comporta una lesione dei diritti costituzionalmente garantiti ex art. 42 Cost. e, pertanto, compete agli stessi il risarcimento del danno non patrimoniale in conseguenza del disagio e dello sconvolgimento delle abitudini di vita patito dalla famiglia a seguito dei danni provocati alla propria abitazione ed ai mobili che l’arredavano (nella specie i danni hanno reso indispensabile il trasferimento dell’intera famiglia per cinque mesi dalla propria abitazione in altro immobile al fine di rendere possibile l’esecuzione dei lavori di ripristino, con annesse operazioni di imballaggio e trasloco dei mobili, in parte sostituiti perché irreparabilmente danneggiati).

Lastrico solare di proprietà o uso esclusivo: danni e responsabilità civile
Risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c., quale custode del bene, il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello dell’appartamento, nell’ipotesi di danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante. Il custode sarà liberato soltanto ove dia prova della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, potendo quest’ultimo caso sussistere anche nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all’attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode .

Danni derivanti dal lastrico solare
In caso di danni derivanti dal lastrico solare, i criteri di ripartizione delle spese necessarie alla sua manutenzione non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore.

Pertanto, la domanda di risarcimento dei danni è proponibile dal danneggiato nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione.

Lastrico solare di uso o proprietà esclusivi
Il lastrico solare dell’edificio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in senso esclusivo a uno dei condomini. Da ciò deriva che a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, costoro concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 del Cc, ovvero in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la tesi dei condomini, i quali ritenevano che il riparto tra gli stessi delle spese dovesse avvenire, invece, nel caso di risarcimento del danno, secondo le tabelle millesimali.

Dovere di custodia del condominio
In tema di responsabilità per danni del condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., la responsabilità del condominio risiede nel dovere di custodia, che deve definirsi come potere di fatto sulla cosa, di regola corrispondente ad una situazione giuridica che sia almeno di detenzione qualificata e che conferisce al custode la possibilità e l’obbligo, in concreto, di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale; responsabilità che va esclusa nelle ipotesi in cui ricorra il caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Il Condominio, nel caso di specie, in qualità di proprietario del lastrico solare, ai sensi art. 1117, comma 1, n. 1) c.c., è obbligato ad esercitare un effettivo e non occasionale obbligo di vigilanza e custodia sul medesimo, con la conseguenza che in relazione ai danni cagionati dal lastrico solare è tenuto sia alla eliminazione della causa dei danni, che al risarcimento dei danni medesimi.

Funzione del lastrico solare
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con riparazione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il Condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico stesso.

(Nella specie, il Trib. ha accolto la domanda di risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni di umidità).

Infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico
Dei danni cagionati all’appartamento sottostante a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, anche se l’ammontare del risarcimento deve essere diviso secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire per due terzi a carico di tutti i condomini della parte dell’edificio a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, ed il residuo terzo a carico dei titolare del diritto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo.

Pertanto, corretta è la richiesta di risarcimento dei danni al condominio, in persona dell’amministratore, che rappresenta tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione del terrazzo in questione, ivi compreso il proprietario dell’appartamento posto allo stesso livello del terrazzo.

Danni da infiltrazione
In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente a oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti spetta al proprietario del lastrico solare soltanto allorché detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio.

Qualora pertanto detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente a oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio.

(Nella specie, ha precisato la S.C. che una tale condotta non risulta mai avere formato oggetto di prova al riguardo, neppure offerta).

Difetto di manutenzione del soprastante lastrico solare
L’amministratore del condominio, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre, non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio, o ad impugnare la sentenza a questo sfavorevole, senza previa autorizzazione a tanto dell’assemblea dei condomini, fermo restando peraltro che, qualora egli si sia costituito in giudizio o abbia proposto l’impugnazione senza la detta autorizzazione, il suo operato può essere ratificato dall’assemblea (eventualmente anche in seguito all’assegnazione da parte del giudice di un termine a tal fine, ai sensi dell’art. 182 c.p.c.), derivandone, in mancanza, la inammissibilità della sua costituzione in giudizio o della sua impugnazione.

(Nella specie, la S.C., premesso che la controversia, avente ad oggetto il risarcimento dei danni cagionati da infiltrazioni d’acqua verificatesi in un appartamento dell’edificio condominiale per difetto di manutenzione del soprastante lastrico solare, esulava da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131, comma 1, c.c., ha dichiarato la inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio senza l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, non avendo il medesimo neppure provveduto, di fronte all’eccezione al riguardo sollevata da controparte, a munirsi della necessaria ratifica).

Imperfezioni del lastrico solare
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, deve adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno. Di conseguenza, risponde, ex art. 2051 c.c. dei danni cagionati alla proprietà esclusiva di uno dei condomini, ponendosi questi ultimi come terzi nei confronti del condominio stesso. Detta responsabilità del condominio è di natura oggettiva, a fronte della prova gravante sul danneggiato circa il nesso causale tra la res ed il danno. Il condominio per sottrarsi alla responsabilità può provare che il danno sia dipeso da caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale.

Pertanto in mancanza di prova in tal senso ed in presenza di danni da infiltrazione d’acqua ad un condomino, causati da imperfezioni del lastrico solare, il condominio è tenuto al relativo risarcimento.

Diritto d’uso esclusivo del lastrico
È noto che il lastrico solare, come del resto le terrazze a livello, anche nell’ipotesi in cui vengano sfruttate esclusivamente da un determinato soggetto, conservano la funzione prioritaria di copertura dell’intero edificio. Si pone, pertanto, il problema di stabilire se la responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti dalla detta superficie debba ricadere sul proprietario esclusivo, sul condominio o su entrambi.

Nel caso in esame, l’assunto in ragione del quale deve individuarsi la legittimazione, è che queste ultime dipendano da un difetto di impermeabilizzazione, e, pertanto da un difetto delle strutture funzionali alla copertura dello stabile, e non da un cattivo utilizzo del lastrico che, in quanto tale sarebbe imputabile esclusivamente al suo proprietario. Ciò posto, la questione in ordine alla responsabilità per tale ipotesi di danno va risolta nel senso che del danno sono chiamati a rispondere tutti i condomini secondo le proporzioni di cui agli art. 1126, c.c.

Pertanto, va esclusa “la titolarità passiva” in capo al proprietario esclusivo del lastrico del diritto al risarcimento del danno invocato dal proprietario dell’appartamento interessato dalle infiltrazioni, con la precisazione che la relativa domanda va quindi proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, compreso il proprietario o titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico, il quale, può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, ed al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici, od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi.

Spese di riparazione del lastrico solare
In tema di condominio, la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.

In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in controversia tra il condominio ed il proprietario del terrazzo soprastante un locale condominiale, costituente lastrico solare di tale locale, per le riparazioni necessarie ad eliminare le infiltrazioni d’acqua verificatesi nell’immobile condominiale a causa del difetto di impermeabilizzazione del terrazzo, dovuto a vetustà della relativa guaina impermeabilizzante e non già a vizi originari di progettazione o di esecuzione del manufatto, aveva ritenuto che la fattispecie fosse da sussumere nell’ambito applicativo dell’art. 2051 c.c.).

Lastrico solare di proprietà esclusiva
In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti spetta al proprietario del lastrico solare soltanto allorché detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio.

Qualora pertanto detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio.

Ricostruzioni del lastrico solare
Se alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico solare sono obbligati solo i condomini, in quanto il lastrico adempie soltanto alla funzione di copertura dell’edificio (e perciò appartiene solamente ai partecipanti al condominio), al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua derivanti dal lastrico per difetto di manutenzione sono tenuti i condomini, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà.

Se invece alla riparazione ed alle ricostruzioni sono tenuti, oltre i condomini, anche il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo perché il lastrico, oltre la funzione di copertura, al proprietario superficiario o al titolare dell’uso esclusivo offre concretamente altre utilità, dei danni rispondono in concorso tra loro, tutti gli obbligati inadempienti (condomini, proprietario superficiario, usuario esclusivo), secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.

Vale a dire: i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei due terzi; il titolare della proprietà o dell’uso esclusivi, in ragione del terzo residuo. Il condominio, per andare esente da responsabilità deve dimostrare di essersi positivamente adoperato per risolvere a livello condominiale il problema delle infiltrazioni provenienti dai propri terrazzini senza alcun risultato utile.

La condotta non collaborativa del condominio non esime il condominio dalla responsabilità disciplinata dall’art. 2051 c.c., in ragione della natura condominiale del bene ed in assenza di prova della ricorrenza dell’esimente dal caso fortuito.

Domanda di risarcimento danni
Merita accoglimento la domanda di risarcimento danni provocati ad un appartamento dalle infiltrazioni di acqua meteorica riferibili all’inadeguata impermeabilizzazione della pavimentazione della sovrastante terrazza, svolgente anche la funzione di lastrico solare. Detta responsabilità è da ascrivere in solido sia al proprietario esclusivo del lastrico solare che ai condomini ai quali il lastrico solare funge da copertura.

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