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I prezzi scendono, le compravendite salgono. è l’andamento del mercato immobiliare nel primo semestre 2014 in due capoluogo importanti quali Genova e Bologna. A scattare la fotografia, il report periodico del gruppo Tecnocasa.
A Genova, il calo delle quotazioni è stato nell’ordine del 5,7%. Forse anche grazie a questo ulteriore ribasso, sono però aumentate le compravendite, soprattutto nei primi tre mesi del 2014, quando sono state effettuate 1.415 transazioni, pari al 25,3% in più. Sul versante della domanda, la maggiore concentrazione delle richieste è stata registrata sul quadrilocale (39%), seguita dal trilocale (25,8%). La disponibilità di spesa è compresa tra 120 e 169 mila € nel 28,3% dei casi, ma aumenta la concentrazione nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro. Interessante segnalare che l’interesse all’acquisto afferisce all’abitazione principale in percentuale maggiore alla media nazionale (90,5%). Per quanto concerne le locazioni, infine, l’andamento dei canoni vede un calo del 3,7% sui bilocali e del 3,8% sui trilocali.
Spostandosi a Bologna, nel primo semestre 2014 i prezzi sono diminuiti del 4,7% rispetto al semestre precedente. In netto ribasso le zone centrali (-10%), mentre ha retto meglio il mercato a Mazzini-Savena. Con il calo delle quotazioni degli immobili, anche a Bologna sono aumentate le compravendite, salite del 29,2% nei primi tre mesi dell’anno. Il 50% dei potenziali acquirenti dispone di budget non superiori ai 169mila euro, il che fa concentrare le richieste su trilocali e bilocali. La domanda di immobili in affitto è particolarmente sostenuta, soprattutto nelle zone centrali e a ridosso delle facoltà universitarie.
GENOVA
Principe-Oregina
L’area fa segnare una contrazione del 7,7%. Diminuiscono i prezzi in zona Oregina, ma c’è più fiducia all’acquisto, nonostante permanga una certa distanza tra domanda e offerta. Molto bene il mercato delle locazioni, che vede una domanda in aumento e canoni in leggera diminuzione. La parte centrale di Oregina si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio ed è composta da palazzi di natura popolare degli anni ’60, dove un buon usato costa 1100-1200 euro al mq. La parte collinare, ha nelle vie Maculano, Costanzi, Fumagalli e Montanari le aree principali e più richieste. L’offerta abitativa consiste in palazzi degli anni ’20-’30, quasi tutti già completamente ristrutturati, dove un medio usato costa circa 2000 euro al mq.
Cornigliano-Sampierdarena
La zona ha chiuso la prima parte dell’anno con un calo del 7%. Diminuiscono i prezzi a Sampierdarena, ad eccezione delle zone di corso Martinetti e via Monti, dove invece si sono mantenuti stabili. Il numero di compravendite è in leggero aumento, ma le tempistiche di erogazione del mutuo sono ancora lunghe; più dinamico il mercato degli affitti. Tra le aree più richieste ed apprezzate del quartiere ci sono corso Martinetti, via Monti e via Fossato che, nella parte alta e precollinare, sono più residenziali e verdi: con una spesa di 1500-1600 euro al mq è possibile acquistare tipologie degli anni ’60 in buone condizioni e dotate di vista mare. Prezzi più bassi si segnalano in zona Rolando – Rota, dove il medio usato è valutato 1000 euro al mq. Popolari e trascurate le aree di via Sampierdarena e del Lungomare Canepa, caratterizzate da vecchie case di pescatori che si possono acquistare con una spesa di 600 euro al mq.
Voltri-Pegli-Sestri
Calo dei prezzi, ma in percentuale minore che nel resto della città (-4,8%). In zona Prà si registra un netto calo dei prezzi, ma il centro tiene meglio perché più comodo e ben collegato rispetto alle alture. Incidono ancora le difficoltà di accesso al credito e le problematiche lavorative. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda e canoni in diminuzione: gli inquilini sono diventati più esigenti e ricercano appartamenti già in buono stato e possibilmente arredati almeno con cucina.
Il Centro Storico di Prà risale ai primi anni del ’900 e ha in Vico Bignone la strada principale, dove ci sono le tipiche case di pescatori che si valutano 1600-1800 euro al mq già ristrutturate, e 1100-1200 euro al mq se necessitano di lavori. Le altre zone, invece, sono caratterizzate da immobili ante ’67, che in buono stato hanno prezzi medi di 1200 euro al mq e raggiungono 2000-2100 euro al mq in via Cordanieri.
Certosa-Ponte Decimo
La macroarea fa segnare un calo delle quotazioni immobiliari del 6,3%. A Bolzaneto aumenta la domanda, ma i potenziali acquirenti tendono a puntare su ulteriori ribassi, e i venditori non sempre si sono mostrati propensi ad abbassare le proprie richieste. La zona più richiesta è il centro, in particolare via Zamperini e via Bettini perché sono poco trafficate, comode ai mezzi pubblici e dotate di tutti i principali negozi. L’edilizia è variegata e consiste in palazzi signorili dei primi anni del ’900, che costano circa 1600 euro al mq, e complessi condominiali degli anni ’60, molto ricercati perché dotati di posto auto (il prezzo medio è 1800 euro al mq). Interessante anche via Barchetta, dove l’usato in ottimo stato costa 1800-2000 euro al mq; le quotazioni scendono a non oltre 1000 euro al mq nei contesti che necessitano di ristrutturazione.
Soluzioni indipendenti sono presenti nella parte collinare (Murta, Geminiano, San Biagio). Quelle degli anni ’50-’60 sono valutate almeno 200 mila euro; le costruzioni più recenti – edificate 7-8 anni fa in classe B/A – costano 400-500 mila euro.
Marassi-Molassana-San Fruttuoso
L’area ha fatto segnare una contrazione del 5,1%. Diminuiscono notevolmente le quotazioni della zona Struppa-Prato. Le tempistiche di erogazione dei mutui sono lunghe, l’offerta immobiliare è elevata e i potenziali acquirenti cercano di spuntare prezzi ancora più bassi. Buona la domanda di appartamenti in locazione, in particolare di bilocali. L’area di Struppa-Prato è caratterizzata da soluzioni d’epoca e tipologie degli anni ’60-’80. Si vendono bene le abitazioni posizionate lungo le strade principali, ossia via Struppa e via Molassana, dove le abitazioni ristrutturate costano 1300-1500 euro al mq e possono toccare 1900 euro al mq se sono ottimamente rifinite e inserite in contesti pregevoli.
Quarto-Quinto
La prima parte del 2014 ha visto un calo del 5,8% nelle quotazioni immobiliari. Nervi cede il 5%, Quinto perde il 6,7%: tra le motivazioni ci sono una maggiore offerta immobiliare, che determina più riflessività e tempistiche più lunghe, e una generale tendenza da parte degli acquirenti a cercare di spuntare prezzi più bassi.
Quinto al Mare è una zona residenziale, situata a ridosso del mare e ben servita dalla stazione ferroviaria e dal casello autostradale, la cui offerta consiste soprattutto in abitazioni degli anni ’60-’70, accanto a cui ci sono le tipiche casette liguri degli anni ’40-’50. Le tipologie più datate si valutano 3000 euro al mq in buono stato e toccano 3500 € al mq se particolarmente ben tenute, mentre quelle più recenti costano 2500-3000 euro al mq perché sono state realizzate negli anni ‘80 in edilizia cooperativa. Nervi è un quartiere molto prestigioso, in cui la parte bassa ospita anche parchi verdi e strutture balneari. Qui l’edilizia risale agli anni ’60-’70, i prezzi oscillano tra 3000 e 3800 euro al mq, fino a toccare 5000 euro al mq per soluzioni particolarmente prestigiose.
BOLOGNA
Centro
Nelle zone centrali si registra un calo del 10%. Il mercato immobiliare in quest’area ha risentito delle problematiche di accesso al credito e della riduzione del budget medio, ma comunque c’è più interesse e fiducia. Via Saragozza e via San Felice sono caratterizzate dalle tipiche case bolognesi, dove si acquista tra 1800-2000 euro al mq allo stato originario e 2500 euro al mq se già ristrutturate. L’area più prestigiosa si sviluppa lungo strada Maggiore e via Santo Stefano: qui i valori medi oscillano da 2500 euro al mq per le tipologie da ammodernare a 3500 euro al mq per quelle già ristrutturate, ma possono toccare 4000 euro al mq nella zona di via Castiglione.
Scendono i prezzi nella zona di Indipendenza-Marconi, ma c’è maggior movimento, anche da parte di chi proviene da fuori città. Le soluzioni più costose si trovano all’altezza di via Ugo Bassi, dove condomini degli anni ’60 si alternano a palazzi dei primi anni del 1900: qui una soluzione ristrutturata si scambia a prezzi medi di 3200 euro al mq, mentre un buon usato ha valori medi di 2600 euro al mq. Nella zona a ridosso della Stazione, in via Polese presso piazza dei Martiri, ci sono soluzioni degli anni ’30-‘40 dove si registrano valori medi di 2200-2300 euro al mq.
Mazzini-Savena
La macroarea ha evidenziato stabilità nella prima parte del 2014. Nei quartieri San Ruffillo, Foscherara e Savena si registra una maggiore volontà di acquisto. Tra le zone maggiormente richieste di San Ruffillo ci sono via Cilea e via Scarlatti, dove le tipologie degli anni ’60 si acquistano a circa 2000 euro al mq, e via Ghirardini, dove ci sono soluzioni degli anni ’50-60 a 1700-1800 euro. Prezzi leggermente più alti (2400-2500 euro al mq) si registrano nell’area collinare (via Pacinotti, via Novaro), dove ci sono piccole palazzine con poche unità abitative, alcune delle quali dotate di giardino. A Savena-Foscherara le zone più richieste sono il “Centro Gallia” (via Argonne, via Domokos, via Savigno) e l’area che si sviluppa tra le vie Titta Ruffo, Stracciari, Oblach e Gubellini: i prezzi dell’usato sono molto simili e oscillano tra 2000 e 2200 euro al mq.
San Donato
Pesante calo dei valori immobiliari (-8,6%). A Pontevecchio-Fossolo si registrano prezzi in netta diminuzione, ma ci sono segnali di miglioramento per quanto riguarda l’erogazione del credito, che adesso avviene in tempi più rapidi. A Pontevecchio l’edilizia consiste in condomini degli anni ’40-’50, spesso da ristrutturare e senza ascensore, dove un buon usato costa 2000 euro al mq, mentre una soluzione da ristrutturare circa 1700 euro al mq. Fossolo è un quartiere più residenziale, dove sono presenti condomini degli anni ’70-‘80 circondati da parchi verdi e servizi per la famiglia: gli appartamenti superano 100 mq e si valutano 2000-2100 euro al mq già in buono stato e 1600-1700 euro al mq se da ristrutturare.
Bolognina
Diminuiscono le quotazioni anche nella macroarea Bolognina-Corticella, che chiude il primo semestre 2014 con -4,8%. In particolare, sono in calo del 6,3% le quotazioni immobiliari della zona Bolognina-piazza Unità: popolare e composta prevalentemente da palazzi costruiti tra gli anni ’50 e ’60, i cui valori oscillano tra 1200 e 1600 euro al mq. Prezzi più alti (circa 2100 euro al mq per il medio usato) si incontrano tra via Matteotti e piazza Unità, dove sono presenti tipologie degli anni ’70 e soluzioni storiche degli anni ’20-’30.
Saffi
La prima metà dell’anno evidenzia un ribasso dei prezzi pari a -5,1%. Barca fa segnare prezzi in diminuzione, anche se la parte più vicina al centro ha retto meglio grazie alla migliore qualità degli standard abitativi; Battindarno, invece, non ha evidenziato variazioni di prezzo dopo che i valori erano scesi notevolmente nei semestri precedenti. In generale si nota maggiore fiducia e volontà di acquistare e sembra che gli investitori si stiano riaffacciando.
La parte più richiesta di Barca si sviluppa attorno alle Terme Felsinee, dove un appartamento di nuova costruzione non supera 3500-3600 euro al mq, mentre una tipologia già ristrutturata si scambia a 2500-2600 euro al mq. Nei pressi di Croce di Casalecchio c’è il Centro Primavera, area circondata da parchi condominiali degli anni ’70 di grandi dimensioni che costano 2500-2600 euro al mq. Piacciono le soluzioni sorte di recente alle spalle di via della Barca, i cui valori non superano 2800-2900 euro al mq.
Il centro di Battindarno si estendo attorno a piazza Bonazzi, dove tipologie degli anni ’70 si scambiano a 1800-2000 euro al mq in ottimo stato e a circa 1600 euro al mq con qualche lavoro da effettuare. Villette a schiera sono presenti in via Borghese e via De Carolis, dove per una soluzione della seconda metà degli anni ’90 si devono mettere in conto 550-600 mila euro. Sempre interessante l’area del Parco della Certosa, dove si possono acquistare appartamenti degli anni ’50 in buone condizioni a 2000 € al mq, oppure tipologie degli anni ’90 che in buono stato hanno un valore di 3000 euro al mq.
Murri-S. Mamolo
In questa zona i valori sono scesi del 3,3%. I prezzi sono stabili a Castiglione Alta e in calo a Murri (-5%), Murri Alta (-4,2%) e San Mamolo (-3,9%). Il mercato è più dinamico grazie ai ribassi dei semestri precedenti, alla ripresa dell’erogazione del credito e a una maggiore volontà di acquisto. La zona più richiesta è Murri, dove l’edilizia consiste in palazzi degli anni ’50-’60, in cui un appartamento in buone condizioni si scambia a 2000 euro al mq. Sono stati completati, e quasi interamente venduti, i nuovi appartamenti ottenuti dalla demolizione di un vecchio cinema in zona Murri: si tratta di soluzioni con elevato risparmio energetico, i cui valori oscillano tra 4500 e 5000 € al mq, a fronte di una media per il ristrutturato di 3500 € al mq.
