Le aste immobiliari rappresentano una valida alternativa al mercato tradizionale per acquistare casa. Soprattutto in questo momento di aumento dei tassi per accedere ai mutui bancari. È però fondamentale conoscerne le regole e valutare con attenzione tutta la documentazione. È infatti vero che alle aste immobiliari è possibile fare acquisti a prezzi decisamente più bassi rispetto a quelli di mercato. Ma è anche vero che i rischi di incorrere in un “acquisto sbagliato” sono alti e sempre in agguato.
Tuttavia se fatto con consapevolezza, magari con l’aiuto di agenzie o avvocati specializzati, comprare all’asta può rivelarsi una scelta vantaggiosa sia per la prima o la seconda casa senza perdere la possibilità di ottenere le agevolazioni fiscali previste dalla legge.
Le aste sono da sempre un mercato parallelo a quello tradizionale dove, soprattutto nei piccoli centri abitati, è possibile acquistare unità immobiliari a prezzo stracciato. Il motivo è che le numerose “aste deserte” (cioè prive di partecipanti) fanno ogni volta diminuire il prezzo di partenza della vendita.
Esistono diverse procedure stabilite di volta in volta dai tribunali competenti che determinando il “prezzo base”, le date e le modalità di partecipazione alle aste immobiliari.
Si possono infatti svolgere in presenza, presso il delegato alla vendita, in tribunale oppure per via telematica. Vi sono poi delle aste “miste”, che si svolgono in maniera sincrona sia in presenza sia online.
A prescindere dalla tipologia, vince l’asta chi offre il prezzo più alto e, in presenza di offerte identiche, chi rilancia di più.
Una delle principali differenze rispetto alla vendita tra privati o tramite agenzia è il metodo di pubblicizzazione delle case all’asta. Documentazione e immagini degli immobili pignorati e messi in vendita si trovano sui siti ufficiali dei tribunali locali o su portali specializzati che offrono – di solito a pagamento – un servizio di supporto in tutte le fasi della procedura.
Tutti i cittadini italiani maggiorenni e gli stranieri con permesso di soggiorno possono partecipare alle aste in presenza o telematiche, come stabilito all’articolo 575 del Codice di procedura civile.
Via libera anche ai parenti del debitore, a prescindere dal grado, e al coniuge in separazione o comunione dei beni. Non possono invece partecipare alle aste immobiliari il debitore titolare dell’immobile pignorato e i soggetti pubblici in conflitto d’interesse, come il custode dell’immobile o il giudice dell’esecuzione.
La normativa vigente ammette che si possa partecipare alla vendita sia di persona sia tramite un legale delegato.
Quando si acquista un immobile sul mercato tradizionale compete all’agenzia immobiliare, al privato venditore o all’impresa costruttrice fornire la documentazione completa dell’unità abitativa, planimetria, classe energetica, dati catastali e così via. Nelle aste di immobili e terreni, invece, tale documentazione è allegata al bando di vendita pubblicato dai tribunali o dai siti che sponsorizzano le aste.
Chi non fosse esperto del campo, prima di partecipare alla vendita può chiedere ad un tecnico di valutare il reale valore dell’immobile, così da stabilire consapevolmente quanto offrire e quanto eventualmente rilanciare in fase di gara.
Le aste – soprattutto quelle immobiliari – sono viste con diffidenza da molte persone che temono di incorrere in cavilli burocratici, immobili con abusi edilizi e vecchi proprietari che non vogliono lasciare l’abitazione. Per questi ed altri motivi spesso si rinuncia a partecipare nonostante i prezzi siano davvero convenienti. Tuttavia è sbagliato dire a priori che le aste siano “pericolose”. Semplicemente, ci sono alcuni aspetti sui quali è necessario porre attenzione, quali:
– avere la copertura finanziaria per acquistare l’immobile in caso di aggiudicazione. Questo perché l’offerta è irrevocabile, vale a dire che chi si aggiudica l’immobile non può avere ripensamenti e dovrà saldare il prezzo;
– leggere attentamente la perizia dell’immobile redatta dal tribunale, dove sono indicati eventuali abusi edilizi (che dovranno essere sanati dall’aggiudicatario) e lo “stato”, cioè se libero o occupato dal debitore o da terze persone.
Evidenziati i fattori di rischio, le aste hanno indiscutibilmente dei vantaggi in termini economici: il prezzo di vendita inferiore, fino al 67% in meno del libero mercato; non sono dovute le spese di agenzia; non serve il rogito del notaio, a meno che non si ricorra al mutuo.
Infine, bisogna ricordare che, mentre sul mercato tradizionale è impossibile mettere in vendita un immobile in cui siano presenti degli abusi, nelle aste giudiziarie è consentito. La presenza di abusi, sanabili e non sanabili, non osta la richiesta del mutuo bancario, a patto però che il nuovo proprietario provveda alla sanatoria secondo le norme vigenti.

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