Si è svolto in Assoedilizia a Milano il terzo di quattro Seminari del ciclo Osservatorio Metropolitano dal titolo “Logiche immobiliari. Come operano e come guidarle”. È stato organizzato dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, in collaborazione con ARCHxMI, l’Associazione Interessi Metropolitani e con il supporto e patrocinio di Assoedilizia e di Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Milano e provincia.
Coordinatori, Gianni Verga ed Eugenio Radice Fossati.

Il seminario

Dopo l’apertura dei lavori a cura di Gianni Verga, ecco l’intervento del presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici: “Quello affrontato è un argomento vastissimo e generale. Significa parlare di mercato o di mercati immobiliari. A Cernobbio, al Forum Ambrosetti, nel 2016, in un intervento-stampa, ho avanzato un giudizio provocatorio e ironico: il mercato immobiliare è finito. Tutti gli indicatori davano segnali in questo senso. Dimezzamento del numero delle transazioni immobiliari rispetto ai dati pre-crisi, drastica riduzione del volume di affari, dilatazione dei tempi delle trattative. Oggi siamo in presenza di un leggero aumento del numero delle compravendite, ma assistiamo ancora ad una, sia pur lieve, riduzione dei valori. Cioè: aumenta la domanda, ma calano i prezzi. E se i prezzi aumentano, anche di poco, la domanda non segue più l’offerta. Come si fa a parlare di mercato immobiliare in queste condizioni”.

La globalizzazione

Come rimarca Colombo Clerici, “la globalizzazione ha portato alla omologazione dei mercati nei campi produttivi e finanziari; in campo immobiliare ha condotto alla segmentazione del mercato in differenti mercati, o meglio circuiti commerciali. Correlati, ciascuno, di regimi fiscali differenziati e di operatori distinti. Il cosiddetto relativismo fiscale tanto vituperato. Condizione essenziale perché si possa parlare di mercato immobiliare è che sussista un equilibrio tra domanda potenziale ed offerta potenziale. Oggigiorno siamo in presenza di una offerta reale che è contenuta, perché molti proprietari che vorrebbero vendere sono trattenuti dal farlo a cause di condizioni economiche inaccettabili. Se vendessero, svenderebbero. Fino a quando potranno resistere?”.

Le problematiche

Come spezzare questo circolo? “Il problema – sottolinea il numero uno di Assoedilizia – è che c’è stata una rarefazione della domanda, causata da condizioni fiscali, gestionali, amministrative, manutentive, eccessivamente onerose, per tutto il settore immobiliare ed anche da una sfiducia diffusa sulla tenuta del valore immobiliare nel tempo, conseguenza della perdurante crisi economica e della assenza di una assennata politica della casa. Ma poi quanti immobili delle vecchia generazione sono effettivamente vendibili con tutte le norme e i cavilli insorti in questi anni? In conclusione: assisteremo ad una progressiva tendenza alla formazione di più circuiti commerciali, con sensibili dislivelli di valore, a seconda delle aree geografiche, ma anche delle aree economiche e sociali e ad una progressiva selettività della domanda”.

I dislivelli

Quali saranno tali dislivelli? “Le differenziazioni potranno concernere : la localizzazione dei beni a seconda che si tratti di città più o meno dinamiche dal punto di vista socio-economico. Distinzioni ci saranno anche sulla base della tipologia, fra immobili che potremmo definire griffati (per prestigio e funzionalità) e immobili ordinari, in mano al risparmio familiare diffuso. Inoltre: dato il diverso impatto che l’ordinamento italiano ha nei confronti dell’investitore straniero rispetto a quello italiano, si potrà verificare una accentuazione della tendenza alla estero-proprietà degli immobili italiani di una certa qualità”.

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