[A cura di: Alberto Zanni – presidente Confabitare]

Nel 2014 l’Osservatorio del Mercato Immobiliare di Confabitare – associazione proprietari immobiliari – iniziò a promuovere quello che definimmo cassetto immobiliare. L’idea nacque vedendo il funzionamento del suo omologo, ovvero il cassetto fiscale che ogni italiano ha presso l’Agenzia delle Entrate: una raccolta di dati di carattere fiscale. La riforma del catasto fu complice di questa idea: nelle more di una riflessione ampia su come rendere più efficace il catasto, ci venne in mente di proporre una nuova vision, non solo una raccolta di dati, ma una raccolta strutturata di dati utili al fisco e al cittadino. 

Le recenti catastrofi hanno riportato l’attenzione sul concetto di fascicolo del fabbricato. Il 24 ottobre 2016 a Palazzo Chigi si è svolta la riunione del tavolo di lavoro “Casa Italia”, diretto dal prof. Giovanni Azione. Confabitare era presente insieme a molti enti e associazioni nazionali. Tutti, meno uno, hanno portato l’attenzione sul fascicolo del fabbricato. Confabitare ha proposto il cassetto immobiliare quale atto di mediazione e soddisfazione fra le parti. Il nodo rimane quello della mancata comunicazione fra i vari database dello Stato e, ad aggravare la situazione, la non completa digitalizzazione dell’informazione immobiliare. L’applicazione del nostro modello è semplice, si può riassumere in pochi passaggi.

FORMAZIONE 

Fase 1: creazione del cassetto informatico presso l’Agenzia delle Entrate per ogni unità immobiliare catastale;

Fase 2: collegamento informatico dei dati catastali e di conservatoria per ogni unità immobiliare catastale;

Fase 3: ogni comune inserisce informaticamente il suo archivio digitale degli atti autorizzativi nel cassetto immobiliare se è fattibile a livello comunicativo informatico (più semplicemente se i database si parlano);

Fase 4: invio al proprietario del nome utente e password per l’accesso al proprio cassetto;

Fase 5: il proprietario verifica il corretto contenuto del cassetto e a sua volta può implementarlo con i dati in suo possesso.

CONSERVAZIONE

Fase 1: tutte le variazioni di tipo catastale, urbanistico, tecnologico, che dovessero modificare l’unità immobiliare andranno inserite dal professionista o dall’operatore che opera tali variazioni;

Fase 2: in caso di compravendita dell’immobile il venditore in atto consegna le credenziali al nuovo acquirente che ha facoltà di variarle dopo aver aggiornato con il titolo di proprietà il cassetto immobiliare.

I COSTI?

Ormai siamo tutti ragionieri. Appena si parla di innovazione la domanda successiva è: ma quanto costa? Da una nostra analisi possiamo dire che la prima fase di formazione può rientrare in quella che era la riforma del catasto: sono costi interni all’amministrazione che possono interessare risorse dello Stato. Dal punto di vista della proprietà, per l’implementazione dei dati eventualmente mancanti i costi potrebbero variare moltissimo a seconda del tipo di Due Diligence che si vuole inserire. Se parliamo di una base di dati non eccessiva, si può considerare una spesa media di 500 euro che moltiplicata per le U.I.U, (Abitazioni + Pertinenze + Non residenziale), circa 63.000.000, ci porta a una spesa pari a 31,5 miliardi di euro. Lo Stato, tra Iva e imposte, recupererebbe circa il 50%, pari a 15,75 miliardi (mezza finanziaria); al cittadino che deve spendere i 500 euro lo Stato ne concede il recupero al 100% in cinque anni con un costo per lo Stato stesso di mancato introito annuo pari a 6,3 miliardi di euro annuo, con un chiaro guadagno per lo Stato, che si trova ad incassare IVA e imposte dal professionista e rimette in moto l’economia dell’edilizia e un non costo per il cittadino. 

Confabitare propone da anni l’attuazione del cassetto immobiliare. Questo sarà una utility per il cittadino e per il proprietario immobiliare e per le istituzioni. Il proprietario avrà sotto controllo ogni intervento effettuato sull’unità immobiliare, ne avrà a disposizione la storia e lo scadenzario manutentivo.

FINALITÀ

Le finalità interessano due aspetti:

1) lo Stato potrà monitorare ogni unità immobiliare in tutte le sue componenti; potrà accedere con facilità a statistiche e programmazione certa per l’imposizione fiscale sulla “casa”; potrà introdurre nuovi servizi e agevolazioni per il proprietario immobiliare; potrà verificare il grado di vulnerabilità e di rischio per le persone;

2) il proprietario immobiliare potrà monitorare lo stato del proprio immobile, consultare gli atti di proprietà, locativi, urbanistici, tecnologici e catastali del proprio immobile, evitando così di dover pagare più volte la Due Diligence per ogni atto, mutuo, imposta che richieda documenti inerenti il bene immobile;

Il progetto è ambizioso ma anche irto di problematiche informatiche, dal collegamento dei vari database esistenti alla gestione dell’introduzione dei dati da parte dell’utenza.

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