[A cura di: prof. avv. Rodolfo Cusano] Motivo di attenzione e di apprezzamento hanno nel nostro ordinamento giuridico gli interventi della Suprema Corte che, quale organo di nomofilachia, rende in concreto un servizio agli operatori del diritto ed ai professionisti del settore, teso alla semplificazione dei rapporti ed allo scioglimento dei dubbi che nella legge sono insiti. In quest’opera si inseriscono anche gli interventi dei giudici del merito che tendono a sollecitarle. La sentenza in commento ha il pregio di aver chiarito che:

“Non costituisce motivo di invalidità della delibera di nomina dell’amministratore di condominio l’omessa indicazione dei requisiti di cui all’art. 1129 comma secondo c.c.”.

I principi della sentenza

Detta sentenza partendo dal dato letterale di cui al nuovo testo dell’art. 1129 comma quattordicesimo c.c. ha stabilito che: “L’ammontare del compenso richiesto dall’amministratore non deve necessariamente essere indicato nella delibera. Infatti, per espressa disposizione di legge, esso può essere precisato dall’amministratore all’atto di accettazione della nomina, atto che può, logicamente, intervenire in un momento anche successivo alla delibera stessa. Non è, pertanto, nulla né annullabile la delibera assembleare di nomina dell’amministratore, che non riporti gli elementi di cui all’art. 1129 c. 14 citato”.

Con la stessa sentenza il tribunale prima di giungere a detta conclusione ripercorre la procedura di perfezionamento del contratto di nomina. Di solito, infatti, è lo stesso amministratore che presenta all’assemblea un preventivo ed è in quest’ultimo che indica il suo compenso “analiticamente o meno”. Tanto è vero che è suo obbligo la precisazione degli importi riferiti all’attività ordinaria ed a quella straordinaria. In mancanza di specificazioni il compenso indicato si intende omnicomprensivo, non potendo operare la presunzione di onerosità del mandato, ex articolo 1709 c.c., allorchè sia stato già convenuto un corrispettivo, al momento del conferimento dell’incarico di amministratore, per tutta l’attività di amministrazione del condominio (Cass. civ. II n. 22313/2013).

Ma, l’attento Giudicante, ha voluto continuare la sua disamina per giungere anche ad altre due conclusioni di certo rilievo nei rapporti tra l’amministratore ed il condominio:

1. La prima ha riguardo al momento del perfezionamento del contratto che si verifica, ai sensi dell’art. 1326 c.c., nel momento in cui l’amministratore preponente ha avuto conoscenza dell’accettazione da parte del Condominio (non dalla data della delibera stessa).
2. La seconda ha riferimento ad una fattispecie differente dalla validità della delibera, così come si evince dal dato letterale riportato nel titolo dello stesso articolo 1129 c.c. “nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” ed attinente ai rapporti tra amministratore e condominio. Infatti, ciò che rileva è che la comunicazione del preventivo non è un elemento costitutivo della delibera, ma un semplice adempimento dell’amministratore, che può avvenire anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all’adozione della delibera stessa. Da ciò che l’omissione del compenso, pur potendo incidere, ove accertato, sul perfezionamento dell’incarico dell’amministratore, non incide sul momento genetico della validità della delibera stessa.

In conclusione

Conclude il tribunale di Palermo che: “Il differente profilo della nullità della nomina ex se, qualora il preventivo comunicato non contenesse gli specifici requisiti di cui all’art. 1129 c.c., potrà essere oggetto di un separato giudizio contro l’amministratore personalmente”.

Insomma, lo spostamento dell’attenzione dall’atto (delibera di nomina) al rapporto (tra amministratore e condominio). Sotto tale nuovo profilo l’eventuale nullità, riguardando, il perfezionamento della nomina stessa, inciderebbe nei rapporti tra amministratore e condominio (qualora, ad esempio, l’amministratore che avesse omesso il preventivo chiedesse il compenso) ovvero sulla validità degli atti compiuti dall’amministratore in quanto tale. Un fronte, si completamente diverso ma pieno di altrettante nuvole forse con conseguenze addirittura più gravi, qualora si avessero e considerare nulli anche gli atti successivi posti in essere dall’amministratore. Su tale fronte a sommesso avviso dello scrivente il legislatore dovrà tornare per eliminare la sanzione della nullità, perché in tale modo si ritornerebbe alle previsioni generali sul mandato che in caso di mancato accordo attribuiscono la competenza a decidere al giudice adito. La sanzione della nullità è veramente abnorme in raffronto alla “mancata analitica” specificazione del compenso. Compenso che addirittura può essere approvato anche in sede di approvazione annuale del rendiconto e senza che nell’ordine del giorno esso compaia come voce specifica. Conforme la Corte di Cassazione, sez. II che con sentenza del 21 settembre 2017, n. 21966 ha stabilito che la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore non determina la violazione del diritto di informazione preventiva dei convocati e, dunque, l’invalidità della delibera, atteso che tale compenso rappresenta, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese.

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