[A cura di: Gianluca Palladino] Autorizzate. Ma fortemente sconsigliate. Le assemblee condominiali in presenza sono finalmente menzionate da un atto ufficiale del Governo: la circolare emanata martedì 20 ottobre dal Ministero dell’Interno, che va ad integrare il Dpcm del 18 ottobre. 

Assemblee condominiali: sì o no?

Al paragrafo rubricato: “Sagre e fiere di comunità; attività convegnistiche e congressuali; riunioni nelle pubbliche amministrazioni (art.1, comma 1, lett. d), nn. 4 e 5)” si precisa quanto segue:

“[…] Sono inoltre sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, con la sola eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza.

Si richiama l’attenzione sulla previsione che ha reintrodotto, per le pubbliche amministrazioni, l’obbligo di tenere le riunioni con modalità da remoto, salvo che sussistano motivate ragioni che ne giustifichino lo svolgimento in presenza.

Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione.

Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali:

• il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni,
• l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico,
• il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico.

Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc.”.

In sintesi: almeno sulla carta (quella della Circolare degli Interni) le assemblee di condominio possono ancora essere convocate in presenza. Ma – per il Governo – è di gran lunga preferibile prevederne lo svolgimento da remoto.

Questa chiosa, ovviamente, poggia sulla legge 126/2020 di conversione del Dl Agosto, con la quale si è formalmente autorizzata anche la versione on line dell’assemblea di condominio, a patto che tale ipotesi sia inclusa tra quelle disciplinate dal regolamento condominiale contrattuale, o che sia approvata dall’unanimità dei condòmini: due casi, tuttavia, estremamente improbabili.

Che cosa deve fare l’amministratore di condominio?

La domanda cruciale, dunque, resta sempre la stessa. Che cosa deve fare l’amministratore di condominio?

Vediamo i pro e i contro dell’ipotesi di una convocazione in presenza.

Convocazione dell’assemblea condominiale in presenza: i PRO

• A differenza di quella on line (che richiede appunto il via libera da parte di tutti i condòmini) se l’assemblea si convoca in presenza c’è la realistica possibilità di un suo regolare svolgimento;
• Negli ambienti politici si vocifera che a breve potrebbe vedere la luce un nuovo Dpcm, con misure ancora più stringenti, e dunque non convocando adesso l’assemblea in presenza si rischia di perdere un treno che non si sa quando tornerà a passare.
• Se inserita nell’ordine del giorno, c’è l’eventualità di poter approvare i lavori di riqualificazione oggetto di superbonus (nonché di “prenotare” la disponibilità delle imprese esecutrici, molte delle quali è probabile che dalla primavera del 2012 si troveranno in difficoltà a smaltire i lavori appaltati). Peraltro si ricorda che, al momento, per il Superbonus non è stata ancora prevista ufficialmente una proroga rispetto alla scadenza del 31 dicembre 2012.

Convocazione dell’assemblea condominiale in presenza: i CONTRO

• La legge 126/2020 ha prorogato i termini di convocazione dell’assemblea per l’approvazione dei rendiconti fino alla cessazione dello stato di emergenza sanitaria, quindi su questo versante non vi è assoluta urgenza di indire un’assemblea, fatta salva la necessità di tenere sotto controllo i conti (a maggior ragione quelli pregressi) e la riscossione delle quote, e l’importanza di un confronto sui medesimi tra i condòmini e tra questi e l’amministratore.
• Seppur ancora non ufficializzata, la proroga del Superbonus al 31 dicembre 2022 (o 2023) è, di fatto, probabile. Anche in quest’ottica, dunque, non vi sarebbe l’impellenza di una convocazione.
• I primi due punti partono da un’unica considerazione, che si traduce sempre nella stessa domanda: quanto è rischioso per l’amministratore convocare un’assemblea condominiale in presenza in un momento in cui la diffusione dei contagi da Covid-19 ha ricominciato a farsi ingente e preoccupante? Una risposta in termini assoluti è difficile da dare, e non a caso già nei mesi della prima ondata si sono succedute interpretazioni dottrinali anche diametralmente opposte. Di certo, nell’attuale scenario, le precauzioni da prendere sono innumerevoli – con relativo aggravio di spesa a carico di tutti i condòmini – e la probabilità che, malgrado queste, l’assemblea generi comunque un focolaio non è da escludersi.

Quali conclusioni

Alla luce di quanto esposto sopra, è ovvio che il minor tasso di rischio, per l’amministratore condominiale, è rappresentato dall’ulteriore rinvio dell’assemblea condominiale in presenza, anche se, oggettivamente, ci sono anche altri parametri da rendere in considerazione:

• Non tutti i condomini sono uguali: ci sono quelli di poche e quelli di decine se non centinaia unità immobiliare, con modalità di riunione dell’assemblea condominiale, dunque, anche estremamente differenti.
• Non tutti i comuni e le regioni stanno – perlomeno al momento – vivendo la stessa fase di emergenza sanitaria.

Dunque, al cospetto di una circolare che lascia un margine di discrezionalità in materia di convocazione delle assemblee condominiali in presenza (la famosa dicitura “il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione”), l’amministratore condominiale è chiamato ad una scelta e quindi ad un’assunzione di responsabilità.

Una quota di rischio, inevitabilmente c’è.

Ma, forse, per gli amministratori di condominio, questa è anche la più importante ed attuale delle occasioni per indossare quella veste di professionisti competenti e formati imposta dalla legge e giustamente rivendicata da essi stessi e dalle loro rappresentanze di categoria.

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