[A cura di: Andrea Tolomelli – presidente nazionale Abiconf] La Legge n. 126 del 13 ottobre 2020 (a conversione del D.L “Agosto” del 14 agosto 2020, per la “semplificazione procedimenti assemblee condominiali”) introduce una specifica maggioranza deliberativa per l’approvazione degli interventi di cui all’art. 119 del DL 19 maggio 2020 (incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici), nonché (come introdotto dalla legge di conversione) per gli eventuali finanziamenti e per la cessione o per lo sconto in fattura.

Viene così stabilito che saranno valide le delibere se approvate con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio”.

Pur senza uno specifico richiamo all’articolo 1136 del codice civile, che regola le maggioranze assembleari, nel nuovo testo di legge viene ricalcato il disposto relativo alla maggioranza deliberativa di cui a fine 3° comma del predetto articolo 1136 c.c.

Si ritiene, dunque, che dovrà pur sempre verificarsi l’esistenza dei quorum costitutivi per l’assemblea condominiale: sia in prima convocazione (pari alla maggioranza dei partecipanti che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio); sia in seconda convocazione (solo più un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti un terzo del valore dell’edifico).

Maggioranze e deroghe

La legge 126/2020 viene pertanto a facilitare l’adozione delle delibere attuative degli interventi di cui al super eco bonus e sisma bonus nel caso di scarsa partecipazione all’assemblea dei condòmini.

Il Legislatore speciale ha così ridotto il quorum deliberativo di cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) previsto dal secondo comma dell’articolo 1120 c.c. in tema di innovazioni dirette alla riduzione dei consumi energetici, produzione di energie mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche o comunque rinnovabili, per la sicurezza e la salubrità degli edifici.

Sotto altro aspetto, per i soli interventi volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione di fonti energetiche rinnovabili, attestato attraverso una diagnosi energetica, come gli interventi del super eco bonus, vi è una deroga alla maggioranza di cui all’articolo 26, 2° comma della legge 10/91 che prevede per la validità della delibera la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea.

L’estetica del condominio

L’introduzione di una specifica maggioranza porta a dedurre che con tali quorum deliberativi potranno attuarsi interventi che per loro natura porteranno alla modifica dell’aspetto estetico del fabbricato ed anche per certi versi la riduzione della funzionalità di pertinenze esclusive dei singoli appartamenti quali sono ad esempio i balconi. Difatti è innegabile che la scelta della coibentazione a “cappotto” porterà ad una modifica dell’aspetto estetico del fabbricato ed alla riduzione della funzionalità dei balconi per il conseguente restringimento delle superfici a disposizione.

A questo punto, ci si potrà porre la domanda dei limiti a tali interventi, e così:

• per quanto attiene all’estetica del fabbricato il limite potrebbe ravvisarsi nel peggioramento della stessa, posto che il condominio può disporre interventi migliorativi (e non peggiorativi) sulle parti comuni e a tutela del decoro architettonico (infra art. 1120, 1138 c.c.). Nella valutazione dovrà tenersi conto del bilanciamento tra estetica e funzionalità;
• per quanto attiene all’utilizzabilità dei balconi di pertinenza esclusiva il limite dovrebbe rinvenirsi nella possibilità di continuare ad utilizzare il balcone per la sua funzionalità naturale e così restringimenti tali da impedire una minima funzionalità di balconi già di per sé molto ristretti potrebbero comunque ritenersi vietati o condizionati dal permesso del singolo.

I finanziamenti

La legge 126/2020, in sede di conversione del Decreto Legge di Agosto introduce, poi, nell’ambito del disposto la possibilità di deliberare con la specifica maggioranza finanziamenti, cessione del credito o sconto in fattura.

Tali tematiche che per loro natura sarebbero più private che condominiali in quanto rientrano nella sfera valutativa, patrimoniale e fiscale del singolo condomino, con tale disposto normativo paiono rientrare nell’ambito della decisionalità condominiale.

Ciò detto, pur in assenza di una giurisprudenza d’aiuto all’interpretazione, posta la novità della norma, ad avviso dello scrivente non pare potersi escludere la facoltà del singolo di opporre in tempo utile la propria intenzione a non aderire ad un finanziamento o ad una cessione per la parte di credito fiscale a questo spettante, versando direttamente la quota di spese a proprio carico per poi portarsi in detrazione il relativo credito fiscale.

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