Nel mercato immobiliare di oggi la classe energetica non è più un dettaglio tecnico relegato in fondo all’annuncio: è un elemento che può far lievitare o crollare il prezzo di un’abitazione. Non sorprende, quindi, che proprio su questo parametro si concentrino i maggiori timori di acquirenti e venditori, soprattutto quando emerge il sospetto che la classe dichiarata non sia quella reale. Una discrepanza che, in alcuni casi, può trasformarsi in una vera e propria truffa.

Il contesto normativo spinge in questa direzione. Con la direttiva europea sulle “Case green”, che l’Italia dovrà recepire entro maggio 2026, l’efficienza energetica diventerà un requisito sempre più stringente. Dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero, mentre per quelli pubblici l’obbligo scatterà già nel 2028. Non esiste un divieto di vendere immobili poco efficienti, ma è evidente che il mercato tenderà a penalizzarli: meno valore, meno appetibilità, più difficoltà nell’ottenere mutui e assicurazioni. In questo scenario, la classe energetica diventa un fattore decisivo nelle trattative.

Per capire quanto sia delicata la questione, basta ricordare che la classe energetica non è un’opinione, ma un dato certificato dall’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento obbligatorio in ogni compravendita. L’APE fotografa consumi, isolamento, impianti e materiali, assegnando una classe che va dalla A4, la più virtuosa, alla G, la meno efficiente. Dichiarare una classe più alta significa attribuire all’immobile un valore che non ha, alterando la percezione dell’acquirente e influenzando il prezzo finale.

E qui entra in gioco il profilo penale. Se il venditore manipola o falsifica l’APE per ottenere un vantaggio economico, può configurarsi il reato di truffa. L’acquirente, una volta scoperto l’inganno, può chiedere l’annullamento del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni. Non è un dettaglio da poco: la classe energetica può incidere fino al 20% sul valore di mercato di un immobile. Tuttavia, non tutti gli errori hanno la stessa gravità. Una certificazione sbagliata per negligenza del tecnico non equivale a un comportamento doloso del venditore. Per questo ogni caso va valutato con attenzione, distinguendo tra errore in buona fede e dichiarazione ingannevole.

La responsabilità, però, non ricade solo sul proprietario. Anche l’agente immobiliare ha un ruolo chiave. Pubblicizzare un immobile con una classe energetica errata, soprattutto quando le incongruenze sono evidenti, può esporre l’intermediario a responsabilità civili e, nei casi più gravi, alla complicità nella condotta illecita. Verificare l’APE non è una formalità, ma un obbligo professionale.

In un mercato che si muove sempre più verso l’efficienza energetica, la trasparenza diventa un requisito imprescindibile. Dichiarare una classe energetica falsa non è solo scorretto: può costare caro, sul piano economico e legale. E per chi compra, controllare la documentazione non è mai stato così importante.

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