Acquistare casa in Italia resta un traguardo ambito, ma per molti si trasforma in un miraggio non appena si arriva al nodo dell’anticipo. Le banche, nella prassi, chiedono almeno il 20% del valore dell’immobile: una soglia che taglia fuori giovani, coppie e famiglie prive di risparmi consistenti. È proprio per colmare questo divario che lo Stato ha messo in campo uno strumento decisivo, il Fondo di Garanzia per la Prima Casa gestito da Consap, attivo dal 2013 e rifinanziato negli anni per sostenere l’accesso al credito immobiliare.

Il meccanismo non prevede contributi diretti, ma una garanzia pubblica che copre fino all’80% della quota capitale del mutuo. Una protezione che spinge gli istituti di credito a concedere finanziamenti fino al 100% del prezzo dell’abitazione, eliminando la necessità dell’anticipo. La misura è riservata agli acquisti entro i 250.000 euro e riguarda esclusivamente la prima casa, con alcune eccezioni per immobili ricevuti in eredità o ceduti gratuitamente a familiari.

Nel biennio 2026-2027, la platea dei beneficiari si amplia e si concentra sulle categorie più fragili dal punto di vista reddituale. La priorità va ai giovani under 36, alle coppie sposate o conviventi da almeno due anni in cui uno dei partner non abbia superato i 35 anni, ai nuclei monogenitoriali con figli minori e agli inquilini di alloggi popolari. Ma la vera novità riguarda le famiglie numerose, per le quali il sistema diventa progressivamente più favorevole: con tre figli sotto i 21 anni la soglia ISEE sale a 40.000 euro, con quattro figli arriva a 45.000 euro e la garanzia statale copre fino all’85% del capitale; con cinque o più figli, il limite ISEE tocca i 50.000 euro e la copertura raggiunge il 90%, una protezione quasi totale contro il rischio di insolvenza.

Sul fronte dei tassi, la Legge di Bilancio 2025 introduce una clausola di salvaguardia per evitare che la volatilità dei mercati paralizzi il Fondo. I mutui garantiti devono applicare un tasso non superiore al TEGM, ma se gli indici IRS a 10 anni aumentano bruscamente, le banche possono superare temporaneamente quel tetto per non erogare in perdita. Una valvola di sicurezza che, pur comportando rate leggermente più alte, evita il blocco delle concessioni proprio nei momenti più delicati.

L’iter per accedere alla garanzia resta interamente in capo alla banca scelta dal richiedente. Prima di avviare la pratica è fondamentale verificare che l’istituto aderisca al Fondo, consultando gli elenchi aggiornati sul sito Consap. Una volta presentati ISEE e preliminare di acquisto, la banca inoltra la domanda e, in circa venti giorni lavorativi, arriva la risposta. Se la garanzia viene concessa, il mutuatario ha novanta giorni per procedere al rogito: oltre quella soglia, la copertura scade e l’intero processo deve ripartire da zero.

In un mercato immobiliare sempre più selettivo, il Fondo Consap si conferma così uno degli strumenti più concreti per trasformare il desiderio di una casa di proprietà in un progetto realizzabile, anche per chi non dispone di un capitale iniziale.

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