Il contratto di locazione 4+4 è un contratto di affitto tramite il quale è possibile cedere un immobile a un inquilino per una durata di 4 anni, al termine dei quali non è necessario il rinnovo per i successivi 4 anni. Il contratto di locazione a canone libero, una volta compilato, approvato e firmato dalle parti, deve essere registrato presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire da parte del locatore o del locatario sulla base degli accordi stipulati, entro 30 giorni dalla data di stipula. Esso può essere registrato anche da una terza parte, che deve essere un intermediario abilitato o un delegato.
Dopo i primi 4 anni di accordo tra le due parti, scatta il tacito rinnovo dell’affitto 4+4. Dopo 8 anni dalla stipula del contratto di locazione, quindi alla seconda scadenza, l’accordo giunge alla sua scadenza naturale. Da questo momento, sia il locatore che il conduttore hanno la facoltà di rescindere il contratto senza necessità di motivazioni particolari, fornendo di norma – salvo diversi accordi – un preavviso di 6 mesi.
Nel caso in cui nessuna delle due parti avanzi la volontà di terminare l’accordo, questo si rinnova automaticamente per altri 4+4 anni. La legge, infatti, regola la durata minima del contratto, che deve essere di 4 anni, ma non mette un limite sul numero di rinnovi che è possibile fare.
Alla scadenza del contratto, è possibile rinegoziare il canone. Nel caso, è preferibile stipulare un contratto “ricognitivo del precedente”, nel quale venga specificato che tra le parti è in essere un contratto di locazione a uso abitativo, che sono maturati i primi otto anni (4+4) e che le parti intendono proseguire il rapporto a nuove condizioni.
Il contratto ricognitivo del precedente deve essere registrato secondo il Dpr 131/1986 e/o mediante esercizio dell’opzione per la cedolare secca, secondo il Dlgs 23/2011, tramite presentazione del modello Rli. Non bisogna fare comunicazioni all’Agenzia delle Entrate circa il precedente contratto giunto a scadenza e la sostituzione con il nuovo accordo. Il contratto ricognitivo del precedente può avere una durata di quattro anni, che possono essere rinnovati salvo disdetta.

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