Le città italiane stanno cambiando volto, e non solo per effetto della transizione digitale. A raccontarlo è il primo rapporto “Città Smart e qualità ESG”, realizzato dal Centro Studi Fiaip insieme al Politecnico di Milano e all’Università di Padova, che misura il livello di “intelligenza urbana” dei comuni italiani e ne analizza l’impatto sul mercato immobiliare. Il risultato è chiaro: dove la città è più smart, le case valgono di più.

Lo studio introduce un indice di smartness capace di fotografare la crescita digitale, sostenibile e green dei territori, valutando aspetti come la qualità delle amministrazioni, l’efficienza della comunicazione, la mobilità e la gestione ambientale. È un modello multidimensionale che, come sottolinea la professoressa Alessandra Oppio del Politecnico di Milano, interpreta la smart city non come un semplice upgrade tecnologico, ma come una risposta strutturale alla complessità dell’urbanizzazione contemporanea. Una città intelligente, spiega, è quella che integra soluzioni digitali e sostenibili per migliorare i servizi, ridurre l’impatto ambientale e garantire standard di vita equi.

I punteggi più alti si concentrano nel Nord Italia, in centri medio-grandi ben connessi e già protagonisti di progetti di digitalizzazione finanziati dal PNRR. Firenze, Milano, Bologna, Trento, Roma, Bergamo, Modena, Torino, Cagliari e Parma emergono come esempi di città che hanno imboccato con decisione la strada dell’innovazione. Ma la sperimentazione non è uniforme: il rapporto evidenzia un divario territoriale ancora marcato, con molte aree del Paese che faticano a tenere il passo.

La relazione tra smartness e mercato immobiliare è uno dei punti più interessanti del rapporto. Le aree urbane con punteggi più elevati registrano valori immobiliari più alti, confermando che la qualità dei servizi, la mobilità efficiente, la presenza di spazi pubblici curati e l’accessibilità digitale sono fattori che incidono direttamente sull’attrattività economica. La Dott.ssa Marta Dell’Ovo del Politecnico di Milano sottolinea come il nuovo indice, basato su criteri trasparenti e replicabili, possa diventare uno strumento predittivo del valore immobiliare, utile per amministrazioni, investitori e operatori del settore.

Il caso di Milano è emblematico: l’integrazione tra mobilità, accessibilità, qualità dello spazio pubblico e servizi ha permesso di costruire mappe di valore che mostrano una correlazione evidente tra intelligenza urbana e attrattività economica. Le zone più smart sono anche quelle dove il mercato immobiliare corre più veloce.

Il rapporto affronta anche un tema cruciale per molte città italiane: l’overtourism. Secondo Francesco La Commare, vicepresidente vicario Fiaip, il turismo non è un problema in sé; lo diventa quando manca una visione. Una smart city non punta a ridurre i visitatori, ma a distribuire meglio i flussi, rendendoli compatibili con la vita quotidiana dei residenti. In questo equilibrio, il mercato immobiliare e gli agenti che lo animano giocano un ruolo decisivo.

Nonostante la centralità della tecnologia, il rapporto ricorda che al centro della trasformazione urbana resta la conoscenza umana del territorio. Per questo Fiaip insiste sulla qualificazione professionale degli agenti immobiliari e sulla governance dei dati come elementi chiave per accompagnare le città verso modelli più intelligenti e sostenibili.

Il presidente nazionale Fiaip, Fabrizio Segalerba, rivendica infine il ruolo dell’associazione come interlocutore attivo delle istituzioni locali. L’obiettivo è contribuire alla definizione di politiche abitative e strategie di rigenerazione urbana basate su dati trasparenti e valutazioni immobiliari coerenti con gli standard ESG. Perché la smart city non è solo un progetto tecnologico: è una visione di futuro che passa anche dal modo in cui viviamo, abitiamo e valorizziamo i nostri spazi.

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