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Una richiesta di chiarimento sulle Faq del Governo: in particolar modo, ovviamente, quella relativa alle assemblee condominiali, che in tutte le zone in cui è stata ripartita l’Italia sulla base dell’andamento della curva epidemiologica (gialla, arancione, rossa) sono in egual modo consentite in presenza, sebbene si consigli fortemente la modalità di svolgimento a distanza.
Ad indirizzarla, oltre che al responsabile delle Faq governative, anche al Premier Conte e al ministro della Salute Speranza, è Anaci, con una lettera a firma del presidente nazionale Francesco Burrelli.
Ne riportiamo i passaggi salienti.
Assemblee di condominio: la lettera di Burrellli a Conte e Speranza
“Gentile Responsabile delle FAQ
mi permetta di rilevare una profonda differenza che attualmente è stata creata dalla suddivisione delle Aree, con evidenti criticità a carico dei vari condòmini proprietari di case situate nelle aree rosse e che possono risiedere in altra regione e/o in un paese diverso dall’Italia, con le conseguenti problematiche che si creerebbero nel caso di una convocazione di assemblea, ma non solo!
L’incongruenza a mio parere più pericolosa la si rinviene nel fatto che da una parte il cittadino viene giustamente invitato a restare a casa quanto più possibile, limitandosi a uscire esclusivamente per seri e validi motivi, lavorativi o di salute che siano, prediligendo l’uso dei mezzi privati piuttosto che di quelli pubblici, mantenendo quanto più possibile il distanziamento sociale e, dall’altra, si vuole permettere che possa riunirsi in assemblea in locali che, per quanto preventivamente igienizzati e rispondenti a tutte le norme in materia di prevenzione da Convid-19, non forniranno mai la garanzia che non vi sia il rischio di contagi, non fosse altro per la durata della permanenza all’interno degli stessi e per il trasporto che possono avere le persone durante la discussione”.
L’attività dell’amministratore di condominio
“Mi consenta inoltre di esporle un breve excursus sull’attività dell’amministratore di condominio, sicuramente già a conoscenza del Presidente del Consiglio Avv. Giuseppe Conte.
Come è noto, il legislatore del 1942, non ha definito la natura giuridica del condominio e si è limitato a indicare quali siano i beni che presuntivamente si devono considerare comuni; la prevalente giurisprudenza ha da sempre stabilito che è un mero ente di gestione sfornito di personalità giuridica, anche se più di recente gli ha attribuito la soggettività giuridica.
Ha, peraltro, stabilito che due sono i suoi organi: l’assemblea e l’amministratore.
In forza dell’espressione testuale dell’articolo 1129 cod. civ., e di altri riferimenti normativi, tra l’assemblea e l’amministratore si conviene un vero e proprio contratto di gestione degli interessi, e non solo economici, dei condomini.
Con gli articoli 1129, 1130, 1130 bis, 1131 e 1135 del codice civile il legislatore ha fissato gli obblighi e i diritti dell’amministratore, seppure, in alcuni casi, a grandi linee.
Si sostanzia, quindi, dal testo legislativo, una figura di un particolare esecutore di ogni volontà dell’assemblea e degli oneri posti a suo carico direttamente dalla legge sia essa civile o fiscale, finalizzati anche a soddisfare un interesse collettivo concernente una garanzia pubblica dei cittadini e certamente, con le recenti disposizioni normative, gli è stato assegnato un ruolo sociale a tutela, in principalità, dei consumatori – condòmini.
Proprio per questi motivi sussistono a carico dell‘amministratore di condominio, responsabilità, oltre a quelle civili contrattuali e extracontrattuali, di natura amministrativa e penale per la violazione delle varie leggi, che direttamente o indirettamente coinvolgono i diritti dei condòmini.
Infatti, con la legge 14 gennaio 2013, n. 4, in combinato disposto con l’art. 71 bis disp. att. cod. civ. e il successivo d. m. 13 agosto 2014, n. 140, l’amministratore è un professionista alla stregua di coloro che esercitano una attività intellettuale ai sensi dell’art. 2229 cod. civ., con la conseguenza che risponde nei confronti degli stessi condòmini e dei terzi ai sensi dell’art. 1176 c. c. e 40 c.p., oltre che con art. 2051 c.c..
Si riscontra, quindi, una differente disciplina della materia condominiale che è più consona ed adeguata agli aspetti sociali, tecnologici e scientifici dell’attuale era che stiamo vivendo, visto l’aggravarsi della pandemia dovuta al COVID-19.
Considerate le necessarie scelte che l’amministratore deve adottare per la gestione del condominio, lo stesso può rispondere anche per culpa in eligendo e per culpa in vigilando, oltre ad avere la custodia del bene in gestione, soprattutto per quanto attiene ai diritti irrinunciabili e costituzionalmente garantiti, tra i quali, oggi, in principalità, la salute e la sicurezza.
A tale proposito si allega un articolo del presidente nazionale dell’UPPI”.
I provvedimenti del Governo
I provvedimenti emanati, confermati dalle circolari dei Ministeri interessati, riconoscono che il covid-19 si combatte, e non solo, con tre prevalenti regole: utilizzo delle mascherine, distanziamento sociale e pulizia e santificazione ad ogni livello, personale e collettiva.
Sono vietati gli spostamenti dei cittadini o è fortemente raccomandato che non avvengano, in particolare nelle zone rosse e arancioni, e con la legge 126/2020 sono state autorizzate le assemblee da tenersi in videoconferenza; se si convocassero in presenza, alcuni condòmini potrebbero trovarsi nella impossibilità di intervenire di persona e vedrebbero così precluso il loro diritto di presenziarvi, oltre e creare possibili assembramenti inevitabili, con gravi conseguenze.
L’ANACI ha fortemente propugnato la modalità da remoto proprio per evitare, in questo periodo, il contatto diretto tra i condòmini, che è inevitabile in una assemblea, soprattutto se i partecipanti possano essere numerosi, e molti anziani.
Per quanto sopra dedotto, qualora qualcuno si ammalasse, con contagio a catena dei familiari, la responsabilità potrebbe essere dell’amministratore, con gravi problemi anche per lo stesso, per il suo studio e suoi famigliari.
Da parte di alcuni mass media si sostiene che le assemblee possano essere tranquillamente tenute in presenza vanificando così le più elementari precauzioni che devono, allo stato, essere adottate; si chiede, conseguentemente che da parte vostra si ribadisca che, se non per motivi urgenti e improcrastinabili, è opportuno che le assemblee non vengano convocate in presenza, onde evitare il movimento di mote persone, tenendo anche conto che molte si tengono in ore serali è tenuto conto anche del coprifuoco mi sembra che tale possibilità di contagio possa essere evitata.
L’aumento del contagio deve far riflettere e far spostare meno gente possibile, come tutti i sanitari e responsabili continuano a ripetere addirittura proponendo un lock down generalizzato e dall’altro non si può consigliare di effettuare assemblee di condominio di presenza.
Si poteva regolamentare l’assemblea on-line in modo semplice e applicabile e nell’unico provvedimento legislativo che si era proposto si è fatto di tutto per renderlo impraticabile come poi accaduto.
Sono sicuro a nome di tutti gli amministratori professionisti seri, che tutti i giorni continuano a servire milioni di cittadini, che vorrete valutare e dare delle indicazioni coerenti con quanto il Ministero dell’Ambiente, della Salute e l’OMS dicono e affermano tutti giorni in tutto il mondo nelle loro comunicazioni.
