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[A cura del dott. Vincenzo Vecchio – Centro studi nazionale Appc]
La legge di Stabilità 2016 ha modificato l’articolo13 delle legge 431/98 che regolava le locazioni degli immobili ad uso abitativo lasciando sopravvivere la legge 392/78 (Equo Canone) solo per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione. Questa premessa è essenziale per capire l’ambito e l’efficacia della modifica ora introdotta con il comma 59 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016. Restano esclusi, da quanto previsto dalla misura in oggetto, i contratti relativi alle locazioni di negozi, uffici, capannoni ecc.; per tale tipologia resta in vigore la precedente normativa.
La modifica introdotta precisa gli obblighi in capo al locatore che sia anche condòmino. Prevede la norma che se l’immobile locato è in condominio, il locatore è obbligato ad informare l’amministratore del condominio entro sessanta giorni dalla data di registrazione del contratto. L’obbligo deve essere adempiuto in forma documentale. Cosa significhi in forma documentale è abbastanza vago e non precisato. Potrebbe voler dire mediante semplice invio di dichiarazione dalla quale risultino gli estremi anagrafici dei contraenti, la decorrenza del contratto, la data e il numero di registrazione.
Le altre clausole contrattuali (durata, canone, deposito cauzionale ecc.) sono in effetti irrilevanti per il condominio e la loro comunicazione violerebbe il diritto alla privacy.
Ma l’obbligo di informare l’amministratore, al fine della corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale è già regolato al n. 6 dell’articolo 1130 codice civile che prevede che ogni variazione dei dati debba essere comunicata all’amministratore, in forma scritta, entro sessanta giorni. Inoltre, lo stesso articolo regola le modalità e le conseguenze derivanti dalla mancata comunicazione nel termine: “L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
Dunque dall’entrata in vigore della legge n. 208/15 (legge di Stabilità) ci saranno due regimi diversi di regolamentazione dell’obbligo di informazione dell’amministratore condominiale per quanto attiene il regime delle locazioni:
1. Per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, regolati dalla legge 431/88, la comunicazione va fatta, in forma documentata, entro i successivi 60 giorni dalla registrazione;
2. Per i contratti di locazione di immobili ad uso diverso da abitativo la comunicazione va fatta in forma scritta entro 60 giorni, non dalla registrazione, ma dalla avvenuta variazione.
A prima vista sembrerebbe una questione di dettaglio, ma non è così; infatti due situazioni analoghe danno luogo a regole diverse. Nel primo caso (immobili ad uso abitativo) il locatore ha un termine più lungo (60 giorni dalla registrazione), ma la comunicazione deve essere documentata; nel secondo caso, locazione ad uso diverso, il termine è più breve (dalla stipula del contratto) ed è sufficiente una semplice dichiarazione scritta.
Sfugge la ragione di una siffatta e differente regolamentazione. L’unica giustificazione è la scarsa tecnica legislativa e l’approssimazione superficiale con cui si creano le norme.
