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[Avv. Gerardo Michele Martino, presidente nazionale Mapi – www.mapi.it] La mancata convocazione dell’associazione che rappresento ad un tavolo di concertazione tra le associazioni rappresentative degli amministratori di condominio (si veda l’articolo Un “club” per amministratori “veri”. Lunedì si riunisce il Tavolo di Concertazione voluto da Unai , Ndr), per motivazioni che non condivido mi dà l’occasione per elaborare alcune riflessioni sulla materia.
Il condominio e la nozione di sindacato
Ha un senso il sindacato degli amministratori di condominio? Esiste nella realtà condominiale il conflitto d’interessi tra proprietari d’immobili o condomini che dir si voglia e l’amministratore?
Nell’attuale dibattito tra gli addetti ai lavori alcuni lo sostengono. Quindi provo ad articolare una breve valutazione del tema.
Secondo l’enciclopedia on line Treccani, questa è la definizione di sindacato: “Associazione di lavoratori o di datori di lavoro costituita per la tutela di interessi professionali collettivi. Nel linguaggio economico e finanziario, coalizione di imprese”.
La definizione può essere applicata al condominio? Sembra di no. Il condominio è un semplice ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, che si occupa della conservazione di beni comuni, dotato di un elemento deliberativo – l’assemblea dei condòmini – e un elemento esecutivo: l’amministratore.
Ci si chiede: il condominio può mai essere il datore di lavoro dell’amministratore, quindi può immaginarsi un sindacato degli amministratori di condominio? La domanda è retorica: probabilmente no. L’amministratore è un elemento del condominio (peraltro non sempre necessario) e non ne è certo un prestatore di lavoro subordinato.
Il rapporto tra amministratore ed assemblea
Il rapporto tra assemblea dei condòmini e amministratore di condominio è inquadrabile nella fattispecie contrattuale del mandato a tempo determinato – nel senso che ha un termine di scadenza – dopo il quale si dovrà procedere a nuova nomina. Il mandato dell’amministratore è da considerarsi con rappresentanza, potendo egli agire in nome e per conto dei condòmini e dovendo adempiere il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia.
L’ufficio realizza un rapporto di cooperazione nella tutela di alcuni interessi del singolo condomino: interessi peculiari finalizzati all’esercizio di diritti strumentali, diretti alla collettività dei condòmini e solo in via indiretta all’interesse del singolo. Da ciò derivano l’autonomia dei poteri di gestione e di indirizzo, svincolata dagli specifici indirizzi del singolo condomino, nonché il potere esercitato anche in contrasto con le attese di quest’ultimo. Quindi nessun rapporto di dipendenza dai condòmini, che non sono datori di lavoro dell’amministratore.
Da ciò deriva un secondo assunto, secondo cui l’attività di amministratore di condominio è un’attività intellettuale, ossia attività dove quantomeno vi è una preminenza del lavoro mentale rispetto a quello fisico.
I requisiti dell’amministratore
Elaborata la premessa ci si chiede quali siano i requisiti da possedere per amministrare un condominio.
Preliminarmente bisogna evidenziare che tutti i condòmini possono esercitare l’incarico nel proprio fabbricato senza alcun obbligo di formazione né iniziale né periodica. La premessa ci indica che sostanzialmente l’esercizio di amministrazione sia direttamente collegato al diritto della proprietà all’interno del condominio. Ossia, ogni condomino può amministrare il proprio condominio senza limite, previo consenso dell’assemblea e senza alcun obbligo di formazione, anche in un supercondominio con centinaia di unità immobiliari.
Nella realtà, l’attività di amministratore condominiale è un’attività molto complessa che impone competenze multidisciplinari; infatti molti condomini si affidano a soggetti, fisici o giuridici, esterni al condominio, pertanto non condòmini.
Secondo l’articolo 71 Bis delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile l’amministratore di condominio deve avere alcuni requisiti, tra cui, solo per gli esterni, l’obbligo di aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado, di aver partecipato a un corso di formazione iniziale e di aggiornarsi periodicamente.
Tutto qui. Ogni altra valutazione è estranea al dettato del Codice civile.
Quindi, valutata la consistenza dei requisiti di cui all’articolo 71 Bis della norma, tutte le persone fisiche e anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice civile, possono assumere l’incarico.
Ricapitolando l’incarico di amministratore di condominio può essere assunto:
- da un condomino dello stabile;
- da un professionista, inteso in senso lato, ossia un professionista intellettuale ordinistico o non organizzato in ordini o collegi o anche un imprenditore addirittura da una società di capitale.
Alla luce di quanto riferito individuare delle relazioni sindacali nel mondo condominiale ci sembra assai arduo. Poiché o l’amministratore amministra un solo condominio dove possiede una proprietà, o ne amministra altro/i dove non è proprietario come professionista e non come dipendente dei condòmini.
Di fatto a oggi l’attività di amministratore condominiale è un incarico che può esplicitarsi in una serie di rapporti con l’assemblea di natura fiduciaria, ma che nulla sembra aver a che vedere con il rapporto di lavoro subordinato che caratterizza le relazioni sindacali.
La rappresentanza
Altro problema è come rappresentare chi svolge l’incarico in modo professionale, ossia chi esercita abitualmente l’attività e non è iscritto in ordini o collegi (Avvocati, Ingegneri, Geometri…).
A questa incombenza ha provveduto la Legge 4 2013 che disciplina le professioni non organizzate in ordini o collegi e dà la possibilità a chi esercita tali professioni di organizzarsi in associazioni professionali privatistiche, ed è bene ribadire senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva.
Nel senso che chi assume l’incarico di amministratore di condominio professionalmente non avrà alcun obbligo di iscriversi a un’associazione rappresentativa degli amministratori di condominio.
Inoltre, le associazioni regolate dalla Legge 4 2013 hanno natura privatistica, sono fondate su base volontaria, e la legge non indica assolutamente come debbano chiamarsi.
Questi sono i punti cardine del tema.
A parere di chi scrive, sembra arduo che le relazioni sindacali possano applicarsi al condominio, che l’amministratore sia un lavoratore alle dipendenze dei condòmini, e che nel sistema attuale sia auspicabile un sindacato degli amministratori di condominio.
