[A cura di: arch. Alberto Samarotto]

La Legge 220 del 2012 ha, tra l’altro, resa obbligatoria la tenuta del Registro Anagrafe Sicurezza (RAS). L’articolo 10, comma 6, cita: “L’amministratore deve […] curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale […] nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni”. Credo che quanto appena scritto sia l’unica affermazione condivisa tra i vari operatori del settore. C’è un’attesa molto sentita per una spiegazione da parte del Governo su quali debbano essere i contenuti e le modalità di tenuta del registro. Tuttavia, è lecito provare ad approfondire l’argomento giungendo a riflessioni che potrebbero trovare una più ampia condivisione.

Innanzitutto ci si deve chiedere di quale sicurezza si stia parlando. Vi sono infatti aspetti relativi alla sicurezza sul luogo di lavoro (81/08) che solitamente vengono legati alla presenza o meno del/della custode, anche se crediamo che debbano essere valutati sempre, in quanto non si può escludere che si trovino contemporaneamente diverse imprese impegnate a svolgere opere di manutenzione anche se non esiste la figura del custode. La 81/08 viene comunque implicata.

Vi è inoltre una sicurezza intrinseca alla fisicità dell’edificio, dovuta a elementi costruttivi non più a norma od anche a manutenzioni non fatte. La sicurezza è, quindi, un argomento da sviscerare a fondo, sempre e comunque.

Lo Stato di fatto

Risulta quindi evidente l’importanza che assume il RAS e soprattutto la relazione sullo stato di fatto, vero cuore dell’analisi, che, per le responsabilità che definisce ed il valore delle opere che evidenzia, assume il carattere di una perizia e di un capitolato, redigibile solo da un tecnico abilitato.

Diremo di più. Nel corso dell’esame del fabbricato, propedeutico alla redazione del RAS, vengono tra l’altro analizzate dal punto di vista dell’antincendio diverse situazioni. In realtà, solo tecnici abilitati alla progettazione antincendio possono studiare correttamente questi aspetti del fabbricato, e pertanto solo questi tecnici possono contribuire a redigere una relazione sullo stato di fatto legalmente valida. Ne consegue che:

• o compilano loro la relazione sullo stato di fatto;
• o la controfirmano dando così garanzia che le carenze antincendio evidenziate siano corrette e gli interventi proposti risolutivi.

Può essere vero che un condominio non ricada nella casistica antincendio, ma riteniamo che possa affermarlo solo un tecnico abilitato e non un amministratore pur di provata esperienza.

Capita invece di veder spacciare per RAS una descrizione dello stato di fatto dell’edificio, a volte fatta in modo superficiale, che, secondo un pensiero diffuso, non può essere equiparata al Registro di Anagrafe Sicurezza. Se ben fatta, tale relazione può costituire al massimo una tappa del RAS, che riteniamo debba essere un documento ben più completo.

Il RAS deve fornire tutte le informazioni necessarie a definire la sicurezza dell’edificio. Si ritiene debba contenere il progetto completo, sia architettonico che impiantistico che strutturale; deve contenere tutte le certificazioni e tutti i documenti di collaudo e verifica, anche quelli periodici. Deve anche contenere tutte le informazioni necessarie a ben conoscere tutte le manutenzioni che nel tempo sono state eseguite.

Ras in evoluzione

Un documento di tal fatta non è facilmente gestibile, e certamente non può essere “statico”. In parte perché, sovente, le norme cambiano; in parte perché vengono eseguiti lavori di manutenzione che, per quanto di piccola entità, apportano miglioramenti e quindi sono meritevoli di annotazione.

La legge non precisa il contenuto del Registro Anagrafe Sicurezza (RAS). Tuttavia, nello stesso comma viene detto che ogni variazione al Registro di Anagrafe Condominiale, e quindi anche al RAS, deve essere comunicata all’amministratore entro 30 giorni. Questo ci evidenzia che deve trattarsi di un registro che nel tempo si aggiorna, aggiungendo informazioni su quanto di volta in volta viene eseguito.

La soluzione può essere data dall’informatica, gestendo tutte le voci relative al RAS e fornendo stampe ragionate della situazione dell’edificio. Non ci si deve aspettare di avere un registro con le pagine numerate e timbrate; piuttosto un elenco classificato di opere e di documenti che permetta di capire lo stato della sicurezza mentre i progetti e le certificazioni potrebbero essere gestiti come allegati. L’unicità del sistema può essere garantita sempre dall’informatica, ad esempio, non permettendo di correggere e cancellare informazioni già inserite. La veridicità, invece, può essere garantita dalla presenza di un professionista che si assume la responsabilità della messa a norma dell’edificio e del mantenimento nel futuro della sicurezza raggiunta.

Un paragrafo particolare sulla sicurezza va rivolto alla struttura dell’edificio ed alla sua capacità di funzionare nonostante i “maltrattamenti” a cui privati od imprese incompetenti le sottopongono. Mantenere le caratteristiche statiche quando si ricavano nicchie da tutte le parti o si scortica un pilastro od una trave per far passare un tubo non è semplice. Ci vuole una attenta analisi strutturale in campo statico, ed ultimamente comincia ad essere chiesta una analoga analisi in campo dinamico per la prevenzione dei crolli in caso di terremoti. Anche questi aspetti rientrano a pieno titolo nel RAS e ne confortano la tesi di documento variabile nel tempo.

 

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