[A cura di: Rosario Calabrese, presidente nazionale Unai – www.unai.it] Preso atto del fatto che l’emergenza Coronavirus ha fornito l’occasione di attuare nuove incursioni nel mondo degli amministratori di condominio, ai soliti noti, che neppure conoscono la materia condominiale, minacciando di pregiudicare ulteriormente la nostra condizione professionale già pesantemente resa precaria dalla legge 220/12.

Preso atto della necessità di stringere i ranghi e fare fronte unico, contro queste aggressioni, cercando, fra le peculiarità che contraddistinguono ciascuna delle nostre sigle, gli elementi che ci uniscono, allo scopo di presentarci compatti di fronte al nostro interlocutore politico, per contrastare l’interferenza di falsi “messaggeri”.

Preso atto che occorre trasformare in “tavolo permanente” quel tavolo di concertazione che attivammo l’anno scorso, di questi tempi, incontrandoci, a scadenze prefissate, per affrontare di volta in volta le problematiche della categoria, sublimando i diversi punti di vista con il confronto schietto, diretto e democratico, al fine di prospettare alla parte politica una posizione univoca e condivisa.

Preso atto che la prima cosa da fare, nell’intraprendere un’operazione di questo genere, sia quella di darsi delle regole che siano chiare, logiche e condivise.

Preso atto di ciò che accadde il 9 maggio dell’anno scorso all’audizione con l’allora sottosegretario Jacopo Morrone, dove oltre a noi, diretti interessati, c’erano assicurazioni, enti di formazione, albi professionali e rappresentanti dei proprietari immobiliari.

Ecco, tutto ciò premesso, ho elaborato le tre seguenti considerazioni.

Prima considerazione: il ruolo degli amministratori di condominio

La prima considerazione che mi viene di fare, quindi, è che, a mio parere, la categoria degli amministratori di condominio debba essere rappresentata dagli amministratori di condominio. Da nessun altro!

Quindi a questo tavolo devono sedere le rappresentanze della categoria degli amministratori di condominio, non i rappresentanti di categorie diverse. Il mio ragionamento, a riguardo, è semplice e lineare: lo espongo.

Se si deve decidere delle modalità operative della professione o della formazione, relativa, ad esempio, alla categoria professionale degli ingegneri, forse che chiamiamo l’avvocato, solo perché all’occorrenza gli avvocati sono chiamati a verificare l’operato dell’ingegnere, ad esempio, nella gestione della sicurezza del cantiere, per difenderlo in un giudizio o per citarlo nel giudizio stesso?

Allo stesso modo, non vedo cosa c’entrano ad esempio i revisori della contabilità condominiale, se dobbiamo parlare dell’amministratore di condominio! Sono due cose diverse!

Se qualcuno, pur avendo fatto, o sapendo fare l’amministratore di condominio, decide che la sua qualifica e il suo ruolo professionale è quello di controllare la contabilità dei condomini, lo vedo più assimilabile al mondo dei commercialisti che non al mondo dell’amministratore.

Se accettassimo il principio della cointeressenza o dell’interesse marginale e concorrente, non dovremmo chiamare solo il revisore (perché controlla la contabilità del condominio), ma anche l’ingegnere (perché ha il compito di gestire dei lavori di manutenzione condominiale), l’avvocato (perché lo chiamiamo a tutelare e rappresentare gli interessi del condominio) e via discorrendo, fino ad arrivare allo spazzino che viene a ritirare l’immondizia! Tutte queste categorie non hanno titolo a sedere al tavolo di rappresentanza degli amministratori.

Seconda considerazione: no alle controparti sociali e sindacali

La seconda regola che penso dobbiamo darci è che i nostri interessi non possono essere rappresentati dalle nostre controparti sociali e sindacali.

Facciamo un esempio. Quando c’è da decidere sul codice deontologico degli avvocati, non saranno certo chiamati i clienti degli avvocati, ad esempio criminali e delinquenti. Saranno le rappresentanze degli avvocati (consigli dell’ordine, commissioni disciplinari e quant’altro del caso) composte, sempre e solo, da appartenenti alla categoria, che decideranno sulle modalità di svolgimento della professione di avvocato.

D’altronde se accettiamo che il cliente finale della prestazione di un qualsiasi professionista abbia titolo per metter bocca su quelle che sono le caratteristiche, l’emblema, la qualificazione professionale, la formazione, della categoria cui quel professionista appartiene, il mondo inizierebbe a girare a rovescio.

Per la nomina, la formazione e la scelta dei magistrati bisognerebbe prima chiedere il parere alla mafia.

Per nominare il presidente del consiglio dell’ordine degli avvocati bisognerebbe chiedere il permesso ai delinquenti, ai malfattori o semplicemente alle persone coinvolte in azioni giudiziarie, civili e penali. Prima di assumere un nuovo chirurgo bisognerebbe interpellare gli ammalati: sarebbe una babele!

Perché, invece, nel mondo del condominio dovremmo consentire a tutti di interferire con la nostra attività? Il condomino, solo perché è condomino, ha il diritto di mettere becco sulle questioni che riguardano la figura e la qualificazione dell’amministratore?

La gestione condominiale riguarda i condòmini solo come utenti.

Di conseguenza, la categoria degli amministratori non può essere rappresentata dalle rappresentanze di categoria dei proprietari d’immobili e dei condòmini. Esse sono la nostra controparte sindacale e sociale.

Parimenti quelle associazioni che dichiarano di voler rappresentare sia gli amministratori di condominio, sia i condòmini, o sono vittima di un conflitto d’identità, o non hanno chiaro il proprio ruolo.

Di sicuro non possiamo farli partecipare al tavolo in rappresentanza dei “condomini”! Sarebbero in palese conflitto di interessi.

Quindi quando avranno deciso, se rappresentare i condomini o rappresentare gli amministratori, in questa seconda ipotesi potranno sedere al tavolo. Questo significa, ovviamente, una modifica della denominazione e una modifica statutaria in cui sia chiaro che, qualora si trovassero a scegliere tra la tutela degli interessi degli amministratori e la tutela degli interessi dei condomini, opteranno per la prima.

Fino a quel giorno non possiamo permetterci di avere degli infiltrati in casa o, quanto meno, delle persone che non hanno le idee chiare su chi siano e che cosa rappresentino.

Terza considerazione: la legittimazione

Per rappresentare legittimamente la categoria della degli amministratori bisogna avere un minimo di legittimazione. Ufficiale!

Volendo ignorare i numeri e le regole di rappresentatività, solo al fine di consentire anche alle piccole associazioni di far sentire la propria voce, ho ritenuto di considerare idonea e sufficiente, ai fini della legittimazione, la presenza nell’elenco pubblicato dal MISE, Ministero dello Sviluppo Economico, anche se sappiamo tutti che essere inseriti in quell’elenco è la cosa più semplice e banale del mondo. Ciò nondimeno alcune associazioni ci sono, altre no. Quelle che non ci sono non saranno presenti neanche al tavolo.

È storia quotidiana, infatti, che ogni giorno nasce una nuova sigla, al punto che ormai mancano gli acronimi da poter utilizzare, e queste sigle sono sempre più lontane dalla denominazione semplice ed immediata di “amministratore di condominio”.

Parimenti ritengo di escludere le associazioni che non rilasciano l’attestazione ai sensi della legge 4/2013 (artt. 4, 7 e 8) in quanto, se non sentono neppure l’esigenza di dare un minimo di supporto agli amministratori di condominio, faccio fatica a capire cosa intendano per rappresentanza della categoria.

Resta inteso che, nella prima seduta del tavolo di concertazione, discuteremo delle regole che vorremo darci, alcune delle quali di seguito propongo e riassumo, oltre che della possibilità di estendere il tavolo anche alle associazioni che, in virtù dei ragionamenti sopra esposti, io ho ritenuto, invece, di escludere.

Lo decideremo, democraticamente e a maggioranza, anche se mi auguro che tutte le decisioni siano assunte, per il futuro, all’unanimità, se occorre discutendo e ridiscutendo ancora, fino a che a qualcuno non venga l’idea giusta che sia condivisibile da parte di tutti.

Le regole

In funzione di quanto sopra, sono giunto alla determinazione di convocare un nuovo Tavolo di Concertazione, nella scia di quelli convocati nel 2019, proponendo le seguenti tre regole, da discutere ed eventualmente approvare (o modificare) in apertura di seduta.

REGOLA UNO – Al Tavolo di concertazione possono sedere solo le rappresentanze della categoria degli amministratori di condominio. Non i rappresentanti di categorie diverse.

Ciò vuol dire che se nella denominazione dell’associazione, è presente una parola che individua, anche, una ulteriore categoria, quali “revisori” o “mediatori” o altro, diversa dalla parola “amministratori”, tale sigla non può partecipare al tavolo. Resta inoltre inteso che, ove la sigla sia rappresentata dell’iscritto in un albo professionale, egli partecipa al tavolo in rappresentanza della propria sigla associativa, ma in quella sede deve dimenticare la sua diversa qualifica professionale e parlare, operare e decide in funzione del solo interesse della categoria professionale degli amministratori di condominio. Ergo: al tavolo siedono le sigle, non le persone, anche se lo fanno nella persona del legale rappresentate.

REGOLA DUE – I rappresentanti dei “condòmini” non possono rappresentare la categoria degli amministratori di condominio, né possono sedere al tavolo, perché in realtà sono la nostra controparte sindacale.

Di conseguenza quelle associazioni che pretendono di rappresentare, congiuntamente, sia gli amministratori sia i condòmini, in quanto rappresentanti, anche, dei condòmini non possono sedere al tavolo degli amministratori. A tal fine rileva la presenza, nella denominazione dell’associazione, della parola “condòmini” o equivalente.

REGOLA TRE – Solo le sigle presenti nella elencazione del MISE hanno titolo a partecipare al tavolo di concertazione, a condizione che rispettino anche i requisiti sanciti dalle regole n. 1 e 2.

Ulteriori sigle che in futuro dovessero essere inserite in tale elenco, nel rispetto di quanto sopra, avranno titolo, senza ulteriori formalità, a partecipare al tavolo di concertazione, nella persona del legale rappresentante. Per tutte le sigle ammesse al tavolo, al mutare del legale rappresentante, sarà il nuovo rappresentante, senza ulteriori formalità, salvo dimostrare la propria qualifica, a partecipare al tavolo in rappresentanza della sigla ammessa a farne parte.

Lunedì 18 maggio la prima riunione del Tavolo

UNAI organizza per il giorno lunedì 18 maggio 2020, alle ore 10,30 una videoconferenza, in diretta su ZOOM, che al fine di un confronto schietto e diretto sui problemi contingenti della categoria ed in particolare per affrontare le seguenti tematiche:

1. stabilire le regole di partecipazione al Tavolo Permanente di Concertazione;
2. definire l’elenco di chi invitare ai prossimi incontri;
3. fare una panoramica dei problemi più urgenti che affliggono la categoria e darci degli obiettivi a breve, medio e lungo termine, cui indirizzare i lavori del Tavolo di Concertazione.

Abbiamo ritenuto superfluo inserire in questo elenco il tipico “varie ed eventuali” in quanto ritengo scontato che ciascuno sarà libero di proporre gli argomenti che ritiene più opportuni, atteso che l’obiettivo dell’incontro è la tutela della categoria.

All’incontro sono stati invitati (ma l’elenco è ancora provvisorio) i presidenti delle seguenti associazioni:

A] Associazioni ammesse a partecipare al Tavolo di Concertazione:

1. ABICONF – Amministratori Beni Immobili Confcommercio Impresa per l’Italia
2. A.I.A.C. – Associazione Italiana Amministratori di Condominio
3. A.IM.A. – Amministratori Immobiliari Associati
4. A.L.A.C. – Associazione Liberi Amministratori Condominiali
5. Amministratori Professionisti
6. A.N.A.C.I. – Associazione Nazionale Amministratori Condominiali ed Immobiliari
7. A.N.A.I. – Associazione Nazionale Amministratori Immobili
8. A.N.AMM.I – Associazione Nazionale Europea Amministratori d’Immobili
9. A.N.A.P.I. – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili
10. APAC – Associazione Professionale Amministratori di Condominio
11. A.R.A.I. – Associazione Amministratori Immobiliari
12. Associazione Amministratori Professionisti
13. F.N.A. – Federamministratori – Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari
14. UNAI – Unione Nazionale Amministratori d’Immobili

B] Associazioni non ammesse per conflitto di interesse:

In virtù delle considerazioni sopra esposte, non sono state invitate le associazioni che nella loro denominazione contengono le parole “Condòmini” o “Proprietari” d’immobili.

C] Associazioni non ammesse perché ibride:

In virtù delle considerazioni sopra esposte, non sono state invitate le associazioni che nella loro denominazione contengono parole riferibili a categorie professionali diverse dagli amministratori di condominio, quali Condominialisti, Revisori, Manager, Gestori, o la parola Confederazione dal momento che una “confederazione” aggrega più categorie.

D]    Associazioni non ammesse perché non rilasciano l’attestazione ai sensi della Legge 4/13

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