Acquisto di un immobile in un condominio nuovo: le insidie e le sentenze di Cassazione

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Acquisto di un immobile in un condominio nuovo: le insidie e le sentenze di Cassazione

Quotidiano Del Condominio
2 gennaio 2020

La fase dell’acquisto di un immobile in condominio, tanto più se si tratta di uno stabile di nuova costruzione, è particolarmente delicata, implicando una serie di insidie per l’acquirente: da quelle inerenti la regolarità dell’atto di cessione fino alle problematiche che si possono verificare ex post, a causa di gravi difetti di edificazione. Pubblichiamo, di seguito, un serie di massime tratte da alcune recenti sentenze di Corte di Cassazione in materia.

Tetto, il subappaltatore risponde al committente

La condotta negligente del subappaltatore, che integra inadempimento contrattuale nei confronti del subappaltante, ben può dar luogo a responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. nei confronti del committente originario, in quanto idonea a ledere il diritto di quest’ultimo ad una corretta esecuzione del rapporto contrattuale di appalto, nonché a cagionare un pregiudizio ingiusto, mentre non può ingenerare una sua responsabilità – anch’essa di natura extracontrattuale – ai sensi dell’art. 1669 c.c., presupponendo l’operatività di tale norma il rapporto diretto tra committente ed appaltatore, solo legittimato passivo, quale unico garante della stabilità e sicurezza dell’edificio, rispetto all’azione in tal senso proposta dal primo. Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata che, in relazione ai danni subiti dal committente a causa dei lavori di copertura di un edificio eseguiti dal subappaltatore e consistiti negli esborsi necessari conseguiti allo scoperchiamento del tetto, ha ricondotto la responsabilità del subappaltatore medesimo all’art. 2043 c.c..

Mancanza di abitabilità al momento della vendita

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. Nella specie, la sentenza di merito, confermata dalla S.C., aveva ritenuto che ai promissari acquirenti non fosse dovuto alcun risarcimento del danno, in quanto la trasformazione del vano garage in tavernetta, da cui dipendeva il mancato rilascio del certificato di abitabilità per difformità dell’immobile dalla concessione edilizia, era stata eseguita a loro cura e spese.

Accertamento di merito dei difetti della costruzione

In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’art. 1669 c.c., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c.c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l’accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto.

Al giudice di merito spetta altresì stabilire – con accertamento sottratto al sindacato di legittimità, ove adeguatamente motivato – se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli, al riguardo, accertare se essi, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile.

Notaio e conformità dell’immobile

La dichiarazione di conformità dell’immobile ai dati catastali ex art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, non può essere surrogata dalla mera dichiarazione di conformità delle planimetrie, sicché il notaio che redige l’atto senza inserire la dichiarazione di conformità catastale incorre in una nullità ex art. 28 della legge notarile.

Vendita di immobile in forma verbale

Nell’ipotesi di compravendita di bene immobile, nulla perché realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano comunque dato esecuzione mediante la consegna della “res” ed il pagamento integrale del relativo corrispettivo, il giudice di merito può affermare l’esistenza, in capo al soggetto che in virtù del predetto titolo si trovi in rapporto di fatto con il cespite, di un possesso utile “ad usucapionem”, soltanto laddove in concreto si configuri un atto idoneo a realizzare l’interversione del possesso, che non può essere rappresentato da comportamenti, quali il trasferimento della residenza nell’immobile o l’attivazione delle relative utenze a proprio nome, che di per sé non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la “res”.