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COMPRARE CASA: LE INSIDIE CHE SI NASCONDONO ANCORA PRIMA DEL ROGITO
- 30 dicembre 2015
[A cura di Uppi Udine]
Il momento solenne di una compravendita, quello in cui la proprietà passa di mano e l’acquisto viene definitivamente formalizzato, è il rogito notarile, ma non sempre esso rappresenta il passo più importante di una compravendita immobiliare. Dal notaio si arriva, infatti, dopo un percorso di trattative, di contatti, di visite, di accordi e soprattutto dopo la firma di una serie di atti che hanno già definito e determinato gli obblighi, le condizioni economiche, i tempi della vendita e i diritti e doveri delle parti. Tutti questi aspetti già decisi prima, ovviamente, vincolano e condizionano il rogito finale.
Quando si va dal notaio, infatti, spesso l’eventuale guaio è già fatto, e il professionista non può rifiutarsi di riportare nel rogito tutte le clausole già firmate da acquirente e venditore nel contratto preliminare di compravendita (detto impropriamente anche compromesso) e, molto spesso, anche alcune di quelle contenute nella cosiddetta “proposta irrevocabile di acquisto” accettata dal venditore.
Il mandato all’agenzia, la proposta irrevocabile e il preliminare creano diritti e obblighi e condizionano il rogito notarile.
IL PRELIMINARE
Il preliminare è un vero contratto e gli impegni presi sono obblighi giuridici che vincolano le parti, tant’è che eventuali ripensamenti o modifiche devono essere reciprocamente accettate e nuovamente sottoscritte. Assai raramente l’altra parte accetta di buon grado di rivedere l’accordo a proprio svantaggio, e generalmente mai lo fa se ha approfittato consapevolmente della sprovvedutezza dell’altro. Ciò è ancora più vero tutte le volte che una delle parti anticipa la propria prestazione. Si pensi all’acquirente che versa gran parte del prezzo: egli si pone in una situazione pressoché irreversibile rispetto all’acquisto, perché alla fine è costretto a concludere il contratto anche se ne fosse pentito, stante la difficoltà di ottenere uno scioglimento consensuale dell’accordo e la restituzione del prezzo (e/o del doppio della caparra).
I MEDIATORI
È vero che la gran parte dei mediatori immobiliari sono persone serie e professionalmente scrupolose, tuttavia talvolta può capitare che compratore e venditore si consegnino con gli occhi bendati nelle mani di operatori che badano principalmente al proprio interesse e non a quello dei propri clienti: far concludere l’affare al più presto, minimizzando i possibili problemi, sorvolando sulle irregolarità, liquidando con faciloneria le perplessità. Firmato il preliminare saranno le parti che se la dovranno poi sbrogliare, pentendosi amaramente di essere state superficiali, di essersi fidate, di non aver effettuato controlli prima di firmare, di non aver chiesto un parere per tempo e così via.
Del resto poche persone sono in grado di avere adeguata dimestichezza e competenza con i termini legali e con le clausole che infarciscono i moduli, gli atti e i documenti che vengono propinati nel corso delle trattative, dall’incarico all’agenzia, alla proposta irrevocabile e al preliminare.
Chi non ha esperienza difficilmente può prevedere le insidie di una trattativa immobiliare. Quando acquirente e venditore fanno da sé, poi, può capitare che uno dei due sia più informato dell’altro e gli tenda delle trappole, oppure che entrambi siano in buona fede e combinino grossi pasticci.
ESPERTO INDIPENDENTE
Esiste una soluzione semplice ed efficace per non incappare in grane: contattare un esperto prima di iniziare e consultarlo sempre prima di firmare qualsiasi pezzo di carta. Se l’esperto in questione è l’agente immobiliare che bene o male guadagna una sua percentuale sull’affare e quindi ha un forte interesse alla sua conclusione, non si potrà parlare di certezza assoluta di imparzialità. Meglio interpellare un esperto del tutto indipendente e autonomo rispetto alle parti e all’affare. (avvocato civilista, notaio, tecnico).
Qualunque modulo prestampato non sostituirà mai l’opera di uno di questi professionisti: non esiste infatti un immobile identico all’altro e anche due case uguali possono essere vendute in condizioni contrattuali radicalmente diverse, perché molto diverse possono essere le situazioni e le esigenze del venditore e del compratore. Vi sono poi una serie di accertamenti da eseguire prima di firmare qualsiasi impegno contrattuale che devono essere compiuti da un professionista qualificato. In pratica, quindi, ogni modulo va guardato con una buona dose di diffidenza.
Di fatto, è molto raro che un cliente si rivolga ad un professionista indipendente (avvocato civilista, notaio, tecnico o associazione sindacale di categoria) prima di firmare un mandato all’agenzia, una proposta irrevocabile di acquisto o un contratto preliminare. Questo è un atteggiamento assurdo ed irresponsabile: l’acquisto di una casa è l’investimento più importante che molte famiglie affrontano nella loro vita. Sono in ballo decine o centinaia di migliaia di euro e i rischi che si corrono possono creare serie difficoltà e interminabili contenziosi. Nell’investimento che si fa per comprare casa deve perciò essere sempre compresa una quota da riservare alla consulenza preventiva e all’assistenza tecnica e giuridica professionale: si tratta in ogni caso di somme modeste, che possono però garantire la sicurezza e il buon esito dell’affare.
