Qual è l’andamento del mercato immobiliare della Capitale? Lo ha analizzato il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma che, oltre a riportare semestralmente le quotazioni immobiliari dell’Area Metropolitana di Roma Capitale, presenta un apposito capitolo dedicato all’Osservatorio Immobiliare della BIR in cui esamina appunto i principali dati relativi al mercato di riferimento. Di seguito una sintesi dei dati salienti.

Il mercato immobiliare di Roma

Immobili collocati

Per quanto riguarda gli immobili collocati nel corso di tutto il 2018, il 34,8% risulta concesso in locazione, il 65,2% è stato venduto. Si registra, dunque, un incremento delle vendite rispetto al 2017.

Tipologia immobili

Quanto alla tipologia degli immobili transati (venduti o concessi in locazione) per l’87,9% si è trattato di appartamenti, ville o villini, cioè il residenziale (era l’89,2% nel 2017), mentre il restante 12,1% ha riguardato il non residenziale nel suo complesso.

Per quanto riguarda le sole locazioni, il 78,4% ha riguardato il residenziale; nel non residenziale, invece, per l’11,6% si è trattato di locali commerciali, artigianali o per il terziario (erano il 6,2% nel 2017); per il 5,3% uffici (erano il 4,1% l’anno precedente) e per il 2,1% box o posti auto (dall’1,2% del 2017); infine, per il restante 0,5% si è trattato di complessi commerciali.

Per quanto concerne le vendite, il 93% ha riguardato appartamenti, ville o villini (erano il 93,5% l’anno precedente); il 4,5% locali commerciali, artigianali o per il terziario (dal 3,1% dell’anno precedente); l’1,4% uffici (dall’1,2%); l’0,8% box e posti auto (dall’1,2%); l’1,2% tutte le restanti tipologie.

Da un’analisi complessiva rispetto alla tipologia di immobile c’è da notare che per gli appartamenti, ville o villini prevalgono le vendite (69%), rispetto alle locazioni (31%9; il mercato degli uffici presenta una situazione opposta perché si incontrano le vendite al 16,7% e le locazioni all’83,3%; invece, per il locali commerciali, artigianali o per il terziario il 57,9% ha riguardato le locazioni e il 42,1% le vendite; infine, per i box e i posti auto si incontrano il 57,1% per le locazioni e il 42,9% per le vendite.

Aree geografiche

Nel 2018 in totale il 22% degli immobili sono stati collocati nelle Zone dell’Agro romano; il 19,9% nei Quartieri urbani e Suburbi Sud; il 16,9% nei Quartieri urbani e Suburbi Nord; il 16% nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest; il 9,7% nel Centro storico di Roma; l’8,8% nei Quartieri urbani e Suburbi Est; il residuo 6,7% nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.

Per quanto concerne le sole vendite, nel 2018 il 27,6% degli immobili venduti si trova nelle Zone dell’Agro romano; il 17,3% nei Quartieri urbani e Suburbi Sud; il 15,1% in quelli Ovest; il 14,8% in quelli Nord; il 10,2% in quelli Est; il 5,7% nel Centro storico e il 9,4% nei Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.

Invece, per le locazioni il 24,9% degli immobili locati nel 2018 si trova nei Quartieri urbani e Suburbi Sud; il 21,1% in quelli Nord; il 17,8% in quelli Ovest; il 17,3% nel Centro storico; l’11,4% nelle Zone dell’Agro romano; il 5,9% nei Quartieri urbani e Suburbi Est; il restante 1,6% nei Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.

Riepilogando, nel Centro storico le locazioni hanno superato di gran lunga le vendite, mentre nelle altre aree generalmente è il numero delle vendite che supera quello delle locazioni.

Tempi di collocamento

In generale, i tempi delle locazioni sono stati più rapidi rispetto a quelli delle vendite: infatti, in media nel 2018, sono occorsi 176 giorni per affittare e 238 per vendere un immobile, contro i 152 dell’anno precedente per affittare e 206 per vendere. Nel dettaglio, se per affittare un appartamento, villa o villino sono bastati 132 giorni, per vendere ne sono occorsi 232; analogamente, nel non residenziale sono occorsi 314 giorni per affittare e 312 per vendere.

Dall’analisi geografica sono emerse notevoli differenze tra i vari quartieri di Roma – a seconda che si sia trattato di locazioni o vendite – e, in particolare: nel Centro storico sono occorsi 247 giorni per vendere un immobile e 237 per affittare; 266 contro 186 nei Quartieri Nord; 211 contro 168 nei Quartieri Est; 235 contro 128 nei Quartieri Sud; infine, 215 per vendere invece di 209 per locare nei Quartieri Ovest.

Concludendo, da un’analisi della serie storica dei tempi di collocamento per tipo di transazione in tutta l’area sin qui presa in considerazione – dal 2004 al 2018 – si è evidenziato che, se nel 2004 bastavano 100 giorni per vendere un bene, nel 2018 ne sono occorsi 238, dato che aveva raggiunto il suo massimo storico nel 2016 (318 giorni) e, anche per quanto riguarda le locazioni, si è registrato un incremento nel periodo in esame: 101 giorni nel 2004 contro i 176 del 2018, valore che è cresciuto rispetto al 2017.

Cos’è il Listino della Borsa Immobiliare di Roma

Il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma è il risultato dell’attività di indagine statistica e di rilevamento svolta per la formazione delle quotazioni immobiliari correnti dell’area romana e costituisce il riferimento istituzionale previsto dalle Camere di Commercio e dall’ordinamento sui mercati.

Riporta i valori per metro quadro commerciale per tipologia e zona, sia per la compravendita che per la locazione, sul territorio di Roma Capitale e Città Metropolitana – quindi compresi tutti i Comuni. Quale strumento di presentazione delle quotazioni immobiliari, il Listino Ufficiale è la sintesi del lavoro di rilevazione delle contrattazioni realmente concluse in ogni semestre, con successiva elaborazione secondo criteri e procedure definite dalla Borsa Immobiliare di Roma.

Non è quindi assimilabile a meri lavori statistici, previsionali, di rendicontazione né tantomeno probabili, avendo invece dati e processi certi su cui lavorare, ovvero:

• rilevazione delle caratteristiche degli immobili oggetto di compravendita o locazione;
• un sopralluogo effettuato da un operatore immobiliare accreditato presso la Borsa Immobiliare di Roma (organismo istituito dalla Camera di Commercio di Roma nel 1989, per la trasparenza e la regolazione del mercato immobiliare romano), che acquisisce notizie, documenti e situazioni correlate allo stato dell’immobile;
• l’analisi delle caratteristiche e delle condizioni che ne hanno determinato il prezzo finale, la cui estrapolazione porta alla determinazione di una quotazione immobiliare ordinaria (che prende quindi in esame il metro quadro commerciale di un immobile tipo, all’interno della zona considerata);
  una procedura di analisi delle transazioni e formazione delle quotazioni definita dal Regolamento della Borsa Immobiliare di Roma e attuata da un Comitato competente.

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