Il 2015 si è chiuso con un segno positivo per il mercato immobiliare. I dati raccolti dal Report urbano Fiaip 2015 confermano un’inversione di tendenza con lievi segnali di miglioramento per il mercato, già peraltro registrati dalla federazione nella nota del primo semestre 2015. Si consolida il trend di ripresa degli investimenti nel mattone ed aumentano (+8%) le richieste di acquisto immobiliare. Fatta eccezione per i prezzi che restano in territorio negativo (ennesima diminuzione media di circa il 2,5% registrata nell’anno), tutti gli altri fattori sono in territorio positivo: aumentano il numero di compravendite effettuate, si riducono i tempi di vendita, si restringe la forbice tra prezzo richiesto e offerto. Nel dettaglio, le compravendite sono salite del +7%, il tempo medio di vendita è sceso da 9 a 7 mesi, così come gli sconti tra prezzo richiesto e prezzo di vendita, attestatisi a circa il 10%,  rispetto al 15% del triennio precedente. 

LA RIPRESA

Ma quali sono state le principali ragioni della ripresa del mercato immobiliare nel 2015? Secondo il vice presidente nazionale Fiaip, Mario Condò de Satriano, che ha presentato il Report a Roma insieme al presidente nazionale degli immobiliaristi, Paolo Righi, a Franco D’Amore, vicepresidente dell’Istituto per la competitività (I-Com) e ad Antonio Disi e Roberto Moneta dell’Unità tecnica per l’efficienza energetica dell’ Enea, “Alla consolidata inversione del trend psicologico dovuto alla ritrovata disponibilità degli istituti di credito all’erogazione di mutui alle famiglie, si è aggiunta, nel 2015, la maggiore propensione dei proprietari venditori a rivedere al ribasso le richieste, gran parte di queste precedentemente rimaste a lungo ancorate ai valori del 2007, oggi assolutamente non più realizzabili. Inoltre, i rendimenti nulli dei titoli di Stato e la crescente sfiducia sulle obbligazioni bancarie hanno pian piano orientato una parte di quella domanda che, nel corso della crisi, era rimasta sospesa”.

A fronte di questa dinamica positiva del mercato immobiliare, è tuttavia da sottolineare che i dati relativi alla qualità energetica degli edifici compravenduti nel 2015 non registrano sostanziali mutamenti rispetto all’anno precedente. Il mercato rimane dominato da edifici di qualità energetica scadente, con un peso degli edifici di classe G che varia dal 72% per i monolocali ad un 57% per le villette. Anche l’attestato di prestazione energetica, l’ Ape risulta come uno strumento poco utilizzato per orientare la domanda e qualificare o differenziare l’offerta e contribuire a stimolare gli investimenti nella riqualificazione energetica del patrimonio edilizio. Su questo fronte, Roberto Moneta, responsabile dell’Unità efficienza energetica dell’Enea ha annunciato iniziative di sensibilizzazione e formazione specifiche.

COMPRAVENDITE

Nel 2015 i prezzi delle case hanno avuto una diminuzione del 2,5% per le abitazioni mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato a +7% rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi maggiore, pari al -14,45% per i negozi, al -15,19% per gli uffici e al -17,38% per i capannoni, con una ulteriore riduzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal -21,69% per i capannoni, al -23,73% per i negozi, fino a circa il -18,86% per immobili ad uso ufficio. 

Altro aspetto positivo, almeno per il residenziale: si riducono i tempi di vendita. I dati rilevati per il 2015 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa da 9 a 7 mesi . Diminuisce rispetto al 2014 il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi (8%), 3-6 mesi (21%) ed il periodo oltre 9 mesi (39%). Solo il 2% dei contratti viene concluso entro 1 mese.

I MUTUI

Importante sottolineare che il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2014. La domanda di mutui, inoltre, nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti. Si rileva una diminuzione del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (14%), ed il conseguente aumento del pagamento con mezzi propri (39%). 

QUOTAZIONI

L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip nelle nove realtà urbane, evidenzia una diminuzione dei prezzi per le abitazioni in tutte le città. Le riduzioni spaziano dal -0,8% di Napoli al -14% di Genova, passando tra il -10,38% di Roma, il -10% di Torino, il -7,89% di Bologna, il -7,57% di Milano, il -7,5% di Firenze, il -4% di Cagliari, il -3,3% di Palermo. Forse anche complice questo calo delle quotazioni, le unità residenziali maggiormente compravendute più ampie che in passato: per il 39% trilocali (soggiorno/cottura, 2 camere, servizi) e solo per il 20% bilocali (miniappartamenti), mentre i monolocali si fermano al 5%. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (42%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (27%).

LOCAZIONI

Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2014, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-3,76%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -12,29% circa. Aumentano del 7,47% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa il -6,05% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il -12,62% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo aumentano per il periodo da 1 a 3 mesi e meno di un mese.  I tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi.

Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale una offerta in aumento. Il 48% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (37%), in aumento i trilocali (38% totale, di cui con ubicazione in zone semicentrali al 32% o centrali al 39%). Diminuiscono le richieste per alloggi in affitto in periferia.

Per quanto concerne lo stato di conservazione degli alloggi affittati, è richiesto il buono stato nella misura del 60%, e l’alloggio ristrutturato nel 25%. L’approfondimento sulle città campione evidenzia in Genova la città in cui si è registrato il calo più sensibile per i prezzi di locazione nel corso del 2015: -14,17%. I cali spaziano da un -10% di Firenze a un 2,5% di Cagliari e Torino, passando da Napoli -7,25% a Roma -6,67%, Palermo -6,44%, Bologna -5,67%, Milano -3%.

PROSPETTIVE

Come rimarca ancora Mario Condò de Satriano, “appare ormai chiaro che il mercato immobiliare italiano sia in una fase di risveglio e il 2016, se il Governo confermerà l’inversione di tendenza sul tema fiscale, sarà caratterizzato dal consolidamento della domanda in virtù dei timori, già ampiamente riscontrati nell’ultimo trimestre del 2015, nei confronti delle obbligazioni bancarie e all’andamento negativo delle Borse; inoltre le performance poco appetibili dei Btp italiani indirizzeranno risorse verso il real estate, che tornerà a rappresentare una soluzione ricercata dagli investitori, anche stranieri, per i rendimenti interessanti (circa il 3,5%). Infine, altro elemento positivo per il mercato immobiliare, sono stati i provvedimenti legislativi contenuti nella legge di Stabilità, che si aggiungono all’esenzione Imu sulla prima casa, all’esenzione dell’Imu sui terreni agricoli, alla proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica unitamente alla detrazione dell’Iva per l’acquisto di immobili in classe A o B, all’estensione delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e all’introduzione del leasing immobiliare ad uso abitativo”.

PROBLEMATICHE

Di contro, rileva la Fiaip, sebbene le rilevazioni 2015 nel report abbiano mostrato un’inversione di tendenza, trend che si è poi rafforzato nell’ultimo trimestre dell’anno, restano ancora insoluti provvedimenti strutturali per risollevare in maniera decisa e definitiva il mercato immobiliare che, con la sua filiera, continua a rappresentare il 20% circa del Pil. Tra questi, la federazione evidenzia: la diminuzione della pressione fiscale con relativa introduzione di una tassa unica; una normativa sulla rigenerazione urbana che definisca una metodica d’intervento per l’efficientamento energetico; la detassazione sulle permute verso le imprese costruttrici per l’acquisto di immobili con classe A o B; una radicale riforma delle locazioni con l’introduzione della cedolare secca anche per gli immobili non residenziali con la riformulazione delle durate contrattuali e la certezza sul rilascio degli immobili. Fiaip sottolinea anche come sia obiettivo condiviso per il real estate quello di far riacquisire valore al patrimonio immobiliare privato nazionale, svalutatosi negli ultimi cinque anni dal 2006 ad oggi in media del 30%, con un contrazione annua del 3-4%. 

Per il presidente nazionale Paolo Righi, “il settore immobiliare sta tentando di rimettersi in moto con grande fatica e la presenza di nuovi strumenti per finanziare l’acquisto degli immobili, presenti nella legge di stabilità 2016, è senz’altro un primo passo importante. Il mercato potrà ripartire solo se ritornerà la redditività per chi investe nel mattone e se diminuirà in maniera consistente la pressione fiscale per il settore”.

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