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L’acqua piovana filtra dal tetto condominiale e danneggia alcuni lucernari. A chi spettano le spese per sostituirli? È il quesito posto da uno spettatore nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito la risposta fornita dall’avvocato Massimiliano Bettoni dello studio legale Mabe di Milano.
D. In alcuni solai di proprietà esclusiva (pertinenze di appartamenti) si sono verificate infiltrazioni di acque piovane entrate nei locali a seguito della vetustà e della permeabilità dei lucernari ed anche del fatto che le tegole di copertura del tetto erano scivolate via, provocando danni: fioriture alle murature dei solai e guasti alle cose in essi riposte. L’amministratore del condominio ha già provveduto ad effettuare la necessaria manutenzione del tetto (a spese di tutto il condominio), ma sostiene che le spese per la sostituzione dei lucernari sono a carico delle singole unità.
Risponde l’avvocato M. Bettoni
R. Secondo il disposto dell’art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Secondo il costante orientamento della Suprema Corte di Cassazione, manifestato in una sentenza del 1995, n. 7077, l’articolo si fonda su due principi: il primo, riguarda le cose comuni destinate a servire indistintamente tutti i condòmini e il secondo, per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, concerne il parametro proporzionale dell’uso che ciascuno può farne.
Sulla base di quest’ultimo principio, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può trarre dalla cosa comune.
Per quanto attiene specificamente alla manutenzione dei lucernari posti sul tetto dell’edificio condominiale, la cui funzione prevalente è quella di dare aria e luce all’appartamento su cui si affacciano, le spese di riparazione e/o sostituzione di tali aperture devono essere sostenute dai condòmini che ne traggono diretta utilità, ossia gli appartamenti che vengono illuminati ed arieggiati dalle medesime.
Tale tesi trova conferma nella dottrina e nella giurisprudenza di merito, la quale precisa che “così come il proprietario del solaio può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti, quando l’abbaino sia costruito a regola d’arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, egualmente egli è tenuto alla manutenzione ed alla riparazione di tali aperture” (Cass. Civ., Sez. II del 1993, n. 744).
E, ancora, nel caso di lucernario condominiale, la spesa per la riparazione dovrà essere ripartita con la tabelle millesimale di proprietà, essendo il lucernario una parte del tetto e trattandosi d’intervento conservativo, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini.
