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La “vista mare” non intralcia l’applicazione del bonus facciate

Non rientra tra le ipotesi di esclusione individuate dalla circolare n. 2/2020 riguardanti i lavori effettuati sulle pareti interne di un fabbricato o su superfici confinanti con spazi interni

Sconto Irpef del 90% per il recupero dell’involucro esterno di un edificio residenziale situato in prossimità della costa e visibile soltanto dal mare e non da vie, strade o suoli pubblici. Lo chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 595 del 16 settembre 2021, sulla base del parere espresso dal ministero della Cultura.
Il fabbricato in questione rientra, secondo l’amministrazione comunale, all’interno della fascia B agevolabile, ma la nuova facciata potrà essere ammirata “solo a largo” e da questo nasce il dubbio del contribuente. L’istante chiede se potrà usufruire ugualmente del bonus del 90% e se lo specchio d’acqua antistante la proprietà o la scogliera demaniale da dove l’immobile è visibile rientrano tra gli spazi a uso pubblico.

L’Agenzia fornisce come di consueto le basi normative dell’agevolazione richiamata. In sintesi, il bonus facciate (articolo 1, commi da 219 e 223, della legge n. 160/2019) prevede una detrazione del 90% delle spese documentate sostenute nel 2020 e 2021 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti situati in zona A o B, delle città, secondo le indicazioni del decreto n. 1444/1968 del ministro dei Lavori pubblici. La misura è stata introdotta con lo scopo di rinnovare e restituire decoro alle città di particolare pregio storico, artistico e ambientale e favorire, in generale, il risanamento degli edifici situati nei centri urbani con determinate caratteristiche, oltreché incentivare i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica dei fabbricati.

L’amministrazione finanziaria ha fornito chiarimenti sulla sua applicazione con la circolare n. 2/2020 (vedi articolo “Bonus facciate: è arrivata l’ora della circolare con i chiarimenti”).
L’agevolazione spetta per gli interventi realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, e quindi, per i miglioramenti riguardanti l’involucro esterno visibile dell’edificio, e, in particolare, sugli elementi che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale.
Niente detrazione, invece, per i lavori effettuate sulle pareti interne del fabbricato, a meno che non siano visibili dalla strada o da suolo a uso pubblico, restano fuori anche la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.

Per quanto riguarda il caso particolare descritto nell’interpello l’Agenzia delle entrate, in linea con il parere del ministero della Cultura, ritiene che l’istante, in presenza delle altre condizioni previste dalla norma, possa usufruire del bonus facciate per i lavori effettuati sull’edificio visibile solo dal mare e non da vie, strade o suoli pubblici. Nello specifico il Mic ha chiarito che l’ipotesi non rientrata tra le esclusioni previste dalla circolare n. 2/2020, riguardanti lavori su facciate interne di un fabbricato o su superfici confinanti con spazi interni.

Fonte: FiscoOggi

Nuda proprietà di un immobile: acquisto e vantaggi

A Cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

Per nuda proprietà si intende il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto. Dunque, trattasi di un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene al quale si riferisce.

La differenza fra nuda proprietà e piena proprietà sta nel fatto che nel primo caso l’immobile viene utilizzato e goduto da un soggetto diverso dal proprietario, cioè l’usufruttuario. Chi vende può continuare a vivere nella casa per tutta la vita e l’acquirente può prenderne possesso dopo la morte del venditore.

La piena proprietà si acquista anche nel momento in cui si verificano le seguenti ipotesi:

  • scadenza del periodo di usufrutto;
  • mancato utilizzo dell’usufruttuario per almeno 20 anni consecutivi;
  • totale perimento della cosa in caso di distruzione fisica ed economica del bene;
  • abuso dell’usufruttuario che deteriora il bene: ciò avviene sia arrecando danni all’immobile, sia nel caso in cui non si faccia carico di interventi di manutenzione ordinaria per il mantenimento del buono stato dell’immobile.

Colui che vende la nuda proprietà, conservando il diritto di goderne l’uso per tutta la vita oppure entro un certo periodo di tempo stabilito nel contratto, prende il nome di usufruttuario, mentre chi acquista la nuda proprietà è detto nudo proprietario, poiché detiene il diritto di proprietà del bene piuttosto che il diritto di usufruirne.

Di solito, per acquistare una casa in nuda proprietà ci si serve di un’agenzia immobiliare, la quale ha il compito di gestire tutte le pratiche occorrenti per il perfezionamento dell’acquisto. In tal caso, il prezzo di vendita del bene viene stabilito da una perizia professionale, che prende in considerazione due fattori:

  • il valore del mercato dell’immobile;
  • un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario. I valori del coefficiente da applicare al valore di mercato dell’immobile sono stabiliti e redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze.

È importante sottolineare che più anziano è il venditore, più alto è il valore della nuda proprietà e la tassazione da applicare all’atto di compravendita.

Dall’acquisto della nuda proprietà derivano alcuni importanti vantaggi. Innanzitutto, il nudo proprietario ha il vantaggio di acquistare a un prezzo più basso rispetto al valore di mercato e non gli non è richiesto di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile.

Inoltre, un importante vantaggio consiste nel bonus prima casa, nel rispetto delle condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà:

  • non possedere nello stesso Comune un altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione o in comunione con il coniuge;
  • non essere titolare dei diritti di uso, di usufrutto e di abitazione su un altro immobile nello stesso Comune;
  • non essere titolare di un altro immobile su tutto il territorio nazionale per il quale si abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa;
  • non deve riguardare un immobile di lusso;
  • il contribuente deve trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune in cui si trova il bene.

A colui che vende la nuda proprietà rimane, invece, il diritto di utilizzare e godere dell’immobile, acquisendo una liquidità economica immediata.

FONTE

Incredibile! Ignoranza su Art. 13.2 Legge 220/12?

A cura di: Giorgio Cambruzzi – Presidente ANACI di Padova

Dal 2004 al 2012 il Senatore Franco Mugnai mise mano alla riforma del Codice Civile in materia di Condominio.

Si rese conto come ogni singolo articolo presentasse mille e più interpretazioni contrastanti che erano, di volta in volta, sviscerate dagli avvocati a seconda dell’indirizzo scelto nelle loro alterne vertenze.

Il Senatore Mugnai, con quanto stabilito al punto 4 dell’art. 13.2 della Legge 220/12 (ora punto 4 dell’art. 1135 Cod. Civ.) intendeva certamente tutelare l’Impresa esecutrice dei lavori straordinari, approvati dall’Assemblea, per la liquidazione dei lavori eseguiti, ma nel contempo intendeva garantire i condomini virtuosi a non essere coinvolti in controversie legali per il mancato rispetto economico.

Il Senatore Mugnai, negli anni dedicati alla riforma, aveva accertato con che faciloneria molti amministratori appaltavano lavori, anche economicamente importanti, senza l’accantonamento preventivo della spesa.

In quel tempo la naturale conseguenza era il Decreto Ingiuntivo richiesto dall’Impresa creditrice, non contro l’amministratore che incautamente aveva sottoscritto il contratto d’appalto perché semplice mandatario, ma contro il condominio.

Ottenuto il Decreto Ingiuntivo, l’Impresa notificava il precetto al condomino che palesemente sembrava essere il più facoltoso. Questi, prima insultava e contestava l’amministratore propagandandone la revoca, poi correva dai morosi per recuperare le singole quote,

Ora non è più così; l’Impresa che non ha incassato il saldo si fa rilasciare dall’amministratore l’elenco completo dei condomini morosi con la quota economica non corrisposta.

Singolarmente per ogni condomino moroso l’Impresa chiede ed ottiene il Decreto Ingiuntivo, comprensivo anche degli oneri legali, e notifica il tutto al moroso.

Se non ci saranno intoppi, entro un anno l’Impresa recupererà oneri legali e quota condominiale non corrisposta.

Se ci saranno intoppi, ossia: condomino nulla tenente; condomino fallito; condominio defunto; eccetera, allora la procedura inverte la rotta a 180°.

La procedura giudiziaria per accertare l’insolvenza, dura dai quattro ai sei anni.

Solo dopo la dichiarazione d’insolvenza, finalmente l’Impresa potrà rivolgersi al Condominio, richiedendo la quota del condomino moroso, oltre al rimborso di tutte le spese legali sostenute nei 4/6 anni di dibattiti.

Oltre alle varie problematiche discusse e dibattute dall’estate 2020 sul Bonus Fiscale 110%, da aprile 2021 tutti gli esperti (tecnici, opinionisti, legali, ecc. ecc.), nonché l’Agenzia delle Entrate, si sono dilettati a scrivere le interpretazioni più varie e fantasiose, nonchè esprimere giudizi imperiosi su come ci si deve comportare per risolvere l’imperativo “punto 4 art. 1135 Cod. Civ.”.

Che tristezza; volano talmente in alto che non ricordano la realtà terrena!

L’art. 1135 del Codice Civile è uno dei pochi articoli derogabili. In effetti non è elencato tra gli articoli inderogabili indicati nell’ultimo comma dell’art. 1138 del Codice Civile.

Perché accanirsi a scrivere teorie fantasiose prive di fondamento?

Perché aumentare la confusione interpretativa sul 1135.4 del C.C.?

Di che credibilità possono ancora vantarsi, constatata la loro superficialità macroscopica?

L’amministratore, sufficientemente preparato, come l’Associato ANACI Padova, indica all’ordine del giorno dell’Assemblea, tra gli altri punti:

  • Deroga Art. 1135.4 del Cod. Civ.

Il verbale dell’Assemblea, che ha approvato la deroga, deve essere scrupolosamente conservato, per essere eventualmente esibito ai Funzionari che dovessero verificare i documenti atti a ottenere le agevolazioni fiscali.

Anche questo trabocchetto del Bonus 110 è superato.

Quanto rumore per nulla!

È onere del condominio richiedere la proroga della mediazione qualora manchi la delibera assembleare

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A Cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

Il Tribunale di Venezia, con la sentenza n. 1416 del 7 luglio 2021, ha stabilito che, nel caso in cui manchi la delibera dell’assemblea, spetta al condominio richiedere la proroga della mediazione.

Nel caso in esame, il condomino Caio instaurava una controversia ai fini dell’annullamento/nullità di una delibera assembleare del condominio Alfa, il quale, a sua volta, sollevava eccezione di irregolarità della procedura di mediazione.

Il Tribunale rigettava l’eccezione, osservando che, se da un lato è vero che, ai sensi dell’art. 71 quater, commi 3 e 4, disp. att. c.c. “Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1135, secondo comma, del codice” e che “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone…idonea proroga della prima comparizione”, dall’altro è anche vero che la predetta proroga deve essere richiesta “su istanza del condominio”.

Nella vicenda in esame, la documentazione allegata dal patrocinio del condominio metteva in luce il fatto che l’Organismo di mediazione, con nota del 5/9/2019, invitava il condominio ad aderire alla procedura e che lo stesso Organismo, a fronte della risposta dell’amministrazione condominiale, pregava l’amministratore non solo di voler convocare l’assemblea nei tempi d’urgenza, ma anche di voler fornire una risposta in breve tempo. A tale richiesta formulata dall’Organismo di mediazione seguiva la totale inerzia del condominio convenuto, tant’è che si provvedeva a fissare il primo incontro alla presenza delle parti per il giorno 16/10/2019, dunque a distanza di oltre un mese dalla missiva.

Evincendosi dall’inciso “su istanza del condominio” di cui al suddetto disposto normativo come ricadesse in capo al condominio l’onere di attivarsi per ottenere la proroga, in verità quest’ultimo non aveva fatto più pervenire alcuna risposta all’Organismo di mediazione, né tantomeno alcuna nota giustificativa.

Il singolo condomino non ha diritto di appello

A Cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 2008 del 30 giugno 2021, ha stabilito che ai singoli condòmini non spetta il diritto di appellare la sentenza pronunciatasi sulla validità della deliberazione assembleare impugnata.

Legittimato a ciò è solo l’amministratore, in quanto trattasi di controversie che non hanno ad oggetto i diritti su di un bene o su di un servizio comune, ma la gestione di esso.

Nel caso in esame, l’appellante ha invocato il principio enunciato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, secondo cui “Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”, sicché è ammissibile il ricorso incidentale tardivo del condòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradi di merito, intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio senza risentire dell’analoga difesa già svolta dallo stesso” (Cass., Sez. Unite, n. 10934 del 18 aprile 2019).

I giudici di merito, richiamando una decisione della giurisprudenza di legittimità, hanno sottolineato che “laddove oggetto del ricorso sia un diritto afferente alla sfera di ogni singolo condòmino, ciascuno di essi può autonomamente far valere la situazione giuridica vantata. A tal fine può avvalersi personalmente dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio”.

Tuttavia, detto principio non si applica alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni assembleari (Cass., sent. n. 29748/2017); essendo in discussione esigenze di carattere collettivo, la legittimazione attiva e passiva spetta in via esclusiva all’amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità di impugnare da parte del singolo condòmino.

Poi ancora la Corte distrettuale ha fatto riferimento ad un’altra pronuncia della Cassazione, secondo cui nelle controversie aventi a oggetto l’impugnazione di deliberazioni assembleari, dal momento che unico soggetto legittimato passivo è l’amministratore, l’eventuale intervento del singolo condòmino è adesivo dipendente, sicché questi non è ammesso a proporre gravame avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio. “La legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore del condominio nei giudizi relativi alla impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea promossi dal condomino dissenziente discende dal fatto che la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno di essi” (Cass., ord. n. 2623/2021).

Nel caso in esame, la condòmina appellante non ha allegato di essere in alcun modo, direttamente o indirettamente, lesa nei suoi diritti dall’esecuzione dei lavori avviati dal proprietario dei locali sottostanti il tetto comune, né la stessa ha esposto di aver subìto una lesione dei suoi diritti da parte del predetto condòmino, nemmeno quale comproprietaria pro quota.

Bonus facciate: l’Agenzia delle Entrate conferma l’estensione anche ai balconi

A Cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

Il bonus facciate è un’agevolazione fiscale messa a disposizione dallo Stato per coloro che devono eseguire specifiche opere sulla facciata esterna di un edificio.

Più precisamente, trattasi di un’agevolazione consistente in una detrazione di imposta del 90% su determinati interventi eseguiti sulle parti esterne degli immobili.

Il bonus facciate riguarda esclusivamente gli immobili situati nei centri delle città, individuati come edifici urbani, che fanno parte dei centri storici o di zone contigue, e non trova applicazione durante la costruzione di nuovi edifici.

Per poter usufruire del bonus facciate, occorre specificare i dati dell’immobile al momento della dichiarazione dei redditi e presentare tutte le spese effettuate, con metodo tracciabile, per eseguire i lavori.

La detrazione consiste in un credito d’imposta applicato per il periodo di tempo di 10 anni, oppure è possibile richiedere l’accesso all’agevolazione attraverso i seguenti sistemi alternativi:

  • sconto in fattura: trattasi di uno sconto applicato direttamente da chi esegue gli interventi, a beneficio di chi usufruisce del bonus, direttamente in fattura;
  • cessione del credito: tale modalità prevede l’accumulo di un credito cedibile a terzi.

Possono beneficiare dell’agevolazione in questione i soggetti fisici, anche se svolgono attività professionale autonoma, ma anche gli enti e le società, dal momento che tale bonus è esteso anche nell’ipotesi in cui gli immobili vengano utilizzati come strutture per attività d’impresa.

Con Risposta ad interpello n. 482 del 15 luglio 2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il bonus facciate può essere esteso anche agli interventi da eseguire sui balconi.

L’interrogazione riguardava lavori da svolgere sui parapetti dei balconi di un hotel, con inclusa l’installazione di oggetti per l’illuminazione.

Questa la risposta fornita dall’Agenzia:

“Trattandosi di rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, l’Istante ritiene che l’intervento sui parapetti possa rientrare tra quelli agevolabili con il “bonus facciate” e pertanto sia consentita la detrazione delle spese relative al rifacimento dei parapetti stessi, secondo le ipotesi progettuali sopra descritte”. Inoltre, “Con riferimento all’installazione dei corpi illuminanti a soffitto o a parete, nel presupposto che si tratti di opere accessorie e di completamento dell’intervento sulle facciate esterne nel suo insieme i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso (cfr. risposta n. 520 del 2020), il bonus facciate spetta nel caso in cui tali interventi si rendessero necessari per motivi “tecnici”.

Apertura abbaino sul tetto condominiale: è possibile?

Quando e come si può realizzare un lucernario sporgente con finestra orizzontale: serve l’autorizzazione dell’assemblea? Quali permessi occorrono?

Sei il proprietario di un locale posto all’ultimo piano di un edificio condominiale e vorresti ricavare più luce ed aria per il tuo sottotetto o per la tua soffitta, aprendo una finestra. Sai che i vincoli urbanistici ed edilizi sono parecchi e temi che la situazione sia ancor più complicata dal fatto che alcuni condòmini potrebbero opporsi. Innanzitutto, occorre domandarsi se l’apertura di un abbaino sul tetto condominiale è possibile.

In caso positivo, bisogna vedere quando e come si può fare questa trasformazione e in quale categoria rientra: se si tratta di un’innovazione è richiesta una delibera assembleare approvata a larga maggioranza, altrimenti puoi procedere autonomamente, senza problemi; ma dovrai rispettare alcune regole a tutela della proprietà comune. Inoltre, occorre sapere quali permessi sono necessari per intraprendere i lavori edilizi e realizzare l’opera. Infine, quando le autorizzazioni mancano, serve conoscere cosa si può fare per ottenere un’eventuale sanatoria.

Vediamo quindi in modo approfondito quali sono le condizioni che rendono possibile l’apertura di un abbaino sul tetto condominiale.

Abbaino: cos’è?
L’abbaino è una costruzione sporgente dalla copertura di un tetto inclinato. Serve ad installare una finestra verticale, in modo da dare luce ed aria ai locali interni sottostanti, come le soffitte.

L’abbaino è una vera e propria costruzione; è visibile dall’esterno ed entra a far parte della facciata dell’edificio.

Per aprire un abbaino serve l’autorizzazione dell’assemblea?
La parte di edificio su cui si inserisce l’abbaino può essere di proprietà comune e indivisa tra tutti i condòmini, oppure di proprietà esclusiva di chi ha acquistato i locali sottostanti.

Nel primo caso, l’apertura dell’abbaino costituisce un’innovazione sulle cose comuni e richiede l’autorizzazione dell’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e dei due terzi del valore dell’edificio. Nel secondo caso, invece, il singolo proprietario esclusivo ha diritto di eseguire, senza necessità di autorizzazione, tutte le opere che risultano pertinenti alla sua proprietà immobiliare: la giurisprudenza riconosce pienamente questa facoltà, purché non vengano danneggiate o compromesse le cose comuni.

Quindi, nella realizzazione dell’abbaino andrà sempre preservata la stabilità dell’edificio, non dovrà essere alterato il decoro architettonico e l’opera non potrà pregiudicare la naturale funzione di copertura svolta dal tetto dell’edificio.

La Corte di Cassazione ha affermato [5] che l’apertura di un abbaino costituisce soltanto una modifica d’uso della cosa comune, non un’innovazione. Questo comporta che l’apertura dell’abbaino da parte del proprietario esclusivo dei locali non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea: basterà una semplice comunicazione all’amministratore.

Abbaino: serve il permesso di costruire?
La realizzazione di un abbaino richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. Dal punto di vista edilizio, l’opera costituisce una «nuova costruzione» in quanto modifica l’organismo preesistente nella sua fisionomia e nelle dimensioni e, soprattutto, crea un aumento di volumetria utile, come ha affermato la Corte di Cassazione [6].

Possono, però, esserci casi di semplice ristrutturazione, quando i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura non vengono alterati. In tali casi, sarà sufficiente presentare al Comune la Scia, segnalazione certificata di inizio attività. Di solito, questa eventualità si verifica più frequentemente nell’apertura dei lucernari, che si differenziano dagli abbaini in quanto la finestra segue la sagoma del tetto e non è sporgente.

Abbaino abusivo: si può sanare?
Una recente sentenza del Tar Piemonte [7] ha affermato che l’abbaino abusivo si può sanare. La possibilità di sanatoria del sottotetto in questo caso discende direttamente dalla natura pertinenziale delle opere realizzate dal singolo proprietario, in quanto, come abbiamo visto, l’abbaino non costituisce un’innovazione condominiale e non richiede l’autorizzazione dell’assemblea. Perciò, il Comune non può negare il permesso in sanatoria per un’opera che non pregiudica l’uso della cosa comune e non modifica la funzione di copertura del tetto.

Per altre informazioni leggi anche gli articoli: “Apertura sul tetto condominiale” e “Sottotetto abitabile: ci vuole l’autorizzazione?“.

Fonte: laleggepertutti.it

Frazionamento appartamento e revisione tabelle millesimali

Quanto può essere alta la siepe del vicino?

Il Codice civile detta le regole da rispettare nella piantumazione di arbusti e piante da utilizzare come linea di demarcazione tra fondi confinanti.

Hai comprato una villetta a schiera con giardino. Vorresti piantare una siepe decorativa per delimitare il confine della tua proprietà e marcare il limite dell’area di pertinenza del tuo vicino. Vuoi sapere se ci sono delle regole da rispettare nell’ubicazione e nell’altezza della siepe.

Soprattutto in città, è molto importante poter contare su un po’ di verde antistante alla propria abitazione. Per questo, sempre più spesso, per delimitare la proprietà e fissare il confine con il vicino, si utilizzano siepi e arbusti al posto delle vecchie recinzioni.

Ma quanto può essere alta la siepe del vicino?

Come vedremo la legge fissa la distanza minima per la piantumazione di alberi e siepi, prevedendo una disciplina specifica in base alla specie arborea. Non esiste, però, un’altezza massima della pianta che può essere ricavata solo per relationem dalla distanza minima.

Siepi: qual è la disciplina legale?
Molto spesso, per spiegare ai bambini la regola fondamentale del vivere civile, si dice che la libertà di un individuo finisce dove inizia quella dell’altro. In un certo senso, questo principio si può applicare anche ai rapporti di vicinato. Il proprietario di un fondo, infatti, non deve porre in essere delle condotte in grado di arrecare nocumento al proprietario del fondo confinante. Questa regola di base si applica anche alla disciplina delle siepi, ovvero, alla piantumazione di arbusti che persegue la finalità di tracciare i confini tra due proprietà confinanti.

La legge prevede espressamente che colui che intende piantare alberi nei pressi del confine del fondo deve rispettare le distanze previste dai regolamenti e, in assenza di questo, dagli usi locali. Ne consegue che la prima fonte di regolazione della disciplina delle siepi è il regolamento comunale che dovrebbe contenere una specifica regolamentazione delle distanze e delle altezze delle siepi e degli arbusti piantumati nei confini tra fondi. Se, tuttavia, la disciplina comunale nulla dice in merito, occorre fare riferimento agli usi locali, vale a dire, alle consuetudini che si sono radicate nel tempo nel luogo in cui deve avvenire la piantumazione delle piante.

Siepi: quale distanza occorre rispettare?
Il Codice Civile prevede delle distanze minime che dipendono dalla tipologia di arbusto che si intende piantumare.

In particolare, come regola generale, il proprietario del fondo deve rispettare una distanza di almeno tre metri dal confine per la piantumazione degli alberi di alto fusto.

La disposizione codicistica precisa che, per il calcolo delle distanze, devono essere considerati alberi di alto fusto quelli che hanno un fusto, semplice oppure diviso in rami, che sorge ad un’altezza notevole. Vi rientrano, tra gli altri:

noci;
castagni;
querce;
pini;
cipressi;
olmi;
pioppi;
platani.
Diversamente, per gli alberi di non alto fusto, la distanza minima dal confine da rispettare è di un metro e mezzo. In questa tipologia di alberi rientrano quelli il cui fusto si diffonde in rami e sorge ad un’altezza non superiore a tre metri.

Infine, per quanto concerne le siepi, la legge prevede che debbano essere piantumate ad una distanza minima dal confine di mezzo metro se si tratta di:

viti;
arbusti;
siepi vive;
piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.
Diversamente, se le siepi sono di ontano, di castagno o di altre piante simili che vengono periodicamente recise vicino al ceppo la distanza minima è di un metro, che viene elevata a due metri se vengono piantumate siepi di robinie.

Siepi: l’altezza massima
In linea generale, il Codice civile prevede che il proprietario del fondo confinante non possa realizzare opere in grado di diminuire aria, luce e vedute per il vicino. La disciplina delle distanze minime da rispettare per la piantumazione delle siepi e degli arbusti mira proprio ad evitare tale effetto. Proprio per questo, le predette distanze minime non devono essere rispettate qualora, in prossimità del confine, vi sia un muro divisorio, proprio o comune, a condizione che le piante vengano mantenute ad un’altezza non superiore alla sommità del muro. Ne consegue che non esiste un’altezza massima della siepe da rispettare ma una distanza massima dal confine che dipende dal tipo di arbusto.

Fonte: laleggepertutti.it

Locazione immobile non frazionato

Il proprietario di un bene può decidere di affittare anche solo una parte di esso.

Sei il proprietario di un appartamento molto grande ubicato in una città universitaria. Nel corso degli anni, i tuoi figli sono andati a vivere con le proprie famiglie e la gran parte delle stanze sono dunque vuote. Vuoi sapere se puoi affittare delle porzioni dell’immobile agli studenti.

L’esigenza di avere un’abitazione in cui risiedere oppure una pertinenza da utilizzare può avere ad oggetto anche solo una porzione del bene. In questi casi, si può stipulare un apposito contratto di affitto tramite il quale il proprietario concede in uso una parte del bene. Questa fattispecie si definisce locazione immobile non frazionato.

L’affitto parziale può avere ad oggetto sia immobili destinati alla funzione abitativa, sia beni da utilizzare per il perseguimento di altre attività. Vediamo quali sono le regole da rispettare per la stipula di questa tipologia contrattuale.

Locazione parziale: cos’è?
In generale, la locazione è il contratto con cui il proprietario di un bene ne cede l’uso ad un altro soggetto, detto conduttore e, in cambio, riceve come corrispettivo un canone di locazione mensile.

Si definisce, invece, locazione parziale il contratto con cui il proprietario cede al conduttore non l’intero bene ma una porzione dell’immobile, della quale viene concesso l’utilizzo al locatario per un determinato periodo di tempo e previo pagamento di una somma di denaro mensile. La locazione di immobile non frazionato può riguardare sia immobili destinati ad uso abitativo sia immobili ad uso diverso.

Locazione immobile non frazionato: quale tipologia contrattuale?
Per individuare la tipologia di contratto locatizio da utilizzare per l’affitto della porzione di immobile occorre verificare, preliminarmente, l’uso del bene da parte del conduttore.

Se, infatti, si affitta una stanza di un appartamento per finalità abitative occorrerà in ogni caso, nonostante la locazione riguardi solo una parte del bene, rispettare la disciplina delle locazioni abitative. Ne consegue che le parti potranno scegliere tra due diversi schemi contrattuali:

contratto a canone libero 4+4;
contratto a canone concordato 3+2.
Il contratto a canone libero 4+4 consente alle parti di stipulare in autonomia l’ammontare del canone di locazione e ha una durata di 4 anni con rinnovo automatico di ulteriori 4 anni.

Il contratto a canone concordato, invece, obbliga le parti a prevedere un canone di locazione inferiore alle soglie massime indicate in appositi accordi stipulati a livello territoriale dalle associazioni rappresentative dei costruttori e dai sindacati degli inquilini. Tale tipologia contrattuale ha una durata di 3 anni, con rinnovo automatico di ulteriori 2 anni.

In entrambi i casi, la locazione è strettamente regolamentata dalla legge con riferimento all’esercizio del recesso ed alla disdetta dal contratto. In particolare, il conduttore può recedere dal contratto, dando al locatore un preavviso di almeno sei mesi, solo se ricorrono gravi motivi.

La giurisprudenza ha affermato che i gravi motivi devono essere sopraggiunti alla stipula dell’accordo e non prevedibili ex ante. Inoltre, tali ragioni devono rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio per il conduttore. Il contratto può prevedere una disciplina meno rigida del preavviso del conduttore, esonerandolo ad esempio dalla sussistenza dei gravi motivi.

Locazione parziale: deve essere registrata?
Anche il contratto di locazione parziale deve essere registrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate se supera la durata di 30 giorni. Per procedere alla registrazione, occorre versare l’imposta di registro, per un importo pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e, comunque, non inferiore a 67 euro.

In caso di affitto della porzione di immobile con contratto a canone concordato, è possibile accedere al regime della cosiddetta cedolare secca, ossia, l’applicazione di una imposta forfettaria sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali comunale e regionale.

In caso di mancata registrazione della locazione parziale, possono scattare delle sanzioni di carattere amministrativo e fiscale. Il proprietario, inoltre, in caso di mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, non potrà procedere con lo sfratto per inadempimento del conduttore.

Fonte: laleggepertutti.it