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Quante volte si può rinnovare un contratto di affitto transitorio?

Rinnovo contratto di locazione a uso transitorio e prolungamento della durata: come si fa.

La legge stabilisce una durata minima per il contratto di affitto al fine di tutelare soprattutto le esigenze abitative dell’inquilino. La durata più breve per una locazione a uso abitativo è di 3 anni + altri 2 ad ogni successivo rinnovo. C’è poi la locazione di 4 anni + altri 4 con rinnovo automatico.

Esistono però dei contratti di durata ancora più breve, che possono tuttavia essere utilizzati solo in casi straordinari. Tra questi, vi è la cosiddetta locazione per esigenze transitorie che non può durare più di 18 mesi.

Il locatore che voglia allora eludere le norme sui normali contratti di locazione potrebbe essere tentato di stipulare un contratto di questo tipo, rinnovandolo più volte ad ogni scadenza, avendo così la possibilità di sfrattare l’inquilino in qualsiasi momento, senza dover attendere i lunghi tempi dei due contratti.

Di qui, il dubbio di ordine legale: quante volte si può rinnovare un contratto di affitto transitorio? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Come funziona il contratto di affitto transitorio
Il contratto di affitto transitorio può essere utilizzato solo in presenza di particolari necessità temporanee, siano esse del locatore o del conduttore. In questo modo, è possibile stipulare il contratto di affitto senza impegnarsi per troppo tempo.

Alcuni esempi di esigenze transitorie possono essere costituite da una mobilità lavorativa o da esigenze connesse alla formazione professionale, alla ricerca di soluzioni occupazionali, ecc.

Per evitare che locatore e inquilino possano utilizzare il contratto di affitto transitorio solo allo scopo di eludere la normativa più garantisca sulle locazioni abitative, è necessario che le esigenze transitorie:

siano individuate nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia dei conduttori maggiormente rappresentative. Difatti, il contratto, per essere valido, deve essere predisposto utilizzando esclusivamente il modello ministeriale predefinito;
corrispondano a un’esigenze specifica, collegata ad un evento certo a data prefissata (non potendo trattarsi di generici interessi);
siano sussistenti al momento della stipulazione del contratto di locazione;
siano indicate per iscritto nel contratto di locazione;
siano documentate allegando al contratto tutte le prove di tale esigenza transitoria (ad esempio, certificato del datore di lavoro che attesti il trasferimento, certificati medici, ecc.).
Durata contratto affitto transitorio
Come anticipato, la durata massima del contratto di locazione transitorio è di 18 mesi. La legge non indica la durata minima, ma si ritiene che la stessa possa essere pari o inferiore a 30 giorni.

A differenza del contratto di locazione ordinario, non c’è alcun rinnovo automatico tacito: alla scadenza del termine, il contratto cessa definitivamente.

È possibile anche il recesso anticipato ma solo per la parte conduttrice e sempre che sussistano gravi motivi. Questi devono essere imprevedibili al momento della conclusione del contratto e indipendenti dalla volontà della parte conduttrice.

È possibile il rinnovo del contratto di affitto transitorio?
Una volta scaduto il contratto di affitto transitorio, è sempre possibile stipularne uno nuovo a patto, però, che sussistano le esigenze transitorie e che le stesse vengano documentate, nel rispetto dei requisiti che abbiamo visto in precedenza.

Tuttavia, è anche possibile, prima della scadenza del contratto stesso, comunicare all’altra parte, con raccomandata a.r., il perdurare dell’esigenza transitoria, dando così luogo a un rinnovo del contratto stesso e al prolungamento della sua durata.

Tanto per fare un esempio, il dipendente che ha preso un appartamento in affitto per un anno, perché adibito in una missione in una città diversa da quella di residenza, potrebbe comunicare al locatore il prolungamento della stessa missione per qualche altro mese, prolungando così la durata dell’affitto transitorio.

Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, con durata di 4 anni + 4 anni.

Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.

Come rinnovare il contratto di affitto transitorio
Oltre alla raccomandata a.r. da inviare all’altra parte prima della scadenza del contratto, per rinnovare il contratto di affitto transitorio è necessario informare l’Agenzia delle Entrate con una comunicazione da effettuare entro 30 giorni.

Fonte: laleggepertutti

Dl “Sostegni” – 10: bonus affitti stop alle duplicazioni normative

Vale una sola regola per il contributo per la riduzione del canone di locazione spettante per il 2021 e, abrogati i commi della legge di bilancio, la data spartiacque per i contratti è il 29 ottobre 2020

Intervento all’insegna della razionalizzazione e dello snellimento dei dispositivi normativi, in un settore, quello delle locazioni e degli affitti, storicamente tra i più critici nel panorama italiano. In sostanza, con il nuovo decreto “Sostegni”, la norma sul “Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali”, prima a cavallo tra due disposizioni, l’articolo 9-quater del decreto “Ristori” e i commi da 381 e 384 dell’articolo 1, della legge di bilancio 2021, trova ora un unico riferimento normativo. Infatti, tra i commi dell’articolo 42 del Dl “Sostegni”, dedicato alle disposizioni finanziarie, è stabilito quanto segue:

al comma 7 si “dispone un incremento di 50 milioni di euro per l’anno 2021 del Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali di cui all’articolo 9-quater, comma 4, del decreto legge n. 137/2020 (il “Ristori), istituito nello stato di previsione del ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture”
e ancora, al comma 8, sono abrogati “…i commi da 381 a 384 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2020, n. 178 o Legge di Bilancio 2021 concernente i contributi in favore dei proprietari degli immobili che avrebbero ridotto il canone con un’autorizzazione di spesa pari a 50 milioni di euro”.
Cosa comporta questa modifica? In sostanza, è superata la duplicazione normativa che si era creata, facendo così ordine sul bonus. Negli effetti pratici, la norma che resta applicabile, e che farà da riferimento, sarà quindi quella contenuta nell’articolo 9-quater del decreto “Ristori”, mentre è definitivamente soppressa quella prevista successivamente con la legge di bilancio 2021 (commi 381-384, legge n. 178/2020).

Oltre alla novità normative, spazio anche a quelle sostanziali
Optando per la versione del bonus affitti contenuta nel Dl “Ristori”, il decreto “Sostegni” ha un duplice effetto trainante. Infatti, la norma duplicata con la Legge di bilancio 2021, pur riproducendo quasi integralmente quella contenuta nel Dl “Ristori”, in realtà adottava una formulazione più generale di quella dell’articolo 9-quater che espressamente limita lo sconto ai contratti in essere alla data del 29 ottobre 2020, ponendo de facto una condizione temporale predeterminata alla base della potenziale fruizione del bonus. Ma non è l’unica differenza. Una seconda novità da tener presente, è che la norma, come scritta nel Bilancio 2021, a differenza di quella incastonata dall’articolo 9-quater del Dl “Ristori”, non contemplava, come invece lo è ora, l’istituzione nello stato di previsione del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di un fondo denominato “Fondo per la sostenibilità degli affitti di unità immobiliari residenziali” con una dotazione di 50 milioni di euro per l’anno 2021. Si tratta di una novità strutturale, non transitoria, almeno nella suo richiamo originario. Ricapitolando, due novità: la tempistica dei contratti per i quali vale il bonus, quelli sottoscritti alla data del 29 ottobre 2020 e, a seguire, l’istituzione d’un fondo ad hoc, presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, dedicato agli affitti di unità immobiliari residenziali.

L’a, b, c della normativa
Unificato il dispositivo normativo, spieghiamo ora la norma in dettaglio. In primo luogo, è previsto il riconoscimento, per l’anno 2021, al locatore di immobile ad uso abitativo, ubicato in un comune ad alta tensione abitativa, che costituisca l’abitazione principale del locatario e a condizione che quest’ultimo riduca il canone del contratto di locazione, un contributo a fondo perduto fino al 50% della riduzione del canone entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore. A tal fine, come detto, è istituito nello stato di previsione del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti un fondo ad hoc con una dotazione pari a 50 milioni di euro per l’anno 2021. A questo punto, spetterà all’Agenzia delle entrate, con provvedimento del direttore, individuare le modalità applicative della norma in esame e la percentuale di riduzione mediante riparto proporzionale in relazione alle domande presentate, anche ai fini del rispetto del limite di spesa che, ripetiamo, è fissato a 50milioni di euro per l’anno in corso.

Fonte: FiscoOggi

Indennità di occupazione per mancata restituzione immobile

In caso di contratto di locazione non registrato, al proprietario spetta l’indennità di occupazione? Accordo verbale: c’è diritto al ristoro per mancato rilascio?

Chi vive in un immobile non proprio può avvalersi principalmente di due strumenti giuridici: il contratto di locazione e quello di comodato. Il più diffuso è senza dubbio il primo, mentre il secondo è impiegato soprattutto tra familiari per ottenere vantaggi fiscali. Chiunque vive in affitto sa che il contratto di locazione deve necessariamente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, pena la sua nullità. La conseguenza è che chi abita nell’immobile altrui senza valida locazione non è tenuto a pagare il canone periodico. Ciò non significa, però, che non si debba corrispondere nulla. Con questo articolo vedremo cos’è l’indennità di occupazione per mancata restituzione dell’immobile.

Nel diritto, la nozione di indennità è legata al compimento di un atto lecito, a differenza del risarcimento, che invece consegue a una condotta illecita. Ad esempio, chi distrugge il bene altrui (si pensi a un sinistro stradale) è tenuto a pagare il risarcimento. Nel caso dell’indennità di occupazione, la legge ha previsto una specie di ristoro a favore del titolare del bene che sia illegittimamente occupato da un altro soggetto. L’indennità è legata soprattutto alla fine della locazione o, comunque, dell’utilizzo di un bene altrui che, almeno in origine, era permesso. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona l’indennità di occupazione per mancata restituzione di un immobile.

Indennità di occupazione: cos’è?
L’indennità di occupazione è la somma di danaro che bisogna corrispondere al proprietario del bene illegittimamente occupato. Detto in altre parole, l’indennità di occupazione va pagata ogni volta che si dispone di un immobile senza averne titolo, magari perché il contratto di comodato oppure di locazione è scaduto.

L’indennità di occupazione trova fondamento nella legge e, per la precisione, nel Codice civile [1], all’interno del quale vi è scritto che, in tema di locazioni, il conduttore che è stato diffidato a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.

In pratica, ciò significa che il conduttore deve continuare a pagare al locatore quanto pattuito a titolo di canone, anche se il contratto è scaduto, se la cosa continua ad essere nella sua disponibilità.

Facciamo un esempio.

Tizio vive da otto anni nell’immobile di Caio. Alla scadenza del secondo quadriennio di locazione, le parti decidono di non rinnovare il contratto. Tizio, tuttavia, anziché lasciare l’immobile, continua ad abitarci perché ha difficoltà a trovare una nuova sistemazione. In questo caso, anche se il contratto è scaduto, dovrà continuare a pagare il canone pattuito a titolo di indennità di occupazione.

Locazione non registrata: spetta l’indennità di occupazione?
Abbiamo visto come l’indennità di occupazione debba essere pagata al proprietario del bene ogni volta che si occupi illegittimamente un immobile, situazione ricorrente nel caso in cui il contratto di locazione sia scaduto e il conduttore non vada via. Ma cosa succede nell’ipotesi in cui non si abbia un titolo sin dall’inizio per poter occupare l’immobile?

È ciò che accade nell’ipotesi di contratto di locazione non registrato. Com’è noto, secondo la legge [2] ogni contratto di locazione che abbia ad oggetto un bene immobile o una porzione di esso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate a pena di nullità. Unica eccezione è rappresentata dalla locazione di durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno.

L’onere della registrazione spetta al proprietario di casa, il quale deve provvedere nel limite perentorio dei trenta giorni dalla firma del contratto. Il proprietario dovrà poi provvedere entro sessanta giorni alla comunicazione dell’avvenuta registrazione al conduttore.

Un contratto di locazione non registrato è nullo; ciò comporta delle precise e gravi conseguenze, le quali vanno principalmente a discapito del proprietario: infatti, i canoni pagati dal conduttore senza un valido contratto di locazione sono indebiti e, pertanto, vanno restituiti per intero all’inquilino. Ma non solo. Se il contratto di locazione non è stato registrato, il proprietario non potrà nemmeno ricorrere in tribunale per ottenere lo sfratto, dovendosi accontentare di agire con la ben più complessa procedura di rilascio dell’immobile.

La domanda che si pone è dunque la seguente: «Se il contratto di locazione non è stato registrato, l’indennità di occupazione è dovuta?». Secondo la Corte di Cassazione [3], il contratto di locazione non registrato è nullo e le somme versate devono essere restituite. Il proprietario del bene non può far coincidere l’indennità di occupazione dell’immobile con il canone pattuito. Se vorrà ottenere un risarcimento, dovrà dimostrare concretamente di aver subito un danno, ma di certo non potrà vantare un’indennità di occupazione.

La ragione di questa decisione della Suprema Corte è molto semplice: se il locatore che non ha provveduto alla registrazione del contratto avesse diritto all’indennità pari al canone pattuito, allora aggirerebbe la norma che gli impone di registrare la locazione, di fatto ottenendo il pagamento non a titolo di canone ma di indennità.

Accordo verbale: c’è diritto all’indennità?
Vediamo ora un caso differente: quello di colui che occupa un immobile mediante accordo verbale con il proprietario. È ciò che può accadere, ad esempio, con il contratto di comodato, il quale non necessita obbligatoriamente della forma scritta.

Secondo la Corte di Cassazione [4], il conduttore che non restituisce l’immobile deve pagare l’indennità di occupazione fino alla riconsegna anche se l’accordo è verbale. In assenza di un contratto scritto, il proprietario non ha diritto ai canoni di locazione ma solo all’indennità dalla domanda di rilascio.

In buona sostanza, secondo la Suprema Corte, chi detiene l’immobile a titolo di ospitalità è tenuto a versare l’indennità di occupazione al proprietario dal momento in cui questi ne chiede il rilascio.

Per quanto riguarda l’ammontare di tale indennità, essa va commisurata all’eventuale mensilità che, almeno verbalmente, era stata pattuita, ovvero al danno che il proprietario ritiene di aver subito dall’illegittima occupazione.

Fonte: laleggepertutti.it

Cessione credito o sconto in fattura, aggiornate le specifiche tecniche

Previsto, tra l’altro, un determinato “valore” per particolari interventi, realizzati nell’ambito del Superbonus, finalizzati alla stabilità di immobili danneggiati da eventi sismici.

È online, da ieri 30 marzo, sul sito dell’Agenzia, il restyling delle specifiche tecniche utili alla trasmissione telematica del modello per comunicare se si è scelto di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, in relazione a interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica.

Validate con il provvedimento direttoriale dello scorso 12 ottobre, che ha seguito l’approvazione del modello (vedi articolo “Superbonus 110%: via libera al modello per la cessione o lo sconto in fattura”) sono state aggiornate in primis, per individuare quegli interventi effettuati, nell’ambito del Superbonus, per migliorare la tenuta statica degli edifici danneggiati da eventi sismici, che danno diritto ai raddoppiati limiti di spesa previsti dall’articolo 119 del Dl “Rilancio” (codici 1 e 2, e anche 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 26 e 27 delle istruzioni di compilazione del modello). Per questi, è stato istituito il codice “S”, da inserire nel campo “Tipologia immobile (T/U)” del riquadro contenente i dati catastali. Nel caso di interventi condominiali, la maggiorazione del 50% è applicabile solo se, per tutte le unità immobiliari, è stato indicato il nuovo valore “S” nel campo “Tipologia immobile (T/U)”.

Tra gli altri motivi della rivisitazione, la compilazione della sezione “asseverazione efficienza energetica”. Questa, infatti, nell’ipotesi in cui siano stati effettuati lavori “trainati” per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica o per l’installazione contestuale (o successiva) di sistemi di accumulo integrati negli impianti (codici 19 e 20 delle istruzioni) e siano state barrate le caselle “Superbonus” o “Intervento su immobile con restrizioni edilizie – Superbonus”, è facoltativa, se l’intervento trainante è di tipo sisma-bonus. Confermata, invece, la necessità del visto di conformità.

Ulteriori specificazioni riguardano, per gli interventi condominiali, l’indicazione del codice fiscale del beneficiario che deve essere diverso da quello del condominio e, per l’ “Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (Sistemi building automation)” (codice 12), il nuovo limite di detrazione per le spese 2021 che è stato fissato a 15mila euro.

Infine, viene specificato che per gli interventi condominiali n. 16 e n. 17, il limite di spesa è pari a 96 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.

Fonte: FiscoOggi

Bollette digitali: dire addio alla carta fa risparmiare 36 l’anno

bollette Eni Gas-Luce

L’invio in formato elettronico delle fatture di luce, gas, internet e di tutte le utenze domestiche ci permette di alleggerire il portafoglio. Almeno di 36 euro l’anno, ma anche molti di più se abbiamo diverse case. Si tratta, inoltre, di una scelta ecosostenibile e al passo con i tempi. SOStariffe.it ha passato in rassegna i motivi per cui è bene che le bollette cartacee cedano il passo a quelle digitali

È ormai una possibilità offerta da tutti i fornitori. Consente di ricevere le fatture in tempi rapidi, salvaguardare l’ambiente e soprattutto risparmiare in media 36 euro ogni anno, tra bolletta di internet casa, luce e gas. Ricevere le fatture in formato elettronico, inoltre, spesso dà modo di accedere a sconti extra. Il focus dell’ultimo studio SOStariffe.it è sulle bollette digitali e su tutti i vantaggi che derivano dall’addio al vecchio formato cartaceo.

Restare fermi alla carta costa: in media 36 euro l’anno

Se la transizione al formato digitale di bolletta ci spaventa, pensiamo anzitutto ai vantaggi per la tasca. Le compagnie spingono sempre di più per il formato elettronico. Perché? Anzitutto perché inviare una bolletta cartacea tramite posta ordinaria ha un costo.

Possiamo individuarlo nelle condizioni contrattuali e ritrovarlo, per trasparenza, anche nel testo della fattura. Di solito sono 2 euro di commissione aggiuntiva che si aggiungono alla spesa dovuta per ciascuna bolletta, ma ogni operatore stabilisce il costo aggiuntivo.

Se calcoliamo pertanto che un utente medio riceve 18 bollette cartacee l’anno, tra connessione fissa, luce, e gas, in tutto dovrà sborsare circa 36 euro in più solo per vedersi recapitare in formato lettera tradizionale il riepilogo scritto dei propri consumi e dei rispettivi costi.

Ma la cifra può anche salire considerato che le società stanno alzando i costi di invio delle bollette cartacee proprio in funzione deterrente, per convertire gli ultimi nostalgici della carta. Se poi si hanno più proprietà immobiliari allora la cifra si impenna. Il vecchio bollettino cartaceo inviato per posta è destinato a finire in soffitta, travolto dall’innovazione tecnologica.

Una scelta con molti pro e pochi contro

A conti fatti la bolletta digitale è la versione in formato pdf della fattura tradizionale di carta. In genere viene inviata dalla compagnia nella casella di posta elettronica personale, oppure è consultabile online sul sito della compagnia. Se si fa eccezione per gli anziani e per chi non ha un grado minimo di alfabetizzazione digitale, la gran parte dei consumatori oggi dispone di una casella di posta elettronica.

Ovviato l’ostacolo tecnologico, dunque, la bolletta elettronica presenta molti vantaggi: non è possibile perderla, come potrebbe accadere con la carta, e non è soggetta a ingiallimento e usura. Viene recapitata con regolarità ed è sempre reperibile nell’area clienti sul sito della compagnia.

Inoltre, è semplice da conservare nei “cassetti digitali” dei propri device o su un eventuale cloud. Ci sono anche alcune compagnie che per incentivare il passaggio alla bolletta elettronica offrono sconti extra per chi opta per la fattura digitale o vincolano al solo formato di bolletta elettronica i consumatori che attivano alcune offerte.

Spesso, inoltre, le compagnie puntano a promuovere oltre alla bolletta elettronica anche la domiciliazione delle fatture. Una possibilità già attiva da molti anni, ma ancora sconosciuta ad alcuni. Non è altro che la possibilità di addebitare le proprie utenze domestiche direttamente sul proprio conto corrente, una carta di pagamento o una carta conto.

Il versamento diventerà a questo punto un automatismo, una faccenda di cui non preoccuparsi. Non sarà più necessario presentarsi di persona a pagare le fatture, magari accodandosi a lungo davanti a un ufficio postale, poiché l’importo dovuto sarà prelevato in automatico, grazie alla pre-autorizzazione concessa, senza che siano applicati i costi di commissione.

Come attivare la bolletta digitale

Il passaggio alle fatture elettroniche dal vecchio formato cartaceo può avvenire sempre e senza dover sostenere ulteriori costi. Tutte le aziende offrono questa possibilità, a basso impatto ambientale ed economico.

In genere le modalità per farne richiesta dipendono dalla nostra compagnia di riferimento. Avvalendoci dei canali di comunicazione messi a disposizione (negozi fisici, servizio clienti telefonico, apposita sezione nel portale del fornitore o nell’app della compagnia) dunque, sarà possibile effettuare lo switch in tempi rapidi.

Per ricercare i prezzi più bassi per le forniture di casa e tentare di alleggerire il nostro bilancio mensile è sempre possibile utilizzare i tanti strumenti di comparazione SOStariffe.it, grazie ai quali sono stati rilevati alcuni tra i dati di questo studio: https://www.sostariffe.it/

fonte: ufficio stampa SOStariffe.it

Bonus, Ecobonus e incentivi: ad oggi utilizzato solo il 12,9% delle somme messe a disposizione dal Governo. Un fallimento totale

Fonte: Consumerismo No Profit

Bonus ed Ecobonus varati dal Governo per sostenere i cittadini durante la pandemia ed aiutare l’economia si sono rivelati un flop totale, riscuotendo basse adesioni da parte dei cittadini, e non va meglio per strumenti quali Cashback e Lotteria degli Scontrini.

Lo denuncia oggi l’associazione dei consumatori Consumerismo No profit, che rende noto un report relativo ai fondi stanziati dal Governo tra il 2020 e il 2021 per i vari incentivi e i numeri sulle somme ad oggi effettivamente utilizzate dai cittadini.

E si scopre che i bonus si sono rivelati, nei fatti, un enorme fallimento: su 9,3 miliardi di euro di previsione di spesa, solo poco più di 1,2 miliardi (il 12,9%) è stato realmente utilizzato dagli italiani.

Si parte col “Bonus Vacanze”, incentivo da 500 euro a famiglia lanciato lo scorso anno in pompa magna dal Governo Conte per sostenere le imprese del turismo in grave crisi a causa del Covid: ebbene ad oggi, stando ai dati ufficiali forniti dal Governo, sono stati generati 1.885.802 bonus, ma di questi solo 771.586 sono stati effettivamente utilizzati – spiega Consumerismo – Questo significa che sui 2,4 miliardi di euro messi a disposizione dallo Stato per il bonus vacanze, solo 829,4 milioni di euro (il 34,5% del totale) sono stati effettivamente spesi dalle famiglie.

Andamento analogo per il “Bonus Pc e tablet”, incentivo (sempre da 500 euro) teso ad aiutare le famiglie ad acquistare strumenti elettronici e connessioni telefoniche: dei 200 milioni di euro stanziati, ad oggi sono stati attivati o prenotati in totale 69,2 milioni di euro, il 34,7% dei fondi a disposizione.

C’è poi il l’ “Ecobonus Auto” – incentivo fino a 10mila euro per l’acquisto di nuove autovetture, variabile a seconda delle emissioni inquinanti – per il quale a marzo 2021 gli italiani hanno utilizzato 344.096.318 euro dei 700 milioni stanziati (il 49,1%).

Il fallimento più grande, tuttavia, è quello relativo all’ “Ecobonus al 110%”, detrazione del 110% delle spese sostenute per gli interventi che migliorano l’efficienza energetica degli edifici e che riducono il rischio sismico: sui 6 miliardi di euro detrazioni previste da Governo e Ance entro fine 2021, a febbraio scorso erano stati raggiunti appena 340 milioni di euro in detrazioni per finanziare 3.100 interventi, il 5,6% rispetto a quanto previsto.

Per quanto riguarda gli altri rimborsi e incentivi istituiti di recente, il “Cashback”, ossia il rimborso delle spese eseguite tramite carte e bancomat, ad oggi vede l’adesione di 8,1 milioni di cittadini, mentre la Lotteria degli Scontrini, per la prima estrazione dell’11 marzo, ha registrato la partecipazione di appena 4 milioni di italiani.

“Il flop di bonus, incentivi ed ecobonus è da ricercare nella eccessiva burocrazia che accompagna tali misure, e procedure macchinose e complesse per accedere ai fondi che scoraggiano milioni di italiani – spiega il presidente di Consumerismo, Luigi Gabriele – I numeri, d’altronde, parlano chiaro: su 9,3 miliardi di euro messi a disposizione dallo Stato tra il 2020 e il 2021, le famiglie ne hanno spesi appena 1,2 miliardi”.

Fondi stanziati 2021 Fondi utilizzati ad oggi % fondi utilizzati sul totale
Bonus Vacanze 2,4 miliardi di euro 829,4 milioni di euro 34,5%
Ecobonus al 110% 6 miliardi di euro (stime a fine 2021) 340 milioni di euro 5,6%
Ecobonus auto 700 milioni di euro 344 milioni di euro 49,1%
Bonus Pc e tablet 200 milioni di euro 69,2 milioni di euro 34,7%
TOTALE 9,3 miliardi di euro 1,2 miliardi di euro 12,9%
Adesioni a marzo 2021 Adesione sul totale della popolazione
Cashback 8,1 milioni 13,5%
Lotteria degli scontrini 4,092 milioni 6,8%

Fonte: elaborazioni Consumerismo No profit su dati Mef, Agenzia delle Dogane, Mise.

Consumerismo No Profit

È in arrivo l’ipoteca, l’alert non necessita di motivazione

La segnalazione ha lo scopo di mettere in guardia il contribuente che potrà evitare l’iscrizione pagando il debito entro 30 giorni.

SINTESI: In tema di preavviso di iscrizione ipotecaria non deriva alcun particolare onere motivazionale in capo all’Agente della riscossione, che, attraverso il preavviso di iscrizione ipotecaria, si limita ad informare il contribuente moroso che, in caso di mancato pagamento entro trenta giorni, si procederà ad iscrizione di ipoteca sull’immobile. Per valutare la legittimità dell’iscrizione ipotecaria, ai sensi degli artt. 76 e 77 del DPR n. 602 del 1973, è sufficiente l’indicazione del valore del credito per cui si procede.

Ordinanza n. 7233 del 15 marzo 2021 (udienza 10 dicembre 2020)
Cassazione civile, sezione VI – 5 – Pres. Greco Antonio – Est. Russo Rita
Preavviso di iscrizione ipotecaria – Non necessita di alcuna particolare motivazione – L’iscrizione è legittima se contiene l’indicazione del valore del credito per cui si procede.

Fonte: FiscoOggi

Proprietario responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio?

A chi fare causa se l’affittuario non rispetta il regolamento condominiale: al proprietario o all’affittuario stesso?

Tra le clausole che, di solito, vengono riportate all’interno del contratto di locazione vi è quella che prevede l’obbligo, per l’inquilino, di rispettare il regolamento condominiale. È sufficiente questa previsione per liberare il locatore da ogni responsabilità derivante dalle violazioni poste in essere dall’affittuario? Se quest’ultimo dovesse fare rumore, rompere l’ascensore, molestare gli altri condomini, il padrone di casa ne sarebbe responsabile?

Se bastasse una semplice clausola contrattuale a esonerare le persone dalla responsabilità, di certo in molti avrebbero gioco facile. Ma le cose non stanno sempre così, specie in materia di affitto. Cerchiamo allora di scoprire se il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio.

In linea generale, tutti i danni posti in essere dall’affittuario ricadono su di esso se il locatore non era a conoscenza del suo comportamento illecito o, comunque, non ha avuto modo di impedire che venisse portato a termine.

Ad esempio, se il conduttore lascia inavvertitamente aperto il rubinetto del lavandino, il locatore non può essere ritenuto responsabile per i danni provocati dalle infiltrazioni di acqua all’immobile adiacente o sottostante. Proprio con riferimento ai danni originati da un immobile in locazione, il proprietario è responsabile nei confronti dei terzi danneggiati a meno che non dimostri che l’incidente è stato dovuto al caso fortuito e, cioè, a un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile che può essere costituito anche dal comportamento del conduttore.

La questione non è molto dissimile quando invece si tratta di danni derivanti non già dall’immobile concesso in locazione ma dal comportamento del suo conduttore. In particolare, anche qui, il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio solo nella misura in cui è in grado di evitare l’illecito. Un esempio servirà a rendere più chiara la questione.

Immaginiamo una persona che dia in affitto un appartamento ad un’altra, ben sapendo che questa lo utilizzerà per aprire un asilo nido, nonostante il regolamento condominiale lo vieti. In questo caso, il locatore è corresponsabile per la violazione del regolamento e il conseguente disturbo alla quiete degli altri condomini proprio perché consapevole, sin dall’origine, dell’attività che l’inquilino avrebbe svolto. Come chiarito dalla Cassazione [1], «In tema di condominio degli edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore».

Allo stesso modo, il locatore che venga a sapere del fatto che l’inquilino organizza dei festini sul balcone di sua proprietà, molestando gli altri condomini, è tenuto quantomeno a diffidare il responsabile. Gli esempi potrebbero moltiplicarsi. In linea generale, se da un lato è vero che il locatore non può essere responsabile per i comportamenti passati che non ha potuto evitare, perché non ne era a conoscenza, è anche vero che, una volta informato delle condotte illecite del conduttore, deve fare il possibile per impedirle.

Secondo la Cassazione [2], il padrone di casa deve fare tutto quanto è in suo potere per evitare il ripetersi delle condotte moleste, finanche avviare una procedura di sfratto. E questo perché, se l’affittuario non rispetta il regolamento e l’osservanza di quest’ultimo è posto come condizione del contratto di locazione, è ben possibile ricorrere al giudice per mandarlo via di casa.

È la stessa Suprema Corte a dire che «In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza, a far cessare gli abusi». A tal fine, egli deve «porre in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione» ossia allo sfratto.

Stesso atteggiamento si ritrova in una sentenza della Cassazione del 1997 secondo cui: «Il condomino siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore». Pertanto, il proprietario dell’appartamento è tenuto non solo ad imporre al conduttore, nel contratto di affitto, il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento di condominio, ma a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto.

Nel caso di specie, i giudici hanno condannato il condomino a cessare l’utilizzazione abusiva del proprio appartamento, dato in locazione ad uso abitativo e, in effetti, adibito dal conduttore ad ambulatorio tricologico, in contrasto con il divieto del regolamento condominiale, e a risarcire al condominio i danni conseguenti a tale uso, addebitando al locatore di non aver fatto ricorso ai rimedi giudiziari per l’ipotesi di uso diverso da quello pattuito.

Fonte: laleggepertutti.it

Affitto in nero, morte del padrone di casa o dell’inquilino

Locatore o il conduttore? Chi risponde delle sanzioni e chi ha la responsabilità?

Le conseguenze di un affitto in nero, ossia non registrato, ricadono in parte sul locatore ed in parte sul conduttore. Entrambi, innanzitutto, sono responsabili in solido per l’omesso versamento dell’imposta di registro: con la conseguenza che l’Agenzia delle Entrate potrà inviare l’accertamento fiscale sia all’uno che all’altro. In secondo luogo, il contratto è nullo e non produce effetti: sicché nessuna delle due parti, nel caso in cui l’altra dovesse essere inadempiente agli accordi, potrà rivolgersi al giudice e ottenere tutela.

Per il locatore c’è poi l’evasione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, derivante dalla percezione dei canoni di locazione, che potrebbe comportare il rischio di un ulteriore atto impositivo da parte dell’ufficio delle imposte.

Attesa la nullità del contratto, si potrebbe porre un ulteriore problema qualora dovesse intervenire, nel corso di esecuzione del rapporto, il decesso del locatore. Di qui il dubbio: nel caso di affitto in nero, che succede in caso di morte del padrone di casa o dell’inquilino? Gli eredi del locatore sono tenuti a rispettare l’accordo o possono mandare via, di punto in bianco, gli inquilini presenti nell’appartamento, aggrappandosi al fatto che un contratto valido non esiste? E cosa potrà fare dunque il conduttore a cui, eventualmente, venga chiesto di liberare l’immobile?

Non in ultimo si potranno porre il medesimo problema gli eredi del locatore i quali, subentrando nella titolarità di un immobile, potrebbero rispondere, nei confronti del Fisco, delle sanzioni per l’omessa regolarizzazione del contratto di locazione non registrato.

Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e di comprendere che succede se muore il padrone di casa nell’ipotesi di un affitto in nero non registrato e che succede invece se muore l’inquilino.

Affitto in nero non registrato: il contratto è valido?
Se risulta che l’omessa registrazione del contratto di affitto è stata concordata in partenza dal locatore con il conduttore (il quale evidentemente, al corrente di ciò, ne ha tratto un guadagno in termini di riduzione del canone di locazione), il contratto è nullo per entrambe le parti. Esso quindi non produce effetti, in nessuna delle sue clausole.

Questo significa, tanto per fare un esempio, che il locatore non potrà rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo nel caso di omesso versamento dei canoni di locazione o di mancata manutenzione dell’immobile; né potrà accedere al più rapido procedimento di sfratto esecutivo che consente di sfrattare il conduttore moroso o che permane nell’immobile nonostante la scadenza del contratto. In tali ipotesi, per riottenere la disponibilità dell’appartamento, il locatore dovrà avviare il più lungo procedimento di «occupazione senza titolo», potendo accampare solo un indennizzo commisurato al vantaggio di cui ha goduto l’affittuario per il tempo in cui è rimasto dentro l’immobile.

Dall’altro lato, l’inquilino non può far valere i propri diritti come, ad esempio, quello di ottenere il rispetto della durata minima del contratto di locazione: il locatore quindi potrà agire contro di lui per mandarlo via prima del tempo, anche se non sono decorsi i consueti anni previsti dalla legge.

Come anticipato, sotto un punto di vista fiscale, le conseguenze dell’affitto in nero ricadono su entrambi i soggetti solo per quanto attiene all’omesso versamento dell’imposta di registro. Invece, per l’evasione relativa ai canoni risponde solo il locatore.

La Cassazione ha anche precisato che se l’omessa registrazione del contratto di locazione non è frutto di un accordo tra le parti, ma di un inadempimento del locatore, il quale – di propria spontanea volontà – non ha inteso procedere alla regolarizzazione della locazione, allora il contratto è nullo solo per questi; quindi, l’inquilino potrà rivolgersi al giudice per tutelare i propri diritti come appunto quello al rispetto della durata minima del contratto.

Affitto in nero non registrato: che succede se muore il locatore?
Come noto, nel momento in cui muore una persona, coloro che accettano la sua eredità subentrano in tutti i rapporti attivi e passivi, non anche però nella responsabilità per le violazioni amministrative o penali da questi commesse.

Gli eredi che acquisiscono quindi la proprietà dell’immobile su cui grava l’affitto in nero avranno l’obbligo di registrazione del contratto. Dovranno pagare l’imposta di registro riferita sia al periodo anteriore al decesso che a quello successivo. Tuttavia, per quanto riguarda le eventuali sanzioni per l’omessa registrazione, essi rispondono solo del periodo successivo alla morte e non di quello anteriore (come anticipato, infatti, la responsabilità amministrativa e fiscale può essere solo personale). Insomma, fermo restando il dovere di pagare il debito d’imposta con il Fisco sin dalla stipula del contratto di locazione, gli eredi non rispondono (solo) delle sanzioni relative all’illecito commesso dal defunto.

Altra conseguenza della successione ereditaria è che il contratto di affitto resta nullo sia per gli eredi del locatore che per l’inquilino. Questo significa che:

gli eredi del locatore non possono procedere allo sfratto immediato dell’inquilino con la procedura rapida prevista dal Codice di procedura civile, tuttavia non sono tenuti al rispetto della durata del contratto e potranno quindi ugualmente agire per ottenere il rilascio dell’immobile. Come detto, in tale caso, occorrerà avviare un procedimento di «occupazione senza titolo», sicuramente più lungo rispetto a quello di sfratto;
dall’altro lato, l’inquilino non può pretendere il rispetto della durata minima di un contratto che, come anticipato, è radicalmente nullo.
Tanto gli eredi del locatore quanto l’inquilino possono ugualmente procedere alla registrazione tardiva del contratto di locazione, così sanando ogni nullità [1] con effetto retroattivo alla data di conclusione del contratto; ciò significa che il conduttore dovrà corrispondere comunque i canoni di locazione nella misura originariamente pattuita ma potrà fare affidamento sul rispetto della durata minima della locazione prevista dalla legge.

Affitto in nero non registrato: che succede se muore l’inquilino?
Le medesime conclusioni sino ad ora riportate possono valere anche nel caso di morte dell’inquilino in nero. I suoi eredi non sono responsabili per l’evasione dell’imposta di registro anteriore al decesso e possono comunque lasciare l’immobile senza preavviso in quanto, come detto, il contratto è nullo.

In assenza di registrazione, anche tardiva, il conduttore (nel caso in esame, i suoi eredi) può invece pretendere dal locatore di ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle dei contratti cosiddetti “con canone concordato”, anche a titolo di indennità cui il conduttore stesso è in ogni caso tenuto, dato che ha comunque goduto dell’immobile. Egli può inoltre chiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al dovuto. Va però precisato che l’eventuale azione giudiziaria verso il locatore che non accetti le sue richieste può essere esperita entro i sei mesi successivi all’effettivo rilascio del bene locato.

Fonte: laleggepertutti.it

Casetta in legno sul terrazzo privato: si può?

Autorizzazioni per installare una copertura del terrazzo in un condominio.

Un nostro lettore vorrebbe far erigere una casetta in legno, su di un ampio terrazzo scoperto di sua proprietà, per custodire attrezzi e oggetti vari. Ci chiede cosa deve fare per installarla senza avere problemi con la legge e a chi deve rivolgersi per ottenere le eventuali autorizzazioni necessarie, trovandosi in un condominio. Si può installare una casetta in legno sul terrazzo privato? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Ci sono tre aspetti da considerare nel momento in cui si intende creare una casetta in legno su un terrazzo privato: il primo è il rapporto con la Pubblica Amministrazione e, in particolare, con il Comune ai fini del rispetto della normativa urbanistica ed edilizia; il secondo è il rapporto con il condominio e, in particolare, con le norme che tutelano la stabilità dell’edificio e l’estetica del fabbricato; il terzo è il rapporto con i vicini che vivono sui piani superiori a quello in cui viene installata la cascina, che potrebbero dolersi di ciò per via della perdita dell’affaccio.

Terremo separate le tre questioni in modo da comprendere meglio come muoversi.

Autorizzazione Comune per installazione casa in legno sul terrazzo
La chiusura di un terrazzo costituisce un intervento edilizio che richiede il permesso di costruire da parte del Comune, dietro pagamento della relativa imposta di concessione. Si tratta infatti di uno spazio vivibile e ampio, che modifica definitivamente la struttura dell’area in questione.

La giurisprudenza ritiene obbligatorio il permesso di costruire anche per la chiusura dei balconi, ben più piccoli del terrazzo. A maggior ragione, quindi, tale prescrizione vale per la realizzazione di una casetta in legno sul terrazzo.

Per evitare di dover chiedere il permesso di costruire, bisognerebbe sterzare verso un pergolato o una pergotenda in quanto rientranti nell’edilizia libera. Si tratta di strutture costituite da due o quattro travi in legno verticali su cui si appoggia una copertura mobile, costituita rispettivamente da piante rampicanti o da stoffa retraibile.

Bisognerà poi verificare se l’edificio è soggetto a vincoli culturali o paesaggistici, nel qual caso gli interventi di modifica della struttura del fabbricato sarebbero del tutto illeciti.

La violazione di tali norme integra un abuso edilizio e, quindi, il rischio non solo di un procedimento penale ma anche di un ordine di demolizione dell’opera.

Autorizzazione condominio per installazione casa in legno sul terrazzo
Il secondo aspetto da tenere in considerazione è il rapporto con il condominio.

Innanzitutto, bisogna rispettare eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale, divieti però che potrebbero essere opposti al condomino solo in quanto tale clausola regolamentare sia stata approvata all’unanimità.

In linea generale, ciascun condomino è libero di eseguire interventi sulla proprietà individuale senza dover chiedere il permesso al condominio, premurandosi solo di informare di ciò l’amministratore. Tuttavia, le regole del Codice civile vietano di realizzare opere sulla proprietà privata che possano pregiudicare la stabilità e il cosiddetto decoro architettonico dell’edificio. Nel primo caso, basterà una relazione di un tecnico (ad esempio, un ingegnere) che possa garantire sulla bontà dell’intervento e sull’assenza di pregiudizi per il condominio. Nel secondo caso, invece, bisogna evitare di modificare la sagoma del palazzo e di creare storture con l’estetica della facciata (anche se si tratta di una facciata che affaccia su una corte interna). Il che è molto probabile che avvenga nel caso della realizzazione di una casetta in legno, a meno che non si tratti di un manufatto di modeste dimensioni, tanto da non essere visibile.

L’unico modo per superare questo problema è ottenere l’autorizzazione da parte dell’assemblea. Solo con il via libera degli altri condomini infatti non si rischia una causa contro il condominio e una richiesta di demolizione del manufatto.

Rapporti con il condomino del piano di sopra
Ultimo ma non minore problema è il rapporto con il condomino del piano sovrastante che, proprio per via dell’elevazione di una costruzione perderebbe il suo diritto all’affaccio e al panorama. Quindi, anche in questo caso, per evitare contestazioni sarà necessario ottenere da questi l’autorizzazione al compimento dell’opera.

Fonte: laleggepertutti.it