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• Quotidiano Del Condominio
• Giu 9, 2021

Il 2020 segna una battuta d’arresto generale delle compravendite di beni immobili (fabbricati, terreni, pertinenze, cave, ecc.) pari a – 8,2% rispetto al 2019. Si scende infatti da 1.128.674 compravendite nel 2019 a 1.035.997 nel 2020. Analizzando in particolare i primi 3 mesi di lockdown 2020 si registra a marzo un calo del 51%, ad aprile si scende addirittura del 75% per ridursi a un -26% di maggio. Dai mesi a seguire i dati di raffronto tornano invece a essere in crescita.

Questa prima fotografia è quanto emerge dal nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili relativo alle compravendite di beni immobili, mutui nell’anno 2020 pubblicato sul sito www.notariato.it. Così in un comunicato il Consiglio Nazionale del Notariato. I fabbricati in generale. Entrando più in profondità nei dati immobiliari si nota che nel 2020, anno caratterizzato dall’emergenza pandemica, si interrompe la crescita che si era manifestata negli anni precedenti. Il settore specifico dei fabbricati (uffici, abitazioni e pertinenze, immobili ad uso commerciale, ecc.) registra un calo del 7,8% delle compravendite (786.599 fabbricati nel 2020 rispetto agli 853.247 fabbricati scambiati nel 2019). Il primo semestre, come è noto, è stato caratterizzato anche dal lockdown e ciò si evince dal raffronto dei dati del II semestre 2020 quando sono stati scambiati 462.230 fabbricati, che corrisponde ad un aumento del + 42,50% rispetto al I semestre 2020, chiuso con lo scambio di 324.369 fabbricati. È interessante rapportare tale dato anche all’anno 2019, confrontando il primo semestre 2020 con lo stesso del 2019, il calo è stato del 12,7%, contrapposto al secondo semestre 2020 nel quale si è registrato un aumento del 6,5% rispetto allo stesso periodo del 2019

Immobili ad uso abitativo. Entrando ancora più nello specifico e analizzando la sola compravendita di Immobili abitativi si registra una variazione del +41,10% nel confronto tra le 212.123 transazioni del I semestre e le 299.308 del II semestre 2020. Gli Immobili abitativi oggetto di compravendite complessivamente nel 2020 sono stati 511.431, dato che ha fatto registrare una diminuzione del 7,2% rispetto al 2019, anno in cui ne sono stati compravenduti 551.122. L’andamento delle compravendite per regione. La regione nella quale sono stati scambiati più Immobili rimane la Lombardia, con il 19,3% degli Immobili scambiati sull’intero territorio nazionale, con un aumento nel II semestre del +42,6% rispetto al I semestre, seguita dal Veneto con il +9,5% e dal Piemonte con il 9,3%. La regione che nel II semestre 2020 ha fatto registrare il maggiore aumento, pari al +73,1% rispetto al I semestre, è l’Umbria, seguita dal Molise con un +68,5%. Il Veneto ha fatto registrare un +41,8% (contro il +8,3% fatto registrare tra il I e il II semestre 2019) e la Lombardia un +42,6% (contro circa un +1% fatto segnare tra il I e II semestre 2019). La regione che ha fatto segnare un aumento minore tra il I e II semestre 2020 è la Toscana con un +40,6%. La fascia d’età in cui viene effettuato un maggior acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nell’intero 2020 pari al 27,5% (dato in aumento rispetto al 26,8% registrato nel 2019). Le agevolazioni fiscali prima casa. L’agevolazione prima casa da privati e imprese, pur con una riduzione del mercato immobiliare, continua a rappresentare il 60% del totale degli acquisti fatti dagli italiani. Le analisi evidenziano che nel II semestre 2020 su 299.308 fabbricati abitativi, per 175.800 è stata richiesta l’agevolazione prima casa e nell’intero anno 2020, su complessivi 511.431 Immobili abitativi è stata chiesta l’agevolazione prima casa per 307.466

• Dottrina condominiale
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• Quotidiano Del Condominio
• Giu 3, 2021

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il 28 maggio 2021 un nuovo decreto-legge cd “Semplificazioni”. Il nuovo testo del Decreto Semplificazioni ha confermato le modifiche all’art. 119 del D.L. n. 34/2020  relativamente al superbonus 110%.

 Ecco le principali novità introdotte.

  Barriere architettoniche. Rientrano, con il nuovo decreto, anche gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche realizzati da persone di età superiore a 65 anni.

Digitalizzazione e fibra ottica.  Il decreto legge semplifica il procedimento di autorizzazione per l’installazione di infrastrutture di comunicazione elettronica e si agevola l’infrastrutturazione digitale degli immobili con reti in fibra ottica.

Fonti rinnovabili. Per accelerare il raggiungimento degli obiettivi nazionali di decarbonizzazione sono semplificate le procedure autorizzative che riguardano la produzione di energia da fonti rinnovabili, la installazione di infrastrutture energetiche, impianti di produzione e accumulo di energia elettrica e, inoltre, la bonifica dei siti contaminati e il repowering degli impianti esistenti.

Manutenzione straordinaria. Modificando quanto previsto dal comma 13-ter dell’articolo 119 del decreto Rilancio, tutti gli interventi che accedono al Superbonus, fatta esclusione per quelli che prevedono la demolizione e ricostruzione, sono considerati manutenzione straordinaria per la quel è sufficiente la presentazione di una CILA e non dovranno prevedere l’asseverazione di conformità edilizia-urbanistica.

La CILA relativa al Superbonus  per i lavori su edifici costruiti dopo il 1° settembre 1967 dovrà contenere gli estremi del titolo abitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o del provvedimento di legittimazione.

È anche previsto che la decadenza del beneficio fiscale prevista dall’ art. 49 del Testo Unico Edilizia opera esclusivamente nei seguenti casi:mancata presentazione della CILA;interventi realizzati in difformità dalla CILA;assenza dell’attestazione dei dati;non corrispondenza al vero delle attestazioni.

Stato dei luoghi. iene abbandonato il principio di “stato legittimo degli immobili”; tuttavia, le eventuali irregolarità potranno essere segnalate nelle sedi opportune, ma non sarà il tecnico a doverle accertare preventivamente (in sostanza, non sarà più necessaria la doppia conformità, ossia l’attestazione di stato legittimo).

Limiti di spesa. Aggiunto il: “10-bis”. Secondo tale disposizione, il limite di spesa ammesso alle detrazioni, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, che siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all’entrata in vigore della presente disposizione. Dunque, in questo modo, i limiti di spesa per le unità immobiliari sono rapportati alla loro superficie.

Esclusioni. Da quanto appreso dall’ultima versione del decreto, rispetto alle bozze precedenti, è stata eliminata l’estensione del Superbonus per Alberghi e pensioni con fine di lucro; eliminate anche la modifica della definizione di impianto termico; infine, è stata cancellata la questione/semplificazione su accessi autonomi e impianti termici.

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• Mag 13, 2021

Tra le condizioni per usufruire del beneficio è previsto che il “rinnovamento” sia visibile dalla collettività, quindi non è precluso in caso di strade accessibili a tutti i cittadini

Detrazione del 90% per gli interventi effettuati su tutto il perimetro dell’involucro esterno verticale della palazzina con affaccio in parte su strada comunale e in parte su una via interna al residence ma a uso pubblico. L’Agenzia delle entrate con la risposta n. 337 del 12 maggio 2021 chiarisce un altro dubbio in materia di bonus facciate, nell’eventualità di interventi su un immobile che risulta parzialmente visibile da una strada privata, non classificata come pubblica. In questo caso il quesito è di un condominio, che ha approvato la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria per il recupero dell’involucro esterno di un immobile situato all’interno di un residence costituito da palazzine con appartamenti e da ville isolate e a schiera.
Il lato nord del fabbricato oggetto dei lavori è visibile da una strada comunale, mentre il lato sud affaccia su una via interna al residence, ma non si tratta di una strada chiusa in quanto accessibile a persone e veicoli interni ed esterni al complesso, per cui ne deve essere riconosciuto un “uso pubblico” (sentenza n. 2999/2020, Consiglio di Stato).
La questione da sbrogliare è se i condomini possano usufruire dello sconto Irpef del 90% in relazione alle spese sostenute per rifare il look di tutto il perimetro esterno della palazzina o se l’agevolazione è preclusa per il lato visibile dalla strada interna.

L’Agenzia delle entrate ripercorre la disciplina della detrazione prevista dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1, commi da 219 e 223, della legge n. 160/2019). L’agevolazione può essere applicata soltanto in caso di spese finalizzate al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici situati nelle zone A o B delle città, secondo le indicazioni del decreto n. 1444/1968 del ministro dei Lavori pubblici. La misura, ricordiamo, è stata introdotta per rinnovare e restituire decoro alle città di particolare pregio storico, artistico e ambientale e favorire, in generale, il risanamento degli edifici situati nei centri urbani con determinate caratteristiche.

L’Amministrazione ha fornito chiarimenti sulla sua applicazione con la circolare n. 2/2020 (vedi articolo “Bonus facciate: è arrivata l’ora della circolare con i chiarimenti”). Il documento di prassi ha specificato, tra l’altro, che la detrazione è riconosciuta esclusivamente per gli interventi effettuati sulle strutture opache verticali della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, dell’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)”.
Sono agevolabili, in pratica, tutti i lavori di consolidamento e rinnovamento del fabbricato, compresa la semplice pulitura e tinteggiatura delle facciate, raggiungibili dall’occhio dei passanti. Sono, quindi, detraibili al 90% le spese sostenute, ad esempio, per il rifacimento dei balconi, ornamenti e fregi, il rinnovo di grondaie, parapetti, e cornicioni e la sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.
Niente sconto, invece, per gli “abbellimenti” delle facciate interne dei palazzi, escluse quelle visibili da strade a “uso pubblico”. La detrazione non può essere applicata, di conseguenza, per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni a meno che non diano su strada o suolo a “uso pubblico”.
Il via libera al bonus per quest’ultima eventualità è confermata anche dal parere del Mibact, secondo il quale una strada vicinale è assimilabile a una strada comunale se a uso pubblico e, quindi, destinata al passaggio collettivo. Il ministero afferma, sull’argomento, che “costituendo l’edificio un organismo edilizio prospiciente strade destinate ad uso pubblico, i lavori finalizzati al recupero dell’involucro esterno possono essere ammessi alle agevolazioni previste dalla citata normativa ed essere ammessi al bonus facciate”.

L’Agenzia ritiene, quindi, sulla stessa scia, che gli interventi descritti nell’interpello, se la facciata è effettivamente visibile dalla strada o da suolo a uso pubblico, e se sono rispettate tutte le altre condizioni richieste dalla normativa, possono usufruire della detrazione del 90 per cento.

Con l’occasione l’Amministrazione ricorda le alternative offerte dall’articolo 121 del decreto “Rilancio” all’utilizzo diretto della detrazione in sede di dichiarazione dei redditi da parte di chi ha sostenuto la spesa. Il beneficiario può trasformare il beneficio in uno sconto in fattura anticipato dal fornitore e da questo recuperato tramite credito d’imposta o cessione ad altri inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
Altra chance è la cessione di un credito d’imposta, equivalente alla detrazione, a terzi, banche e intermediari finanziari compresi, che, a loro volta, potranno cedere a terzi.
Le modalità applicative per esercitare le opzioni di cui sopra sono state definite con i provvedimenti dell’8 agosto 2020 e del 22 febbraio 2021 (vedi articoli “Superbonus 110%: via libera al modello per la cessione o lo sconto in fattura” e “Superbonus: per le spese 2020 più tempo per scegliere lo sconto”).

Fonte: FiscoOggi

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• Mag 13, 2021

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Da adesso in poi, a chi ha fatto il contratto preliminare di acquisto di una casa sarà vivamente consigliato di passare ogni giorno ad accendere un cero a San Giuseppe, che oltre ad essere il Santo protettore di tutti i lavoratori, lo è anche del settore immobiliare in qualità di falegname e – dicono – di muratore. Nella preghiera quotidiana al Santo, è fondamentale chiedere che il venditore della casa mantenga la sua situazione economica in salute. Perché se, per uno sfortunato motivo, il venditore dovesse fallire, il compratore potrebbe essere costretto a pagare di nuovo a chi subentra una parte degli acconti già versati. Il che si traduce in un concetto molto semplice: se non in toto sì almeno in parte, tocca pagare due volte l’immobile. Anche se si tratta della prima casa, sulla quale a questo punto verrebbero comodamente azzerate le altre agevolazioni previste.

Da dove salta fuori questa storia? Dalla nuova versione del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, al vaglio di una specifica commissione di esperti voluta dal ministro della Giustizia, Marta Cartabia. Uno dei passaggi del nuovo testo parla di che cosa potrebbe succedere se c’è un contratto preliminare di vendita immobiliare e l’impresa (cioè il promittente venditore) salta in aria per un fallimento. Dietro a lui – prevede ora il Codice – potrebbe arrivare un curatore fallimentare. In questo caso, il compratore che ha firmato il preliminare di acquisto mantiene il suo diritto ad avere l’immobile. Ma dovrà pagare per la seconda volta almeno la metà degli acconti versati fino a quel momento.

Non solo: l’acquirente che si è impegnato a concludere l’operazione di compravendita avrà l’onere di provare di aver già pagato degli acconti. Che cosa significa? Che se queste somme fossero già state effettivamente versate ma il compratore non riuscisse a provarlo, dovrebbe pagare tutto di nuovo. Un immobile al prezzo di due: un vero affare. Quando si dice che non bisogna mai buttare via nemmeno un pezzetto di carta, soprattutto se dimostra che è stato fatto un pagamento.

La norma introdotta dalla nuova versione del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (l’ultima versione era quella del 2019) rischia di modificare il nome stesso del provvedimento, che passerebbe a chiamarsi «Codice della crisi e dell’insolvenza dell’acquirente di una casa». In modo particolare se quanto previsto da questa nuova versione colpisce chi si è impegnato a comprare la prima casa. Perché la regola vale anche per loro: la coppia di giovani, che si è decisa a lasciare l’abitazione dei genitori e a comprare un immobile in cui mettere su famiglia, corre lo stesso rischio nel caso in cui il venditore promittente (ma poco promettente) fallisca. Ripagare gli acconti significa dover cacciar fuori un’altra volta dei soldi che, sicuramente, in quel momento erano destinati «giusti-giusti» ad altre necessità (l’eventuale matrimonio, l’arredamento della casa, l’arrivo di un figlio).

Come si giustifica una mossa del genere? Dice la relazione che accompagna il Codice che, in questo modo, si cerca di «bilanciare l’esigenza di tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell’interesse dei creditori», poiché succede spesso che il curatore non trovi nel patrimonio del debitore le risorse che servono a coprire le esigenze del creditore ipotecario. In altre parole: il promissario acquirente deve rispondere alla sua parte del rischio di fallimento pagando due volte almeno la metà di quello che ha già versato.

Certo, tutto ciò desta qualche perplessità. Soprattutto quando si tratta di colpire l’acquirente della prima casa. Una norma del genere rischia di azzerare non solo le agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale ma anche gli sforzi fatti fin qui per difendere i diritti dei consumatori.

Fonte: laleggepertutti.it

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• Quotidiano Del Condominio
• Mag 6, 2021

Divieto di b&b, affittacamere, ostelli, pensioni e alberghi in condominio: la clausola non può essere interpretata in via analogica anche agli affitti brevi.

A non tutti i condomini piace sopportare la presenza di estranei. Così, numerosi regolamenti prevedono il divieto di utilizzare l’appartamento privato per ricavarne un albergo, una pensione, un b&b, un ostello o un’attività di affittacamere. Cosa potrebbe succedere però se uno dei condomini stipulasse contratti di affitto breve per scopo turistico in condominio: è possibile vietare tale tipo di utilizzo dell’appartamento? A dare una risposta è stata una recente pronuncia della Corte d’Appello di Milano [1]. Ecco cosa è stato detto in tale vicenda.

Il caso del condomino che affitta a turisti nonostante il divieto del regolamento
I giudici lombardi hanno deciso il caso del proprietario di un’abitazione – sita al terzo piano di un edificio condominiale – il quale era solito affittare a turisti la propria casa, prevalentemente nei weekend, grazie all’utilizzo di un noto portale web. Tale circostanza aveva infastidito gli altri condomini, a detta dei quali la presenza degli estranei avrebbe determinato una lesione all’igiene e al decoro dell’edificio, oltre a provocare rumori e turbative nell’uso frequente dell’ascensore, spesso pieno di valigie. Di qui il ricorso al tribunale per chiedere che fosse accertata la contrarietà al regolamento condominiale dell’utilizzo dell’appartamento come “alloggio temporaneo di breve durata”.

I limiti del regolamento all’uso dell’appartamento
La questione circa la legittimità degli affitti a uso transitorio per finalità turistiche si pone ovviamente solo nei casi in cui il regolamento di condominio ponga dei limiti all’impiego dell’abitazione e alla trasformazione della stessa in una struttura ricettiva come appunto un bed & breakfast o un affittacamere.

Prima di stabilire se è possibile l’affitto breve per scopo turistico in condominio, c’è da fare una doverosa premessa. Intanto, il regolamento condominiale può porre dei vincoli all’uso degli appartamenti in quanto lo stesso sia stato approvato all’unanimità. Lo stesso dicasi quando la decisione è presa dall’assemblea che, per forza di cose, dovrà deliberare con il consenso di tutti i condomini dell’edificio. In mancanza di tale elemento, la votazione a semplice maggioranza sarà illegittima e non potrà stabilire quali tipi di impieghi degli immobili possono essere consentiti.

Si può affittare l’appartamento per fini turistici con contratti transitori?
Secondo la sentenza qui in commento, le locazioni per brevi o brevissimi periodi di un appartamento sito all’interno di un condominio rientrano tra le locazioni per finalità turistiche, che si differenziano dalle locazioni ordinarie solo per la durata. Pertanto, tali locazioni non possono essere vietate anche in presenza di limitazioni all’utilizzo dell’appartamento contenute nel regolamento condominiale.

A differenza delle strutture ricettive elencate nel regolamento in questione (alberghi, pensioni, affittacamere) nella locazione turistica dell’immobile non possono essere forniti «servizi turistici o servizi alla persona» (quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare). Pertanto, si tratta di contratti e attività completamente differenti.

Anche qualora il regolamento approvato all’unanimità dovesse vietare specificamente ed esclusivamente la destinazione ad uso alberghi, pensioni o affittacamere delle abitazioni private, la locazione turistica è legittima.

La Corte ricorda come «le locazioni per finalità turistiche per brevi periodi non superiori a 30 gg» (stipulate ai sensi dell’articolo 53 del D. Lgs. n. 79/2011) non si distinguono dalle ordinarie locazioni, se non per la loro durata transitoria. Ciò posto, prosegue il Collegio, «dette locazioni non sono necessariamente più moleste per gli altri condomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale, osservandosi ad esempio che il turista è di norma un adulto, senza animali al seguito e che per la maggior parte della giornata non occupa l’alloggio, mentre eventuali comportamenti irrispettosi possono essere propri anche di uno stabile conduttore».

Affinché vi possa essere il divieto di affitti brevi per uso turistico in condominio è necessario che ciò risulti esplicitamente nel regolamento, non potendo essere desunto in via analogica da altre disposizioni del regolamento stesso. Difatti, le clausole che pongono limiti al diritto di proprietà (del singolo condomino) debbono essere interpretate con grande rigore, dovendo risultare ogni eventuale limite quanto più possibile esplicito.

Fonte: laleggepertutti.it

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• Mag 6, 2021

Dati stabili perl’efficientamento energetico degli immobili in Italia. Dall’analisi sul monitoraggio delle dinamiche del mercato immobiliare in funzione delle caratteristiche energetiche degli edifici – frutto della collaborazione tra l’ENEA, l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionisti (FIAIP) – condotta su un campione di oltre 550 agenti immobiliari professionali FIAIP e presentata oggi a Roma, emerge la tenuta del quadro generale del mercato. Un risultato forse determinato negli ultimi mesi del 2020 dall’introduzione del nuovo regime di incentivi fiscali per gli interventi di efficienza energetica e antisismici degli edifici e dal Superbonus del 110%.

L’indagine evidenzia come la percentuale di immobili appartenenti alla classe energetica G risulti ancora la maggiore nel corso del 2020, nel quale non si è ancora vista un’accelerazione della qualità energetica degli immobili in linea con le prospettive indicate dall’Unione europea. L’anno scorso si é registrato un calo delle compravendite accompagnato dallo stop parziale delle ristrutturazioni. L’arresto è arrivato dopo l’accelerazione registrata nel corso degli anni precedenti per quelle abitazioni e per gli edifici commerciali compravenduti, che invece avrebbero potuto già essere oggetto di retrofit energetico nel 2020.

Per il comparto del nuovo e del ristrutturato si assiste a un sostanziale consolidamento dei dati rispetto all’anno 2019. Raggiunge quasi un valore di saturazione la percentuale degli immobili compravenduti nuovi nelle classi energetiche A1-4 e B, che è pari all’80%. La dimostrazione che gli obblighi di legge sugli standard minimi hanno inciso notevolmente sui trend di mercato per questa tipologia di immobili. Leggermente in calo, invece, il dato relativo agli immobili di migliore qualità energetica sottoposti a ristrutturazione e immessi sul mercato, che passa dal 36% del 2019 al 30% del 2020.

Questa flessione, sebbene non preoccupante, interrompe la crescita registrata nei due anni precedenti nel settore degli edifici ristrutturati, cruciale per il tema dell’efficientamento energetico dello stock immobiliare italiano. La ristrutturazione rappresenta un’a importante finestra di opportunità per incidere anche sulla qualità energetica degli edifici. Sarà quindi interessante monitorare questo dato negli anni successivi, anche alla luce del possibile impatto delle misure del Superbonus 110%. 

Molto interessanti inoltre i dati relativi alla percentuale di edifici e alle classi energetiche maggiormente ricercate.  Quattro classi in termini di performance energetiche (G-D) coprono una percentuale che va  dall’85% dei monolocali al 74% delle villette a schiera. Spiccano le performance delle villette a schiera (16%) e delle ville unifamiliari (11%) in termini di edifici compravenduti nelle prime classi energetiche (A1-A4). Inparticolare, migliora il dato relativo alle villette a schiera, che cresce di 6 punti percentuali rispetto al 2019.

Si consolida il dato degli edifici di pregio compravenduti e che ricadono nelle classi energetiche A1-4, mentre cresce in maniera significativa il dato di quelli semicentrali, passando dal 5% del 2019 all’11% del 2020.

Ma quali sono le possibili barriere a una crescente presenza sul mercato immobiliare di immobili di qualitàenergetica sempre migliore? A parte le questioni strutturali di questo mercato, che sono evidenziate nel rapporto, è interessante notare come il fattore finanziario sia, nella percezione degli agenti immobiliari professionali, il principale ostacolo in termini sia assoluti (disponibilità di spesa, scarsa propensione a pagare un costo superiore) che relativi, in rapporto cioè al bilanciamento tra costi e benefici.

Tra gli agenti immobiliari prevale una valutazione prudentema positiva rispetto all’impatto effettivo del Superbonus 110% sul mercato immobiliare nel 2021. Il 36% del campione sostiene infatti che il Superbonus 110% ha già avuto un impatto sul mercato, nonostante la recente adozione, e il restante 12% reputa tale impatto di entità significativa.

“La tenuta del mercato immobiliare anche rispetto alla dimensione dell’efficienza energetica è un dato molto positivo se si considera che il 2020 è stato un anno particolare, segnato da consistenti arretramenti di molti indicatori economici e di benessere sociale causati alla pandemia. Se però guardiamo agli obiettivi per l’efficienza energetica al 2030 – ha sottolineato il Vicepresidente I-Com Franco D’Amore – e, ancor di più, alla prospettiva della decarbonizzazione del parco immobiliare al 2050, il dato è largamente insoddisfacente”. La speranza comunque è che il 2021 possa rappresentare l’anno di svolta, come ha sottolineato lo stesso D’Amore: “Qualificazione della domanda immobiliare, effetti delle misure del Superbonus 110% ed entrata a pieno regime delle norme sugli edifici ad emissione quasi zero potrebbero essere l’innesco di un salto radicale nelle dinamiche del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica”.

“Il rapporto conferma le aspettative degli operatori sul Superbonus per la ripresa del mercato immobiliare e, più in generale, del settore delle costruzioni dove la pandemia ha bloccato i segnali di ripresa da una crisi iniziata nel 2008. Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza va esattamente in questa direzione con circa 15 miliardi di euro previsti per l’efficienza energetica e la sicurezza degli edifici, ha evidenziato Alessandro Federici, Responsabile del Laboratorio Monitoraggio Politiche Energetiche per l’efficienza energetica di ENEA. “Il fatto di poter disporre di un meccanismo di incentivazione già noto e largamente utilizzato come l’Ecobonus, e ora il Superbonus, rappresenta sicuramente un vantaggio rispetto agli altri Stati Membri che non hanno a disposizione misure simili. Una best practice essenziale per contrastare l’impatto immediato della pandemia, emerso in questi ultimi mesi a livello europeo, in termini di lavori di riqualificazione energetica rimandati ai prossimi anni e con minore budget dedicato, o peggio abbandonati del tutto”, ha concluso Federici.

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• Mag 3, 2021

I chiarimenti sugli aspetti applicativi e operativi connessi al contestuale utilizzo dei due istituti e alla fruizione del progetto alternativo “Superbonus rafforzato”.

Online, nell’apposita sezione del sito delle Entrate “l’Agenzia informa” e su questa rivista, la guida “Ricostruzione post sisma Italia centrale e Superbonus 110%”, che chiarisce aspetti normativi e operativi sulle misure agevolative finalizzate a velocizzare e rafforzare la ricostruzione dei fabbricati danneggiati dagli eventi calamitosi del 2016 e quelli situati nei Comuni in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza. Completano il manuale le risposte alle Faq più rilevanti pervenute alla struttura commissariale da parte degli operatori del settore.
A siglare la pubblicazione, il Commissario straordinario ricostruzione sisma 2016 della Presidenza del consiglio dei ministri e l’Agenzia delle entrate.

Frutto di un approfondito confronto, la guida illustra in modo semplice come usufruire dei bonus e spiega nel dettaglio le modalità di applicazione del Superbonus nell’ambito dei progetti di ricostruzione, le procedure per accedervi, la rendicontazione e la modalità di fatturazione degli interventi. In particolare, gli obiettivi principali del nuovo vademecum, introdotto da una prefazione del direttore dell’Agenzia, Ernesto Maria Ruffini, e del Commissario alla ricostruzione, Giovanni Legnini, con il coinvolgimento del Ministero delle Infrastrutture e delle mobilità sostenibili, sono coordinare l’uso combinato del Superbonus e del contributo di ricostruzione concesso dallo Stato, rendendo più efficace l’utilizzo delle cospicue risorse pubbliche stanziate per questi obiettivi, semplificare l’attività dei professionisti e delle imprese, massimizzare i benefici per i cittadini, considerato che il Superbonus spetta ai proprietari degli immobili danneggiati dal sisma per la parte di spesa che non è coperta dal contributo pubblico, a volte insufficiente, ricostruire abitazioni più sicure ed efficienti dal punto di vista ambientale.

Vediamola nel dettaglio.

Il Superbonus si integra con i contributi post sisma  
La misura rafforzativa introdotta dal Dl n. 104/2020 prevede che i Comuni danneggiati dagli eventi sismici 2016 possano accedere oltre che ai contributi per la riparazione o ricostruzione degli edifici danneggiati, anche a quelli per il Superbonus 110%.
Come previsto dalla normativa, l’incentivo spetta per la parte eccedente il contributo concesso sugli interventi di riparazione o ricostruzione post sisma.
È possibile, quindi, accedere a entrambi gli istituti con la presentazione di un unico progetto e di un unico computo metrico, ferma restando la chiara riferibilità nell’ambito di tale computo metrico delle spese finanziate con il contributo e quelle eccedenti ammesse al Superbonus.
Il professionista incaricato dal soggetto interessato presenterà l’istanza relativa al contributo per la ricostruzione dell’immobile danneggiato dal sisma e depositerà un unico progetto con la documentazione prevista dalla normativa, dichiarando di voler fruire degli incentivi previsti dal Superbonus per la parte che eccede il contributo concesso dall’ufficio ricostruzione.

La fruizione dei due incentivi è chiaramente condizionata dal rispetto di tutti i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalle misure sul sisma e del Superbonus previsto dal decreto “Rilancio”.

“Superbonus rafforzato”, una preziosa alternativa
Ampio spazio viene dato nella guida a questo speciale incentivo destinato ai comuni del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016/2017, a quelli dell’Abruzzo colpiti dal sisma 2009 e a quelli interessati dagli eventi sismici avvenuti dopo l’anno 2008, nei quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Il Superbonus rafforzato rappresenta un’alternativa sia al Superbonus ordinario sia al contributo per la ricostruzione degli edifici danneggiati dal sisma. Nel caso in cui i proprietari rinuncino al contributo, i tetti della spesa ammissibile alle detrazioni Superbonus aumentano del 50%: ad esempio, il tetto di spesa per gli interventi di rafforzamento antisismico passano da 96 a 144 mila euro, quello per gli impianti termici “trainanti” da 30 a 45 mila euro, quello per gli infissi “trainati” da 60 a 90 mila euro per ciascuna unità immobiliare.
Il professionista quindi, al momento della presentazione dell’istanza è obbligato a trasmettere, a mezzo Pec, e contestualmente, alla struttura commissariale, all’Usr (Ufficio speciale ricostruzione) e al comune territorialmente competente, la dichiarazione del proprietario dell’edificio di rinunciare ai contributi per la ricostruzione.

Accesso ai bonus e spese agevolabili
Se il cittadino interessato a fare richiesta di rifacimento dell’immobile danneggiato dagli eventi sismici non lo ha ancora fatto, a mezzo del professionista incaricato, può accedere al contributo depositando un unico progetto per vie ordinarie al Comune territorialmente competente o trasmessa mediante l’applicazione informatica predisposta dalla struttura commissariale alla quale accedono anche i Comuni del cratere. Il Comune acquisisce la documentazione, le asseverazioni previste dalla normativa e avvia il procedimento per l’ottenimento degli incentivi. È possibile, inoltre, accedere alle agevolazioni fiscali anche se i lavori sono in corso d’opera e il soggetto interessato vuole acquistare, tramite una variante al progetto iniziale, dei beni per i quali è consentita la fruizione dei bonus.
La detrazione, inoltre, spetta anche per alcune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, (fra cui l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali come le perizie e i sopralluoghi, o altri costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi come i ponteggi, smaltimento dei materiali, eccetera), a condizione, tuttavia, che il relativo intervento sia stato effettivamente realizzato.

Interventi in corso d’opera
Come chiarito da un parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, il Superbonus è accessibile anche nel caso in cui i lavori siano già in corso d’opera. In tal caso, le asseverazioni necessarie, normalmente richieste prima dell’avvio dei lavori, devono essere presentate tempestivamente in sede di variante progettuale o come documentazione integrativa nel corso dei lavori.

Completano la guida le risposte a specifici quesiti su casi pratici, come ad esempio, se la piattaforma informatica per le pratiche relative al sisma possa valere anche per quelle del Superbonus, o se può fruire del Superbonus l’edificio adibito a bed&breakfast  o ancora se possano rientrare nel regime agevolativo le spese sostenute sulle pertinenze di immobili danneggiati dal sisma 2016.

Fonte: FiscoOggi

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• Quotidiano Del Condominio
• Apr 27, 2021

Quando il mutamento di destinazione del garage è reato di abuso edilizio e quando invece si tratta di un semplice illecito o di una violazione del regolamento di condominio.

L’uso del box auto deve essere conforme alla sua destinazione. Non è possibile, ad esempio, utilizzare il garage come ufficio, magazzino o centro ricreativo. Ogni diverso impiego deve ritenersi abusivo.

Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile costituisce un illecito amministrativo se non implica opere edilizie; diventa invece un reato se comporta l’esecuzione di lavori interni o se determina, di fatto, il passaggio a una categoria urbanistica diversa (ad esempio, un magazzino adibito ad abitazione) [1]. Ma tale attività può integrare anche una violazione del regolamento di condominio laddove questo individui gli specifici impieghi consentiti. Di qui la comune domanda: «Si può segnalare un uso difforme del box?».

Immaginiamo che un condomino abbia adibito il proprio garage a tavernetta, realizzandovi un piccolo cucinino e una ventola per i gas. Di tutto ciò non ha informato né il condominio, né il Comune. Cosa fare in ipotesi del genere? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Cosa si può fare nel box
Come anticipato, ogni immobile va utilizzato nel rispetto della destinazione urbanistica e dell’accatastamento che è stato fatto all’atto della sua realizzazione o con successive variazioni d’uso. Esistono poi una serie di leggi speciali che vietano determinati usi. Ad esempio, non si può sfruttare il garage per riceverne un appartamento e darlo poi in affitto. Allo stesso modo, è vietato trasformare il box auto in un ufficio con tanto di scrivanie, telefoni e impianti areazione.

Per garantire la sicurezza degli altri condomini, il garage non può ospitare sostanze infiammabili o combustibili (anche la legna da ardere), non può essere utilizzato per eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti [2]. Di recente, è stato consentito parcheggiare nei box auto anche le auto a Gpl dotati di sistemi di sicurezza conformi alla legge [3].

Nell’ambito di questa cornice di divieti, il singolo condomino può utilizzare il proprio garage anche per scopi diversi da quelli del rimessaggio del veicolo. Ad esempio, non è vietato usare il box auto come ripostiglio della cianfrusaglia per svuotare casa o un ufficio; allo stesso modo, si può usare il garage come magazzino, ad esempio a beneficio di un’attività commerciale, di uno studio o di un negozio.

Oltre ai divieti contenuti nelle leggi (non solo quelle statali, ma anche regionali) e nei regolamenti comunali, bisogna tenere conto del regolamento di condominio che potrebbe vietare variazioni urbanistiche e usi diversi rispetto a quello di riparo dell’automobile. Ciò però può avvenire solo a patto che il regolamento sia stato approvato all’unanimità (cosiddetto «regolamento contrattuale»).

Una volta rispettati tali divieti, ogni condomino ha il diritto di usare il box auto nel modo che ritiene più consono e opportuno alle sue esigenze, sempre che naturalmente sia nel pieno rispetto delle disposizioni normative [4]. Occorre solo rispettare la destinazione dell’immobile e le prescrizioni urbanistiche relative all’accatastamento. Del resto, la proprietà è il più ampio dei diritti previsti dal nostro ordinamento e non le si possono porre limiti (se non autorizzati dallo stesso titolare che, evidentemente, ha accettato una disposizione del regolamento condominiale di tipo limitativo).

Si può segnalare l’uso difforme del garage?
È diritto di ogni condomino segnalare l’uso difforme del garage del vicino. Si tratta di un diritto che compete a chiunque, sia nell’ambito del condominio ove avviene l’abuso che in quelli diversi.

Naturalmente, a seconda della violazione, bisognerà interessare una diversa autorità. In particolare, ci si deve rivolgere:

alla polizia municipale, nel caso di violazione dei regolamenti comunali;
ai vigili del fuoco, nel caso di presenza di combustibili o sostanze infiammabili;
all’Asl, nel caso di attività pericolose per la salute;
ai carabinieri, alla polizia o direttamente alla Procura della Repubblica laddove vi sia un abuso edilizio (ossia l’utilizzo del box per una categoria catastale diversa o quando siano state compiute opere interne in assenza di licenza edilizia);
all’amministratore di condominio quando viene violato un esplicito divieto contenuto nel regolamento.
L’amministratore, a sua volta, potrà valutare se sussistono i presupposti per interessare le autorità sopra citate.

È sempre consentito a ciascun condomino richiedere, al Comune, l’accesso agli atti amministrativi per verificare se il vicino ha ricevuto il permesso di costruire per l’uso del box diverso da quello originario.

Fonte: laleggepertutti.it

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• Quotidiano Del Condominio
• Apr 27, 2021

No a incertezze e a una proroga a singhiozzo della misura per l’efficienza energetica e messa in sicurezza degli edifici determinante per la crescita economica e l’occupazione

Tutti gli operatori economici e sociali sono in allarme per l’incertezza che avvolge negli ultimi giorni la decisione del Governo sul futuro del Superbonus 110%.

Finora, infatti, non risulta essere pervenuta alcuna conferma ufficiale sulla proroga della misura, che per poter avere un impatto importante in termini di crescita del settore, della sua filiera e di aumento dell’occupazione, necessita di una durata adeguata, indispensabile soprattutto nel caso di interventi complessi come quelli condominiali e inerenti la demolizione e ricostruzione che impiegano anni per essere attuati. Di qui la necessità di prorogare almeno al 2023 tutte le agevolazioni finora previste adottando una netta semplificazione delle norme vigenti. Eventuali decisioni di rimandare l’estensione del Superbonus alla Legge di Bilancio, che si decide solo a dicembre prossimo, come trapelato in queste ultime ore, avrebbe l’effetto certo di rallentare, se non di bloccare i lavori.

Impensabile infatti che famiglie e operatori economici possano programmare investimenti così complessi senza avere fin da ora certezza della durata del beneficio fiscale.

Una decisione che non appare in linea con le intenzioni più volte espresse dal Governo e dalle forze parlamentari di incentivare la spesa e quindi gli investimenti per la crescita. Il Superbonus 110% è infatti finora uno dei principali strumenti di immediato rilancio economico in chiave di sostenibilità e di sicurezza ad oggi operativo. Limitarne la durata e contenerne gli effetti-  pari a 1 punto di Pil in più all’anno-  è una scelta di retroguardia, non certo ammissibile in questo periodo storico.

comunicato stampa congiunto di

Ance, Federlegno arredo, Alleanza delle cooperative, Anaepa Confartigianato, Cna costruzioni, Casartigiani, Fillea CGIL, Filca Cisl, Feneal Uil, Claai, Confapi Aniem, Anaci, Isi, Oice, Rete professioni tecniche, Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili,  Federcostruzioni