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ABICONF e LAIC: insieme per gli amministratori immobiliari

ABICONF e LAIC: insieme per gli amministratori immobiliari

Una nuova sinergia tra ABICONF, l’associazione di categoria degli amministratori di beni immobiliari di Confcommercio e la Lega Amministratori Immobiliari Condominiali.

Con l’Assemblea nazionale di oggi, LAIC sospende le proprie attività associative e invita i propri Associati ad aderire ad ABICONF, quale naturale sbocco del percorso di crescita sin qui portato avanti dall’Associazione presieduta dall’Avvocato Lorenzo Cottignoli in Emilia-Romagna e in Lombardia, mediante un costante ed apprezzato percorso annuale di aggiornamento e formazione professionale.

ABICONF accoglie con un caloroso benvenuto gli Associati LAIC e affida all’Avvocato Cottignoli la responsabilità della guida del proprio Centro Studi nazionale.

Queste le parole di Cottignoli, che durante l’assemblea dei soci 2021, svoltasi questa mattina presso la Sala dei Carracci della Sede di ASCOM Confcommercio Bologna, ha così descritto questo significativo passaggio: “Oltre alle comuni origini felsinee, LAIC ha trovato in ABICONF una realtà gemella, nelle cui caratteristiche di chiara fama e di provata serietà si è subito riconosciuta, e che hanno motivato senza alcuna remora la determinazione di confluire in quella che per noi è una grande Associazione, che raduna gli Amministratori di Beni Immobili iscritti alla Confcommercio, alla quale sentiamo di voler partecipare con spirito di gruppo per costruire assieme un percorso sempre più condiviso di tutela, di formazione e di informazione dell’amministratore professionista.”

Queste le parole del Presidente Nazionale ABICONF, Dott. Andrea Tolomelli: “L’incontro con LAIC è stato caratterizzato immediatamente da una comunione di valori e di intenti, che ci porta ad accogliere con un caloroso benvenuto i professionisti che scelgono oggi di entrare nella nostra Associazione e che hanno condotto la Giunta ABICONF a nominare l’Avv. Lorenzo Cottignoli quale Direttore del nostro Centro Studi nazionale, certi che l’apporto di professionalità e di competenze che oggi riceviamo, costituiscano un indubbio arricchimento per la vita dell’Associazione.”

Sismabonus acquisti, solo il tecnico da il via libera

Sismabonus acquisti,
solo il tecnico da il via libera

Tra i requisiti per accedere alle detrazioni per l’acquisto di case antisismiche vi deve essere, come accade per il Sismabonus, l’asseverazione del progettista dell’intervento strutturale della classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato: un’asseverazione tardiva non consente l’accesso al bonus. Questo è uno dei chiarimenti forniti dall’Agenzia nella risposta n. 773 del 10 novembre 2021.

Nel 2018, una società ha ottenuto da un Comune il permesso di costruire per un intervento di “ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, con volume in ampliamento così come consentito dal Piano Casa, per la realizzazione di unità abitative, una sul sedime preesistente e due in adiacenza. Il volume è tutto derivato dai parametri di demolizione e ricostruzione”. L’intervento, secondo la compagine, ha comportato un “doppio salto di classe di rischio sismico secondo quanto previsto dalla normativa vigente” e le nuove unità sono state “classificate energeticamente in classe A“. Al riguardo, l’interpellante precisa che, nel luglio 2020, è stata data comunicazione di fine lavori e che la zonizzazione sismica che ha portato il Comune entro la zona sismica 3 è stata aggiornata con D.G.R.V. n. 244 del 09/03/2021.

La società chiede, allora, se nel caso in questione, sussistano le condizioni per accedere alle detrazioni per l’acquisto di case antisismiche di cui all’articolo 16-bis, comma 1-septies del Dl n. 63/2013 e, in particolare, se i requisiti che danno diritto all’agevolazione debbano essere già presenti alla data di ultimazione dei lavori o realizzarsi alla data dell’alienazione dell’immobile oggetto degli interventi.

L’Agenzia, richiamando l’articolo 119 del decreto “Rilancio” e le successive modifiche, ricorda che le disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del Dl n. 63/2013.

L’art. 16, comma 1-septies, Dl n. 63/2013, in particolare, dispone che qualora gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli edifici dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una o a due classi di rischio inferiore, «siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, … mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, [ed] eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta (…) spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 % e dell’85 % del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000,00 euro per ciascuna unità immobiliare» (Sismabonus acquisti).
Per effetto del richiamo, contenuto nella norma citata, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama il comma 1-bis, l’agevolazione spetta per gli interventi di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), Tuir le cui procedure autorizzatorie siano iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ovvero per i quali siano stati rilasciati i titoli edilizi.
La norma in commento, osserva l’Agenzia, nel mutuare le regole applicative del Sismabonus, si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari, che potranno calcolare la detrazione spettante in funzione del prezzo di acquisto di tali unità e non delle spese relative agli interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico.
Con riferimento alla detrazione di cui al citato comma 1-septies, è necessario, in particolare, che l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sia asseverata, con apposito modello, dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, ed iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.
L’articolo 3 del citato Dm n. 58/2017 – in vigore nel 2018, ossia quando l’istante ha iniziato l’iter autorizzativo – prevedeva che fosse allegata, per l’accesso alle detrazioni, anche l’asseverazione del progettista dell’intervento strutturale della classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato redatta in base al citato decreto ministeriale. In vigenza di tale disposizione, è stato, pertanto, chiarito che un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni sopra richiamate, non consente l’accesso al Sismabonus.
Ebbene, continua l’Agenzia, tale principio si applica anche ai fini dell’applicazione del Sismabonus acquisti. Pertanto, qualora le imprese non abbiano tempestivamente presentato la predetta asseverazione con i relativi allegati, gli acquirenti delle unità immobiliari non possono fruire della detrazione di cui al citato comma 1-septies dell’articolo 16 Dl n. 63/2013. La prassi dell’Agenzia si premura, comunque, di non precludere l’applicazione del beneficio in commento nelle ipotesi in cui l’adempimento non fosse stato effettuato in quanto, in base alle norme pro tempore vigenti, gli immobili oggetto degli interventi antisismici non rientravano nell’ambito applicativo dell’agevolazione (cfr. risoluzione n. 38/2020).

In conclusione, secondo l’Agenzia, il principio sopra enunciato può applicarsi anche nel caso in esame, in quanto l’adempimento non è stato effettuato, in quanto, alla data di presentazione della richiesta del titolo abilitativo, il Comune in questione era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell’ambito applicativo del citato art. 16, comma 1-septies, Dl n. 63/2013.
Tuttavia, per fruire della detrazione in parola, è necessario, altresì, che gli interventi edilizi non siano ancora terminati al momento del passaggio alla classe sismica 3.
Nel caso di specie, i lavori si sono conclusi nel luglio 2020, quindi, in data antecedente alla data di produzione degli effetti della riclassificazione sismica regionale (ovvero il 15 maggio 2021).
In definitiva, a parere dell’Agenzia, gli acquirenti dell’istante non potranno beneficiare della detrazione Sismabonus acquisti.

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Si può far tagliare i rami del vicino a sue spese?

Costruttore fallisce dopo il rogito o il compromesso: che succede?

Costruttore fallisce dopo il rogito o il compromesso: che succede?

Tutela dell’acquirente di un immobile o una casa in corso di costruzione: la trascrizione del compromesso, la fideiussione e la garanzia decennale. 

Quando si compra un immobile dal costruttore ci si chiede sempre cosa potrebbe succedere se quest’ultimo dovesse fallire, specie se si è acquistato “sulla carta” e l’edificio non è ancora ultimato.

La legge offre numerose tutele da questa eventualità anche se subordinate ad una serie di condizioni che è bene conoscere per tutelarsi in anticipo. Ecco allora che succede se il costruttore fallisce dopo il rogito o il compromesso. Distingueremo l’ipotesi di chi ha già firmato l’atto di compravendita e di chi, invece, ha solo firmato l’impegno a comprare, ossia il cosiddetto contratto preliminare (comunemente detto «compromesso»). Ma procediamo con ordine.

Che succede se il costruttore fallisce dopo il rogito

Nell’ipotesi in cui il costruttore fallisca dopo il rogito, c’è il rischio che il curatore fallimentare, nominato dal tribunale con il compito di liquidare l’azienda e pagare i creditori, possa esercitare la cosiddetta azione revocatoria. Si tratta di una causa intentata nei confronti dell’acquirente e diretta a rendere inefficace la vendita: in tal caso, l’immobile viene appreso alla procedura fallimentare e messo all’asta per poi, col ricavato, soddisfare i creditori del fallimento. 

All’acquirente non resterebbe altro che insinuarsi nello stesso fallimento, anch’egli in veste di creditore, ed essere pagato in concorso con tutti gli altri, secondo le percentuali previste dalla legge ed in base alla disponibilità.

A limitare questo rischio è l’articolo 67 della legge fallimentare, oggi sostituito dal Codice della crisi d’impresa, a norma del quale non possono essere soggette alla revocatoria le vendite ed i preliminari di vendita (ossia i compromessi) che sono stati trascritti nei registri immobiliari se conclusi al giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Nel caso di vendita di un immobile ancora da costruire, per evitare l’azione revocatoria è necessario poi che l’acquirente si impegni a trasferire, entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dello stesso, la residenza propria o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado. Anche in tale ipotesi è necessario che la vendita sia avvenuta «al giusto prezzo» da valutarsi alla data di stipula del preliminare. 

Ma cosa si intende per «vendita al giusto prezzo»? Tale è la vendita il cui prezzo si discosta di più del 25% rispetto a quello di mercato. Pertanto, se un immobile vale 100.000 euro e viene venduto a 80.000 (al 20% in meno) non è possibile la revocatoria (a meno che non abbia ad oggetto l’abitazione principale dell’acquirente). Viceversa se viene venduto a 70.000 euro, il curatore può esercitare la revocatoria anche se si tratta della prima casa. 

Che succede se il costruttore fallisce dopo il compromesso ma prima del rogito?

Il costruttore potrebbe fallire anche prima della stipula dell’atto di compravendita (il cosiddetto rogito) ma dopo che l’acquirente ha già firmato il compromesso (il preliminare) e pagato la caparra. Che fare in questi casi? Per tutelarsi da una tale eventualità, è necessario trascrivere il preliminare nei pubblici registri immobiliari. In tal caso, infatti, se il preliminare è stato trascritto prima della trascrizione della sentenza di fallimento, non è possibile esercitare la revocatoria per l’immobile destinato ad abitazione principale comprato “al giusto prezzo”. Vale quindi la stessa regola prevista nel caso in cui il costruttore fallisce dopo il rogito.

Se invece il compromesso, pur registrato all’Agenzia delle Entrate, non è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari, l’acquirente è tutelato dalla polizza fideiussoria che il costruttore è obbligato a consegnargli alla firma del compromesso stesso. Di tanto parleremo più avanti.

Se invece il costruttore non ha sottoscritto la fideiussione, l’acquirente rischia effettivamente di subire l’azione revocatoria da parte del curatore fallimentare.

La casa in corso di costruzione: quali tutele?

Come abbiamo visto, la tutela apprestata dalla legge (e, in particolare, dal Dlgs 122/05) a favore degli acquirenti di un immobile in corso di costruzione è rappresentata soprattutto dall’obbligo posto a carico del costruttore del rilascio e della consegna nelle mani dell’acquirente di una fideiussione. 

La fideiussione

Il rilascio della fideiussione è condizione di validità del contratto. Se quindi il costruttore non stipula la fideiussione o non la rilascia all’acquirente  il contratto è nullo e l’acquirente ha diritto alla restituzione delle somme versate in anticipo. 

La fideiussione va prestata per un importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

L’assicurazione decennale

Un’ulteriore forma di protezione dell’acquirente della casa in corso di costruzione è costituita dall’obbligo, posto a carico del costruttore, di fornire la cosiddetta assicurazione postuma decennale, vale a dire una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto a causa della rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La stipula del preliminare

Il contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di immobili in corso di costruzione non può più avvenire con scrittura privata: ci deve essere il rogito notarile (atto pubblico) o la scrittura privata autenticata. Pena la nullità dell’atto. 

Tale disciplina si applica solo ai contratti aventi a oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019. Per quelli anteriori potrà ancora utilizzarsi la forma della scrittura privata non autenticata (e sempreché, ovviamente, anche per questi contratti non ci si voglia avvalere delle più efficaci protezioni che in ogni caso la trascrizione nei registri immobiliari, in forza di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, comporta).

Le maggiori tutele così apprestate dalla legge per il promissario acquirente o comunque per l’acquirente non immediato di quegli immobili concorrono a scongiurare le spiacevoli conseguenze cui potrebbero andare incontro, laddove si verificasse un situazione di fallimento del costruttore.

fonte laleggepertutti

Quando la casa entra in comunione dei beni

Quando la casa entra in comunione dei beni

Coppia sposata: i coniugi entrano in automatico nel regime di comunione dei beni sicché la casa diventa in comproprietà.

Non ogni casa entra in comunione dei beni tra i coniugi. Innanzitutto, la coppia deve aver optato per il regime di comunione all’atto del matrimonio o anche in un momento successivo. In secondo luogo, è necessario che l’acquisto sia avvenuto dopo il matrimonio e non sia derivato da una donazione o da una successione ereditaria.

La coppia in separazione dei beni può sempre optare per la cointestazione del bene, ma in questo caso la comproprietà non si scioglie in automatico con lo scioglimento del matrimonio. 

Ma procediamo con ordine e vediamo quando la casa entra in comunione.

Cosa significa casa in comunione?

La casa si definisce “in comunione dei beni” quando la proprietà spetta per metà al marito e per metà alla moglie. Ciò è conseguenza immediata e diretta del fatto che la coppia, all’atto del matrimonio, non abbia scelto il regime di separazione dei beni: difatti, in assenza di tale volontà, si determina in automatico la comunione dei beni. Quindi, per evitare di entrare nel regime della comunione, al momento delle nozze, i coniugi devono specificare di voler optare per la separazione dei beni.

La coppia in separazione dei beni può, anche in un momento successivo alle nozze, modificare il proprio regime in quello della comunione. A tal fine, è necessario un apposito atto notarile.

La comunione dei beni implica una comproprietà ideale per quote paritarie che non possono essere cedute a terzi prima che avvenga lo scioglimento della comunione. Il marito, ad esempio, non potrebbe cedere la propria fetta di proprietà sulla casa acquistata in comunione con la moglie se non dopo essersi separato da quest’ultima o dopo aver sciolto la comunione medesima.

Differenza tra comunione e comproprietà

Diverso dalla comunione dei beni tra coniugi è il regime della comproprietà che si verifica, ad esempio, nel caso in cui più soggetti decidano di acquistare il medesimo bene, stabilendo le rispettive quote individuali, oppure quando più persone diventino coeredi di un immobile intestato in precedenza al defunto. La comproprietà può essere sciolta in qualsiasi momento, per volontà dei comproprietari o, in caso di disaccordo, dal giudice. 

coniugi in separazione dei beni possono acquistare un immobile in comproprietà, stabilendo le rispettive quote. In tal caso, la comproprietà non cesserà con lo scioglimento della comunione (ossia con la separazione) ma perdurerà fin quando i due non vorranno procedere alla divisione del bene. Divisione che può avvenire in natura (si pensi a una villa bifamiliare) oppure con vendita del bene e spartizione del ricavato. Inoltre, in caso di comproprietà, è ben possibile cedere la propria quota anche prima della divisione del bene. 

Quando una casa entra in comunione?

Due sono le condizioni affinché una casa entri in comunione. Innanzitutto i coniugi, come anticipato, devono trovarsi nel regime di comunione dei beni. In secondo luogo, il bene deve essere acquistato dopo il matrimonio, indipendentemente se ciò avvenga con il denaro dell’uno o dell’altro coniuge. 

Dunque, i beni oggetto di acquisto durante il matrimonio (da parte di entrambi i coniugi insieme o da parte di uno solo di essi), vengono per legge assoggettati al regime di comunione legale: vale a dire che l’acquisto appartiene a entrambi i coniugi (paradossalmente, questo accade anche se uno dei coniugi nulla sappia dell’acquisto compiuto dall’altro coniuge).

Il consenso del coniuge è necessario?

Se Tizio ha comprato una casa non essendo sposato o essendo coniugato in regime di separazione dei beni, quando procede alla vendita (ed è coniugato) non ha bisogno del consenso e della presenza dell’altro coniuge trattandosi della vendita di un bene che appartiene solo a lui. Ma se Tizio, coniugato in regime di comunione legale dei beni, compra una casa, questa diviene di proprietà anche dell’altro coniuge (pure se il denaro è di titolarità del solo Tizio); con la conseguenza che, quando Tizio procederà a vendere l’immobile dovrà ottenere il consenso e la presenza anche dell’altro coniuge.

Quando una casa non entra in comunione dei beni?

Non tutti gli immobili entrano in comunione dei beni, pur se acquisiti dopo il matrimonio. Ad esempio, non entra in comunione dei beni la casa ricevuta in donazione. Se la moglie riceve, in regalo dal padre, un immobile dopo il matrimonio questo resta di sua esclusiva proprietà. Se però la donazione riguarda una somma di denaro e questa viene utilizzata per l’acquisto di un’abitazione, la stessa entra in comunione dei beni.

Non rientra in comunione neanche la casa ricevuta in eredità, anche se la successione si è aperta dopo le nozze.

Infine, non entrano in comunione i beni acquistati con i proventi derivanti da un risarcimento del danno.

Casa in comunione e assegnazione alla moglie in caso di separazione

Indipendentemente dal regime patrimoniale adottato dalla coppia all’atto del matrimonio o in un momento successivo, in caso di separazione il giudice assegna l’abitazione familiare al coniuge presso cui vanno a vivere i figli (di solito, la moglie). Questo significa che l’assegnazione della casa coniugale può avvenire anche in costanza di separazione dei beni ma, dall’altro caso, in assenza di figli non si verifica mai. 

Anche nell’ipotesi di coppia di conviventi la casa familiare viene assegnata al genitore presso cui vanno a stare i bambini. 

L’assegnazione permane fino a quando i figli convivono con la madre o finché non diventano economicamente autosufficienti per procurarsi un proprio domicilio.

fonte laleggepertutti

Compravendita senza certificato agibilità: cosa fare?

Superbonus 110% anche per la rimozione e il riposizionamento degli elementi decorativi della facciata

Con la risposta n. 685/2021, l’Agenzia delle Entrate chiarisce ulteriori aspetti legati al Superbonus e agli interventi che possono essere definiti strettamente collegati.

Nel caso esaminato, il condominio istante spiega all’Agenzia di voler procedere nella realizzazione della coibentazione a cappotto della facciata e del tetto dell’edificio. La facciata dell’edificio in oggetto è caratterizzata da elementi architettonici peculiari che, però, non hanno alcun valore storico e culturale, pertanto l’edificio non è sottoposto a vincoli storico-artistici e paesaggistici.

Sul piano tecnico, l’istante specifica che l’isolamento termico della facciata comporta dei lavori di rimozione e sostituzione degli elementi architettonici decorativi con elementi a misura isolanti, che incidono, anche economicamente, sulla realizzazione del cappotto termico esterno.

Ciò detto, il condominio istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se la sostituzione dei decori architettonici con altri elementi isolanti rientrerebbe nella categoria di spese accessorie collegate alla realizzazione dell’intervento trainante e, quindi, sia agevolata con il Superbonus.

Nel parere dell’Agenzia delle Entrate si legge che, con riferimento al quesito posto, la circolare n. 30/E del 2020 ha chiarito che: “Il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Nei limiti di spesa previsti dalla norma per ciascun intervento, pertanto, il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell’intervento agevolato (…). L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato. Si ricorda, infatti, che come stabilito dall’articolo 8 del citato decreto interministeriale 6 agosto 2020 al fine di accedere al Superbonus, anche gli interventi in questione sono asseverati da un tecnico abilitato, che ne attesti non solo la rispondenza ai pertinenti requisiti richiesti nei casi e nelle modalità previste dal medesimo decreto, ma anche la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati”.

Pertanto, qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione e il successivo riposizionamento degli elementi architettonici decorativi sono interventi correlati alla coibentazione della facciata, le spese relative potranno essere ammesse alla detrazione nei limiti stabiliti dalla norma.

 

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI

Il progetto HARP mette a disposizione uno strumento gratuito che stima l’efficienza energetica degli apparecchi installati e ne incentiva la riqualificazione

riscaldamento edificio

COMUNICATO STAMPA

Il progetto HARP mette a disposizione uno strumento gratuito che stima l’efficienza energetica degli apparecchi installati e ne incentiva la riqualificazione

Nell’ambito del progetto europeo HARP e della relativa campagna di comunicazione, partita ieri in Italia, è stata creata un’applicazione online che permette a consumatori e professionisti di valutare l’efficienza energetica del proprio apparecchio esistente attraverso l’etichetta energetica.

                                                                                                                 

Il modo in cui riscaldiamo le nostre case oggi pesa molto sull’ambiente e sui bilanci familiari. Il 50% degli apparecchi di riscaldamento installati sono vecchi e inefficienti, e con la volatilità dei prezzi del gas nell’UE attualmente in aumento il costo per le famiglie sarà sempre più elevato. Il tasso di sostituzione annuale degli apparecchi è fermo al 4%, e se proseguirà con lo stesso ritmo la situazione non è destinata a cambiare a breve.

 

L’applicazione HARPa, disponibile nella versione italiana sul sito di Assotermica, associazione partner del progetto federata ad Anima Confindustria, permette aI consumatori di Francia, Germania, Spagna, Italia e Portogallo, con l’aiuto dei professionisti, di stimare la classe energetica del proprio apparecchio obsoleto. Lo scopo è motivare i consumatori a pianificarne la sostituzione con un’alternativa più efficiente tra quelle presenti sul mercato.

HARPa accompagna i consumatori durante tutto il processo di sostituzione fornendo, oltre all’etichetta energetica:

– una panoramica delle diverse tecnologie alternative e dei loro principali vantaggi;

– una lista di professionisti che possono fornire assistenza tecnica agli utenti;

– una panoramica degli incentivi fiscali disponibili a livello nazionale.

 

Oggi, dei 129 milioni di caldaie installate nell’UE, più del 50% sono ormai inefficienti, ovvero classificate in classe energetica C o inferiore (75-82% di efficienza). HARPa diventa fondamentale nell’accompagnare il consumatore nel corso dell’intero processo decisionale, partendo proprio dalla sensibilizzazione degli utenti.

 

Joana Fernandes, coordinatrice del progetto HARP, ha dichiarato:

Con l’inverno alle porte, siamo entusiasti di lanciare la nostra applicazione online con tutte le sue funzionalità, permettendo ai consumatori e ai professionisti di etichettare i sistemi di riscaldamento, compresi gli apparecchi per la produzione di acqua calda sanitaria e i sistemi combinati. Il team internazionale del progetto ha unito le forze per fornire uno strumento pratico per aiutare concretamente i consumatori a sostituire i propri vecchi apparecchi per il riscaldamento con soluzioni più efficienti presenti sul mercato. Stiamo ora lavorando per portare HARPa alle famiglie di tutta Europa: crediamo sia un contributo cruciale per abbassare il costo ambientale del riscaldamento e l’incidenza sui bilanci familiari”.

 

I sistemi di riscaldamento inefficienti hanno un enorme impatto sul consumo di energia e sulle emissioni di CO₂ dell’UE, considerando che:

– l’80% dell’energia utilizzata dalle famiglie va per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria;

– a causa dell’uso di alcuni apparecchi alimentati a combustibili fossili il 12% delle emissioni totali dell’Unione Europea proviene dal riscaldamento degli edifici;

– alcuni apparecchi possono durare più di 15 anni, e il loro tasso di sostituzione annuale è molto basso (4%). È quindi probabile che la maggior parte dei consumatori scoprirà che il proprio apparecchio è in classe C o inferiore.

 

Il progetto HARP (Heating Appliances Retrofit Planning) ha ricevuto un finanziamento dal programma di ricerca e innovazione Horizon 2020 dell’Unione Europea sotto l’accordo di sovvenzione N. 847049. I partner italiani del Progetto HARP sono Assotermica, ENEA ed Eurac Research.

 

Per maggiori informazioni:

https://www.anima.it/associazioni/elenco/assotermica/attivita/riscaldamento-efficiente/progetto-harp.kl

Sospensione pagamento canone locazione: ultime sentenze

casa e affitti
Scopri le ultime sentenze su: locazione di immobili; sospensione del pagamento del canone; riduzione del godimento del bene locato; sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti.

Il conduttore non può unilateralmente cessare o sospendere la corresponsione della propria obbligazione.

Sospensione del pagamento del canone locatizio per inesatto inadempimento
Sebbene il pagamento del canone locatizio costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’articolo 1460 del Cc, può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. In effetti l’articolo 1460 del Cc prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’articolo 1578 del Cc, che offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, il che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi e incide direttamente sulla fonte dell’obbligazioni.

Cassazione civile sez. III, 15/06/2021, n.16890

Sospensione pagamento del canone: quando è giustificata?
In materia di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’articolo 1460 del codice civile, non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

Nel caso di specie, il Tribunale ha condiviso la posizione della conduttrice di un immobile che aveva manifestato la volontà di risolvere anticipatamente il contratto lasciando insoluto il pagamento di una mensilità più gli oneri condominiali, in assenza dell’erogazione delle forniture di acqua e gas, che non potevano essere erogati se non previo saldo dell’insoluto pregresso da parte della locatrice.

Tribunale Benevento, 15/04/2021, n.751

La sospensione totale o parziale del pagamento del canone
In materia di locazione di immobili, il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Ciò in quanto la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell’articolo 1460 del Cc, è legittima soltanto quando venga a mancare contemporaneamente la controprestazione dell’altra parte. Tale eccezione postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi considerata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.

Tribunale Agrigento, 16/03/2021, n.272

Sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore
In tema di locazioni, la sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore del pagamento del canone è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, posto che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede.

Nel caso di specie, il Tribunale non ha ritenuto giustificato il totale inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone di un locale commerciale, non trovando riscontro la motivazione addotta dal conduttore, ovvero la chiusura dell’attività commerciale provocata dalle infiltrazioni di acqua piovana verificatesi nei locali e causate da scadenti lavori effettuati dalla proprietà sul lastrico di copertura di proprietà condominiale.

Tribunale Roma sez. VI, 11/03/2021, n.4884

Arbitraria sospensione del pagamento del canone di locazione
La sospensione unilaterale del pagamento, ovvero la riduzione, del canone di locazione è legittimamente attuata dal conduttore solo nel caso in cui, a causa di problemi dell’immobile (ad esempio infiltrazioni) il bene risulti del tutto inservibile, tanto da determinare il venire meno della prestazione del locatore.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 24/02/2021, n.410

Eccezione di inadempimento
Con riferimento al contratto di locazione immobiliare, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il conduttore è legittimato a sollevare l’eccezione di inadempimento, non solo quando la controprestazione del locatore sia rimasta integralmente inadempiuta, ma anche in presenza di un inadempimento parziale inidoneo ad escludere integralmente il godimento dell’immobile. In tal caso, la sospensione/riduzione del pagamento del canone deve essere proporzionata al parziale inadempimento del locatore in ossequio al canone di buona fede che pervade anche la fase esecutiva del contratto.

Cassazione civile sez. III, 29/01/2021, n.2154

Mancato pagamento dell’intero canone
La sospensione integrale del pagamento del canone locativo, costituente l’obbligazione primaria assunta dal conduttore (art. 1587 n° 2 c.c.), costituisce di per sé un fatto d’inadempimento che, se non giustificato, è sufficientemente grave a far luogo alla pronunzia di risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c..

Tribunale Roma sez. VI, 25/11/2020

Il conduttore non può sospendere il pagamento del canone
È onere del conduttore dimostrare che la sospensione del pagamento del canone di locazione è dipeso dalla totale inagibilità dei locali, circostanza che non può essere desunta unicamente da una relazione di parte, ove peraltro, risulti redatta senza alcun contraddittorio con il locatore, ragione per cui, in assenza di una precisa prova da parte del conduttore della totale inagibilità dei locali – unica circostanza che consentirebbe la sospensione del pagamento dei canoni – la condotta del medesimo conduttore deve ritenersi idonea a legittimare la risoluzione del rapporto locatizio per grave inadempimento.

Tribunale Massa sez. contr., 09/01/2020

Inesatto inadempimento del locatore
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’ art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

Corte appello Bari sez. III, 29/10/2019, n.2144

Il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento?
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

(Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l’erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell’inadempimento del locatore all’obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da “magazzino” a “locale commerciale”, nonché per le infiltrazioni d’acqua e gli allagamenti verificatisi).

Cassazione civile sez. III, 26/07/2019, n.20322

Obbligazioni del locatore e vizi della cosa locata
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.

Cassazione civile sez. III, 25/06/2019, n.16918

Sospensione ingiustificata del pagamento del canone locativo
La sospensione del pagamento del canone locativo, costituente l’obbligazione primaria assunta dal conduttore, costituisce di per sé un fatto d’inadempimento che, laddove non giustificato, è sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.

Tribunale Roma sez. VI, 11/06/2019, n.12584

Lo squilibrio tra le prestazioni
In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni.

Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.

Tribunale Palermo sez. II, 04/05/2019, n.2159

Sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione
La sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Tale ipotesi ricorre quando venga a mancare totalmente o parzialmente la controprestazione del locatore come ad esempio quando in conseguenza della esistenza di vizi dell’immobile lo stesso si presenta in tutto od in parte inutilizzato.

Tribunale Cremona, 11/03/2019, n.171

Conduttore: quando può sospendere il pagamento del canone di locazione?
Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone; infatti la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Tribunale Piacenza, 06/03/2019, n.138

Sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione
La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.

Tribunale Trani, 17/09/2018, n.1802

Omesso pagamento del canone
La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore avente ad oggetto il pagamento del canone è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, cioè nel caso in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo in caso contrario un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Al conduttore non è pertanto consentito di omettere il pagamento del canone nel caso in cui si verifichi, anche per fatto imputabile al locatore, una mera diminuzione delle facoltà di godimento del bene.

Tribunale Frosinone, 17/04/2018, n.384

Conduttore: può procedere all’arbitraria autoriduzione del canone?
La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.

Cassazione civile sez. III, 02/03/2018, n.4913

L’inadempimento del conduttore per il pagamento del canone
Ritiene questa Corte che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito di opere di manutenzione. Pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (come il fenomeno dell’umidità nell’immobile locato), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 (che non richiede il preventivo avviso al locatore di cui all’art. 1577 c.c.) e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

A parere di questa Corte la proporzionalità che legittimi il mancato pagamento del canone non si rinviene nel caso di specie, poiché la sospensione totale del pagamento del canone e degli oneri accessori è stata posta in essere dal conduttore permanendo all’interno dell’abitazione sino all’effettivo rilascio, avvenuto poco dopo la pubblicazione della sentenza; il che significa che l’esistenza delle lamentate infiltrazioni non ha impedito il godimento dell’appartamento.

Corte appello Bari sez. III, 15/02/2018, n.300

Pagamento del canone di locazione in presenza di vizi
In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.

In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore (così Cass. n. 8425/2006).

Tribunale Roma sez. VI, 14/02/2018, n.3352

L’alterazione del sinallagma contrattuale
In tema di locazione, la sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione relativa al pagamento del canone di locazione in capo al conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, non potendo le stesse prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede.

Nel caso di specie, accertato che il conduttore non aveva pagato per oltre un anno il canone di locazione, il Tribunale ha accolto la domanda di dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento a lui imputabile, ordinando il rilascio dell’immobile.

Tribunale Torino sez. VIII, 08/11/2017, n.5345

La destinazione dell’immobile
La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Atteso, infatti, che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall’osservanza di canoni di correttezza e buona fede (che permeano l’intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pure in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all’inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede.

Cassazione civile sez. III, 12/05/2017, n.11783

Fonte: laleggepertutti.it