• Giurisprudenza in condominio
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• Quotidiano Del Condominio
• Gen 21, 2021

[Prof. Avv. Rodolfo Cusano – Avv. Amedeo Caracciolo]

Premessa

Un condomino ricorreva al Tribunale di Napoli per l’impugnativa di una delibera assembleare che, nell’ambito di lavori concernenti l’intero fabbricato aveva ripartito spese inerenti il lastrico solare di (dubbio) uso esclusivo ex art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c.

L’atto di citazione veniva notificato oltre il termine di trenta giorni dalla notifica del verbale all’attore impugnante, che lamentava altresì la circostanza che dal tenore dello stesso non si evinceva espressamente il criterio di ripartizione adottato, comunque comunicato successivamente assieme al verbale.

Si costituiva il Condominio in giudizio eccependo la tardività della notifica dell’atto di citazione (effettuato oltre il termine di trenta giorni dalla notifica del verbale) e la cessazione della materia del contendere, atteso che, nelle more, era intervenuta una nuova delibera assembleare che aveva modificato la ripartizione nel senso auspicato dal ricorrente.

Le questioni affrontate dal Tribunale

Due le questioni di interesse rilevante affrontate dal Tribunale nel caso in questione:

1- Nullità o annullabilità della delibera che viola “in concreto” una ripartizione delle spese.

2- I presupposti alla base della dichiarazione di cessazione della materia del contendere quando una delibera viene sostituita da una successiva con pari o.d.g. ma con un deliberato di segno opposto.

1- In merito alla prima questione, il Condominio eccepiva che la delibera adottata era, al più, annullabile e pertanto l’impugnativa andava rigettata essendo stato disatteso il termine di trenta giorni a pena di decadenza ex art. 1137 c.c. per l’instaurazione del giudizio. Sostenendo ciò era sottintesa l’adesione  all’orientamento che ritiene ancora valida la distinzione tra violazioni in concreto e violazioni in astratto dei criteri di riparto con conseguente rispettiva annullabilità o nullità della delibera. Giova ribadire che, ci si trova innanzi a violazione in astratto dei criteri legali, e conseguente nullità della delibera, quando si deroga agli stessi in assenza di accordo unanime dei partecipanti al condominio, in maniera espressa e stabile mentre, viceversa, ricorre la meno grave ipotesi di annullabilità della delibera quando si effettuano dei riparti che in concreto vadano a violare (rectius a mal applicare) i criteri già stabiliti dalla legge, come nel caso in cui, pur rispettando l’astratto criterio normativo, si deroghi allo stesso, anche per errore, nel singolo caso concreto (Cass. 10586/2019, 11289/2018, 27016/2011).

Già le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 4806/2005, avevano chiarito che la delibera assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari di cui all’art. 1135 nn. 2 e 3 e relativa alla ripartizione in concreto delle spese condominiali ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti è “meramente” annullabile in quanto non incide sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c.

Nulle sarebbero, viceversa, le sole delibere affette da vizi sostanziali oppure aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza dell’assemblea.

Alla stregua di tale orientamento, la relativa impugnazione doveva essere proposta dunque nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c.

Il Tribunale, viceversa, accertato l’uso esclusivo del lastrico da parte dei condomini dell’ultimo piano, riteneva di aderire all’orientamento più recente, considerando sempre nulla la delibera dell’assemblea che violi i criteri legali di ripartizione o quelli di cui al regolamento.

Tale orientamento non pone distinzioni e sostiene che tutte le deliberazioni dell’assemblea comunque adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di riparto sono da considerarsi nulle in quanto rese in “eccesso di potere” rispetto alle attribuzioni assembleari, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissati dalla legge o dal regolamento contrattuale, occorrendo a tal fine un accordo unanime espressione dell’autonomia negoziale (Cass. nn. 19832/2019, 470/2019, 33039/2018, 19651/2017).

In particolare, in attesa che la questione sia chiarita una volta per tutte dalle Sezioni Unite, così motiva il Tribunale di Napoli nel caso in questione: “la delibera la quale stabilisca un riparto delle spese in violazione di un criterio legale è nulla e non già annullabile, a meno che non sia adottata all’unanimità e sia frutto di un accordo negoziale derogatorio rispetto ai criteri di imputazione della spesa stabiliti per legge (cfr Cass. civ., sent. n. 5125 del 03.05.1993; Cass. civ., sent. n. 5814 del 23.03.2016, relative al caso in cui era stata lamentata la deroga al criterio di riparto delle spese di cui all’art. 1126 c.c.). Giacché quello denunziato è un vizio di nullità della delibera, lo stesso non è soggetto al termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c., con conseguente rigetto dell’eccezione di tardività dell’impugnazione mossa dal condominio convenuto”

2- Sulla diversa e parimente interessante questione il Tribunale Campano chiarisce che nella fattispecie in oggetto non poteva essere adottata alcuna statuizione di cessazione della materia del contendere.

La cessazione della materia del contendere, infatti, è una statuizione la quale può essere adottata, anche d’ufficio, dal giudice, purché verifichi e valuti l’effettivo venir meno dell’interesse ad una decisione sul merito della vertenza (cfr Cass. civ., ord. n. 19568 del 04.08.2017).

Nel caso in esame con la successiva delibera cui si è fatto riferimento nella premessa del presente contributo, l’assemblea condominiale, pur recependo le indicazioni degli opponenti in punto di regolamentazione delle spese dei lavori al lastrico solare, aveva espressamente affermato la legittimità della loro ripartizione secondo Tabella A, ripartizione di cui alla prima delibera impugnata.

A parere del Tribunale, dunque, sussisteva e permaneva, pertanto, l’interesse delle parti alla verifica della validità del precedente deliberato.

Secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità il disposto dell’art. 2377 c.c., previsto per le società di capitali, è analogicamente applicabile anche ai giudizi di impugnativa di delibere condominiali sicché, nel solo caso in cui la delibera impugnata sia sostituita da successiva delibera, facendo venire meno il motivo di contrasto fra le parti, si determina la cessazione della materia del contendere (Cass. civ., sent. n. 20071 del 11.08.2017; Cass. civ., sent. n. 11961 del 28.06.2004).

Ed infatti, per il caso in questione, in occasione della seconda assemblea i condomini, pur decidendo di modificare il criterio di riparto adottato nella delibera impugnata, riaffermavano espressamente – a verbale – la piena validità dello stesso.

Il Tribunale, dunque, non dichiara la cessazione della materia del contendere specificando che, affinché tale effetto si determini, occorre che la seconda delibera abbia la precipua finalità di rimuovere l’iniziale causa di invalidità, giacché solo in tal caso viene meno l’interesse all’impugnativa della prima delibera (cfr. Cass. civ., ord. n. 10847 del 08.06.2020 la quale, in motivazione, chiarisce quanto segue: “perché possa verificarsi la rinnovazione sanante con effetti retroattivi, alla stregua dell’art. 2377, comma 8, c.c., è necessario che la deliberazione impugnata sia sostituita con altra che abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della prima deliberazione, ferma soltanto l’avvenuta rimozione dell’iniziale causa di invalidità (Cass. Sez. 2, 09/12/1997, n. 12439; Cass. Sez. 2, 30/12/1992, n. 13740; Cass. Sez. 2, 19/04/1988, n. 3069). Ove, invece, l’assemblea decida di revocare la precedente deliberazione e di adottarne altra avente una portata organizzativa del tutto nuova, gli effetti di quest’ultima decorrono soltanto da quando sia stata assunta”).

Nel caso in esame, non avendo avuto la seconda delibera valore ricognitivo della invalidità del primo deliberato, permaneva l’interesse delle parti all’accertamento della legittimità, o meno, della delibera impugnata.

Andava, quindi, affermato, a parere del Tribunale, l’interesse all’impugnazione della delibera da parte dell’attore, delibera che dunque veniva dichiarata nulla per l’adesione del Tribunale all’orientamento più rigoroso sopra descritto .

Conclusioni

Da tale arresto giurisprudenziale possono trarsi le seguenti considerazioni.

La dichiarazione di nullità radicale della delibera assembleare che decida di ripartire una spesa in deroga a criteri di legge appare eccessiva, legittimando impugnative anche a distanza di anni e rischiando di determinare, sotto diversi punti di vista, una instabilità della gestione del Condominio soprattutto in casi-limite nei quali, per le non chiaramente qualificabili caratteristiche edili e architettoniche dei fabbricati (ad es. sopraelevazioni, tetti cd. “a falde”, corpi di fabbrica separati da giunti tecnici) converrebbe “contenere” le possibili impugnative entro e non oltre il termine, più che sufficiente, di trenta giorni dalla delibera o dalla ricezione del verbale (considerando che detto termine è interrotto anche dalla mera istanza di mediazione obbligatoria).

Così facendo, si salvaguardano, contemporaneamente, l’efficienza di gestione e di appalto di lavori (anche di grande portata, attesi gli attuali benefici fiscali per tutti i condomini) e la “certezza del diritto”, che viceversa sarebbe denegata aderendo all’indirizzo giurisprudenziale che ravvisa a priori il vizio di nullità per ciascun errore di riparto.

Ovviamente, tutto quanto sopra, con il correttivo della utilissima distinzione tra errori in astratto, che comunque comporterebbero nullità della deliberazione (nei casi in cui si decida ad esempio, che da un momento in avanti, si ripartiranno spese inerenti a beni e servizi comuni ex art. 1117 c.c. “in parti uguali”) ed errori in concreto, comunque rilevabili a pena di annullabilità, nel termine perentorio di trenta giorni nei casi-limite in cui, nel dubbio tra più criteri, non si addossi la responsabilità all’amministratore nel dar luogo a delibere radicalmente nulle. Anche sotto il profilo della tutela del mandatario della compagine, infatti, tale distinzione sembra più ragionevole.

Sdoganando, viceversa, a tutti i livelli, la fattispecie della nullità, non limitandola alle sole ipotesi di errore di ripartizione in astratto, fioccheranno anche i provvedimenti cautelari di sospensione dell’efficacia delle delibere, con seri – e oltremodo iniqui e gravosi – effetti sulle gestioni, senza considerare il potenziale aumento a dismisura del contenzioso.

Per ciò che concerne, invece, la diversa questione della cessazione della materia del contendere, è doveroso tenere a mente che nel processo intenzionale e motivazionale delle scelte assembleari occorre addurre preciso riferimento alla volontà di rimozione dell’atto impugnato al fine di far venir meno l’interesse contenzioso del condomino impugnante. Ovviamente resterà comunque salva la prosecuzione del giudizio, con decisione limitata alle sole spese legali in ossequio al principio della cd. soccombenza virtuale.

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• Gen 11, 2021

Subito un patto tra istituzioni e rappresentanze di inquilini e proprietari per affrontare l’emergenza se si vogliono evitare nuove proroghe. Si sta avviando il percorso parlamentare che dovrà portare alla conversione in legge del DL“Milleproroghe.”

Il provvedimento contiene una necessaria misura di proroga della sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili ad uso abitativo e ad uso diverso che, nella attuale gravissima crisi sanitaria, economica e sociale, rappresenta un atto dovuto ed indispensabile in un momento che vede un maggior rigore di tutte le misure di restrizione per contrastare la pandemia e l’avvio della campagna di vaccinazione. Pertanto sarebbe stato impensabile e inumano mettere sulla strada, già dal primo gennaio, migliaia di famiglie con esecuzioni forzate ed in assenza di alternative immediate con passaggio da casa a casa.

Qualsiasi valutazione non può prescindere da Covid-19 e dai suoi effetti tragici che non si attenuano, anzi sono in crescita.

Per questo ci opponiamo fermamente a qualsiasi tentativo di modifica della norma sulla sospensione già in vigore senza immediate e praticabili alternative e con il rischio di aggravare i conflitti sociali. SUNIA, SICET, UNIAT ed UNIONE INQUILINI sono consapevoli della incidenza negativa di questa emergenza sui difficili rapporti tra inquilino e proprietario e ribadiscono che la sospensione degli sfratti non è la soluzione del problema che va ricercata responsabilmente e per tempo con l’apporto ed il contributo di tutti i soggetti: Governo, Parlamento, Regioni, Comuni e parti sociali di rappresentanza dell’inquilinato e della proprietà, a cui rivolgiamo in tal senso un pressante appello a fare presto.
Per questo proponiamo un “Patto per governare gli sfratti” di lungo respiro che affronti l’esigenza dell’inquilino e quella del proprietario con misure che diano certezza all’affitto e che debbono riguardare un uso rapido ed efficace dei fondi esistenti e delle risorse del Recovery Fund, un concreto aiuto e sostegno alla rinegoziazione dei canoni di locazione per la loro riduzione. Occorrono misure per il ripiano del debito accumulato per i canoni non corrisposti e ristori alla proprietà colpita dalle situazioni di morosità in presenza di disponibilità a salvaguardare la locazione.

Si tratta di non perdere tempo, pertanto, fino a giugno, nelle more del blocco degli sfratti, bisogna
avviare immediatamente presso il MIT un tavolo di confronto con le rappresentanze sindacali degli inquilini e della proprietà unitamente ai rappresentanti di Regioni e Comuni (conferenza delle Regioni e Anci) finalizzato, prioritariamente, a prevenire ed evitare ulteriori sfratti per morosità e governare quelli già emessi.
Parallelamente intendiamo promuovere presso le Prefetture a livello territoriale accordi e protocolli che vedano coinvolti Comuni, Tribunali, Agenzie pubbliche per la locazione, ex IACP comunque denominati, rappresentanze sindacali dell’inquilinato e della proprietà per ricercare soluzioni di possibile graduazione delle esecuzioni un uso virtuoso del patrimonio di ERP. Pensiamo, inoltre, sia giunto il momento di una revisione degli Accordi territoriali sui canoni di locazione adeguandoli alla mutata situazione economica e sociale.
Siamo immediatamente disponibili ad avviare confronti per mettere mano a misure urgenti per affrontare la difficile situazione rappresentata dall’emergenza sfratti, utilizzando a pieno questi mesi di sospensione.
Roma, 11 gennaio 2021

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• Gen 11, 2021

Avv. Andrea Marosticawww.avvocatoandreamarostica.it

I fatti di causa e i gradi di merito.

I comproprietari in regime di comunione di un edificio procedevano nel 1980 allo scioglimento della comunione medesima sull’immobile; sorgeva così ipso iure et facto la situazione di condominio. A seguito della divisione, uno dei comproprietari diveniva proprietario esclusivo di un negozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante. Nel 1983 questi procedeva all’alienazione ad altro soggetto del negozio unitamente all’uso esclusivo dell’area cortilizia.

I proprietari esclusivi delle altre unità immobiliari situate nel condominio convenivano in giudizio il nuovo proprietario del negozio, chiedendo al giudice di accertare, oltre al resto, che tale soggetto si era appropriato della porzione di corte antistante il detto negozio senza che ciò fosse giustificato da un titolo valido. Il Tribunale rigettava la domanda. Gli attori proponevano dunque appello, gravame che veniva però respinto dalla Corte territoriale.

Il ricorso per cassazione e l’assegnazione alle Sezioni Unite.

Gli altri proprietari proponevano dunque ricorso per cassazione. A motivo del ricorso osservavano, oltre al resto, che la Corte d’appello aveva errato nell’escludere che con l’atto di divisione del 1980 i comproprietari avessero costituito in favore del proprietario esclusivo del negozio un diritto reale di uso dell’antistante porzione cortilizia; venuto ad esistenza il condominio con l’atto di divisione, infatti, l’intera corte circostante il fabbricato aveva acquisito la natura di parte comune, con attribuzione al proprietario del negozio di un diritto reale di uso della porzione antistante il negozio medesimo; ma, non essendo stata pattuita l’alienabilità di questo diritto d’uso, la cessione di esso nel 1983 ad altro soggetto doveva reputarsi nulla, in forza del disposto dell’art. 1024 c.c..

La Seconda Sezione della Corte di Cassazione disponeva la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, vertendo la lite su una questione di particolare importanza: la natura dell’uso esclusivo in ambito condominiale.

La controversa nozione di uso esclusivo di parti comuni.

Prima di addentrarsi nella questione evidenziata, occorre individuare con precisione la fattispecie in esame. Con l’espressione “uso esclusivo di parti comuni” si fa riferimento alla situazione giuridica nella quale l’uso di una parte di proprietà comune a tutti i condomini viene attribuito in via esclusiva ad uno solo dei condomini. Si osservi fin da ora che in questo modo si realizza uno scollamento tra la titolarità del diritto e la possibilità di fruire del contenuto di tale diritto: infatti, il diritto di proprietà spetta a tutti i condomini, ma l’uso, ovvero il servirsi della cosa al fine di trarne le utilità che questa è in grado di offrire, spetta ad uno soltanto.

La clausola con la quale viene attribuito ad un singolo condomino l’uso esclusivo di una parte comune nasce nella prassi negoziale, riverberando solo in seguito il proprio eco nella giurisprudenza. Nel mondo giuridico, ogni qualvolta la mutevole realtà fattuale proponga una fattispecie inedita all’attenzione del giurista, la prima preoccupazione di questi è la sua corretta qualificazione giuridica; preoccupazione alla quale egli cerca rimedio vedendo se, tra le mises di cui dispone (le fattispecie legali astratte dell’ordinamento), gli riesce di trovarne una che calzi al nuovo venuto, a volte a costo di stiracchiarla un pò. Nel caso dell’uso esclusivo di parti comuni, immediatamente all’interprete viene alla mente il diritto reale di uso, disciplinato dagli artt. 1021 e ss. c.c..

Tuttavia, nonostante la diffusione del fenomeno, non risulta che, prima di Cass. civ., 16 ottobre 2017, n. 24301, la giurisprudenza abbia mai chiaramente preso posizione sul fondamento della configurabilità di un c.d. diritto reale di uso esclusivo di una parte comune e sulla sua natura. Come ricordato dalle Sezioni Unite che qui si annotano, sono molti i dubbi che questa nozione solleva: l’attribuzione ad un condomino di un diritto di uso esclusivo si risolve forse nell’attribuzione a lui della proprietà solitaria sulla porzione? Può, e se sì come, il diritto di uso esclusivo di una parte comune armonizzarsi con la regola basilare dettata dall’art. 1102 c.c. (applicabile al condominio in forza del rinvio dell’art. 1139 c.c.), secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune? Tale diritto di uso esclusivo ha natura di diritto reale atipico?

Il novum di Cass. civ., 16 ottobre 2017, n. 24301.

Cass. civ., 16 ottobre 2017, n. 24301 ha ritenuto che l’uso esclusivo di parti comuni non rientri nell’alveo del diritto reale d’uso, bensì consista in una deroga alla regola del pari uso della cosa comune da parte di tutti i condomini di cui all’art. 1102 c.c..

Se, infatti, l’art. 1117 c.c. consente che, al momento di costituzione del condominio, alcune delle parti altrimenti comuni possano essere sottratte alla presunzione di comunione per essere attribuite in proprietà esclusiva ad alcuno dei condomini, allora a fortiori è possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più condomini; la parte conserva la sua natura comune, giacché l’attribuzione dell’uso esclusivo costituisce soltanto deroga da parte dell’autonomia privata al disposto dell’art. 1102 c.c., che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune secondo il loro diritto.

Da questa ricostruzione vengono poi tratte ulteriori conseguenze. Anzitutto (il che è particolarmente rilevante in ambito notarile) l’uso esclusivo di parti comuni, non essendo un diritto reale d’uso non non mutua i limiti di durata, trasferibilità e modalità di estinzione di quello, pertanto è trasferibile unitamente all’unità immobiliare alla quale accede. Inoltre, l’uso esclusivo di parti comuni così ricostruito non contrasta con il numero chiuso dei diritti reali e con il divieto per l’autonomia privata di crearne di nuovi.

La posizione di Cass. civ. Sez. Unite, 17 dicembre 2020, n. 28972.

La Corte di Cassazione nella sua composizione più autorevole rilegge in chiave critica il precedente del 2017 appena ricordato, muovendo dall’osservazione che l’uso, quale sintesi di facoltà e poteri, costituisce parte essenziale del contenuto intrinseco, caratterizzante, del diritto di comproprietà, è cioè nucleo essenziale del suo contenuto. L’art. 1102 c.c. ne ribadisce ulteriormente il carattere pregnante, laddove istituisce l’obbligo del partecipante di non impedire agli altri “di farne parimenti uso secondo il loro diritto“.

Certo, l’uso della cosa comune può assumere caratteri differenziati rispetto alla regola della indistinta paritarietà (si pensi all’uso frazionato ed all’uso turnario), ma mai la differenziazione dell’uso della cosa comune può arrivare a svuotare il diritto di alcuni condomini del proprio contenuto in termini di facoltà di godimento, sì da ridurlo a vano simulacro.

Le Sezioni Unite escludono fermamente che la creazione di un atipico diritto reale di uso esclusivo, tale da svuotare di contenuto il diritto di comproprietà, possa essere il prodotto dell’autonomia negoziale. Vi sono di ostacolo i principi del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi: in forza del primo solo la legge può istituire figure di diritti reali; per effetto del secondo i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito. È pur vero, ricorda la Pronuncia in commento, che parte (minoritaria) della dottrina afferma che i principi anzidetti sono dogmi da considerare ormai vanificati sotto la pressione delle nuove esigenze del traffico giuridico, le quali imporrebbero una sorta di pari dignità dei diritti reali e dei diritti di credito. Ma la Suprema Corte, reggendo saldamente i principi generali, evidenzia la fallacia dell’idea di diritti reali creati per contratto, sulla base della considerazione che il sistema, dopo aver minuziosamente tipizzato e regolato gli iura in re aliena, pone al centro della disciplina del contratto l’art. 1372 c.c., che limita gli effetti di esso alle parti, con la precisazione che solo la legge può contemplare la produzione di effetti rispetto ai terzi: escludendo così in radice che il contratto, se non sia la legge a stabilirlo, possa produrre effetti destinati a riflettersi nella sfera di soggetti estranei alla negoziazione, ciò che invece si verificherebbe se i privati potessero negozialmente dare vita a diritti caratterizzati dai connotati della realità.

Viene così rimarcata la differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, tra il diritto reale d’uso e un diritto personale di godimento, che va colta proprio nella ampiezza ed illimitatezza del primo, conformemente ai caratteri generali del diritti reali, rispetto alla multiforme atteggiabilità del secondo, che proprio in ragione della natura obbligatoria e non reale del rapporto giuridico prodotto può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto.

L’uso esclusivo di parti comuni: quid juris?

Le Sezioni Unite affermano dunque il principio di diritto secondo il quale “la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi“.

Esclusa la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, sorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione abbia contemplato.

Una possibilità è che il c.d. diritto di uso esclusivo sia in realtà diritto di proprietà esclusiva. Vero è che i criteri di ermeneutica impongono di fare riferimento anzitutto al senso letterale delle parole, senso che, nel caso dell’impiego della formula “diritto di uso esclusivo”, depone senz’altro contro l’interpretazione dell’atto come diretto al trasferimento della proprietà; ma è anche vero che il dato letterale, pur di fondamentale rilievo, non è mai, da solo, decisivo.

Un’altra possibilità è che il c.d. diritto di uso esclusivo, sussistendone i presupposti normativamente previsti, sia in realtà da ricondurre nel diritto reale d’uso di cui all’art. 1021 c.c..

Avv. Andrea Marosticawww.avvocatoandreamarostica.it

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• Quotidiano Del Condominio
• Dic 30, 2020

Telefonia cellulare, tecnologia mobile di quinta generazione e internet delle cose. E’ questo il nuovo mondo “wireless” che si sta affacciando  sulle nostre città, meglio conosciuto come 5G e ancora non proprio digerito – né davvero compreso – da una utenza rimasta troppo “potenziale” e oltremodo timorosa perchè spaventata dalle mille tesi e congetture che invadono stampa, social e salotti mondani.

Chi pensava che in tempo di Covid-19 e smart-working si sarebbe registrata una spinta decisiva verso l’accoglimento di questa nuova frontiera è rimasto deluso, tant’è che da più parti – mentre persistono atteggiamenti dubbiosi su una connettività spesso giudicata “estrema” – si è sottolineato, dati alla mano, che l’Italia è rimasta ferma al terz’ultimo posto nella graduatoria dei paesi europei.

Come stanno veramente le cose? E perchè tanta preoccupazione? La redazione di Italia Casa ha intervistato sull’argomento l’avvocato Michele Zuppardi, giornalista, articolista giuridico,  e attento studioso di una materia che nel breve periodo coinvolgerà un numero impressionante di edifici con inevitabili risvolti anche in campo condominiale.

Avvocato Zuppardi, ma c’e’ proprio bisogno del 5G per rimanere al passo con l’innovazione tecnologica?

Molti credono erroneamente, purtroppo, che l’obiettivo principale degli operatori del settore sia quello di migliorare le performances delle nostre chiacchierate sui telefoni cellulari, senza aver compreso – invece – che da tempo è in atto una nuova era degli strumenti wireless finalizzata ad apportare un determinante salto di qualità sulla loro capacità di collegarsi attraverso l’utilizzo di onde millimetriche di alta frequenza.

Ci spieghi meglio

Tecnicamente parlando, si tratta di riconvertire la diffusione dei più conosciuti ripetitori giganti che assicurano la tenuta delle macrocelle anche per diversi chilometri, favorendo l’installazione di antenne più piccole – ma molto ravvicinate – al fine di collegare tra loro le cosiddette small cells, mini aree ricomprese fra una decina e qualche centinaio di metri, rispettivamente catalogate in celle indoor e outdoor.

Un’antenna per ogni edificio, dunque…

Praticamente si, e ciò in quanto il 5G utilizza onde elettromagnetiche che hanno una frequenza talmente elevata da non riuscire ad oltrepassare i muri degli edifici e dunque – a maggior ragione –  i tanti ostacoli presenti nelle città, tenuto conto – per rendere meglio l’idea –  che persino la pioggia e le foglie sono capaci di assorbirle impedendone la “resa” necessaria al funzionamento dell’ ”internet delle cose”.

E se le assemblee condominiali decidessero di opporsi?

Credo che il problema non avrà motivo di esistere, visto che sin dalla costituzione del  comitato Alleanza italiana Stop 5G, nato per richiedere la moratoria della sperimentazione del nuovo standard di telecomunicazioni, sono state numerose le ordinanze dei Sindaci dirette a impedire l’evoluzione del relativo programma di diffusione ed oggi è intervenuta addirittura una legge che blocca – di fatto – tali iniziative dei Comuni.

Si riferisce al famoso decreto semplificazioni, vero?

Si, la norma è quella, e prevede che gli Enti civici possono senz’altro adottare regolamenti per assicurare il corretto insediamento urbanistico e territoriale degli impianti e minimizzare l’esposizione della popolazione ai campi elettromagnetici, ma il tutto escludendo la possibilità di introdurre limitazioni alla localizzazione di reti di qualsiasi tipo in aree generalizzate del territorio.

Ma Lei, avvocato, che idea si è fatto sulla pericolosità del 5G?

Mi limito, per ora, a ricordare la posizione del professore Alessandro Polichetti dell’Istituto Superiore di Sanità, il quale afferma che la proliferazione delle antenne “non dovrebbe comportare aumenti generalizzati delle esposizioni in quanto le ridotte dimensioni delle small cells comporteranno delle potenze di emissione più basse”, fermo restando che “gli studi epidemiologici e sperimentali non suggeriscono l’esistenza di rischi a lungo termine”.

Cosa immaginare, allora, per il prossimo futuro?

I colossi Huawei ed  Ernest & Young ritengono che nei prossimi tre lustri questo delicato e ancora incompreso settore potrebbe apportare al Pil italiano un impatto più che positivo, quantificato in circa ottanta miliardi di euro, su cui pende però la scure dei ritardi e con essa il rischio di forte depauperamento delle ghiotte potenzialità dell’affare. La questione è dunque di non poca importanza, e ritengo possa senz’altro meritare l’approfondimento che avrò il piacere di firmare per la rivista cartacea Italia Casa in uscita nel prossimo mese di febbraio 2021, alla cui condivisione invito sin d’ora tutti i nostri lettori.

Avv. Michele Zuppardi avvocato civilista cassazionista, giornalista pubblicista e formatore di lungo corso, ha fondato l’omonimo studio legale agli inizi degli anni 90 nella città di Taranto, dove vive e lavora. Collaboratore di numerose testate giornalistiche a diffusione locale e nazionale, negli ultimi anni si è particolarmente dedicato all’approfondimento di temi giuridici condominiali . E’ approdato in qualità di coordinatore editoriale alla casa editrice specializzata di settore “LibriCondominio.it”. Ideatore e coordinatore della collana editoriale “Litigare, ma non troppo”, edita da Libricondominio.

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• Quotidiano Del Condominio
• Dic 29, 2020

L’anno nuovo parte con una sgradita sorpresa per le famiglie e le imprese: cambiano le regole per la gestione dei conti ‘in rosso’: gli addebiti automatici non saranno più consentiti, infatti, se i clienti non avranno sufficienti disponibilità liquide sui loro depositi bancari. C’è il rischio, pertanto, di un improvviso stop ai pagamenti di utenze, stipendi, contributi previdenziali, rate di finanziamenti.

Con l’entrata in vigore delle nuove norme dettate dall’autorità bancaria europea, l’istituto di credito, dopo tre mesi di mancati pagamenti da soli 100 euro, deve segnalare il cliente alla centrale rischi e di classificare tutta la sua esposizione come “crediti malati”.

Dal primo gennaio chi ha il conto corrente “scoperto” corre il rischio di risultare immediatamente “moroso” nei confronti di vari soggetti, tra cui aziende che forniscono energia elettrica, gas, acqua, telefono.

Le banche potranno sospendere automaticamente i Rid, ossia lo strumento che ci permette di addebitare sul conto corrente le utenze.

Il nuovo sistema potrebbe mettere a rischio il conto corrente delle imprese e delle famiglie, che potrebbero esporre le famiglie al rischio di risultare inadempienti a causa della crisi innescata dal coronavirus. Poca flessibilità, dunque, nei pagamenti che sino ad oggi hanno permesso alle famiglie di dilazionare i pagamenti di utenze o altri adempimenti, come possono essere gli stipendi e i contributi previdenziali.

Secondo il vicepresidente di Unimpresa, Salvo Politino, con queste nuove regole  “c’è il rischio di una fortissima stretta al credito, conseguenza inevitabile delle segnalazioni alla centrale rischi e della riclassificazione degli affidamenti della clientela in caso di piccoli arretrati“.

Insomma, una vera e propria mazzata sui conti correnti dei piccoli risparmiatori: chi risulterà moroso, non avrà vita facile.

“Una norma quella dell’Eba che appare iniqua e lesiva dei diritti dei consumatori, specie in questo momento in cui milioni di famiglie versano in difficoltà economiche, e basta una spesa imprevista per portare a sconfinamenti sul conto – afferma il presidente di Consumerismo, Luigi Gabriele – 15 milioni di famiglie sono a tutti gli effetti a rischio insolvenza a causa di queste nuove regole, e migliaia di imprese rischiano il default. Per tale motivo rivolgiamo un appello al Governo, affinché intervenga per sanare questo squilibrio e impedire che utenti e imprese diventino cattivi pagatori anche per pochi euro di scoperto”.

• Varie

• Quotidiano Del Condominio
• Dic 28, 2020

Giorni molto convulsi, quelli appena passati, tra approvazione della legge di Bilancio e “Mes sanitario”, il Parlamento tratta il destino delle future generazioni. In questo contesto  il Consiglio dei Ministri nella seduta n. 86 del 23 dicembre 2020, su proposta del Presidente Giuseppe Conte, ha approvato un decreto-legge recante disposizioni urgenti in materia di proroga di termini legislativi (decreto-legge cosiddetto “milleproroghe”.)

Il decreto Mille proroghe prevede una nuova proroga del blocco degli sfratti. La norma individua la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili anche ad uso non abitativo fino al 30 giugno 2021 ma, si legge nel testo,  «limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari».

Questo è quanto riportato nella bozza del decreto Milleproroghe esaminata in Consiglio dei Ministri che, con questa norma, se pur nella versione provvisoria, ha deciso di fermare le procedure esecutive per morosità, sia di affitti abitativi sia commerciali, sia quelle per pignoramento.

La posizione di Confedilizia.

La scelta avanzata  vede in totale disaccordo il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, che ha etichettato  il provvedimento come “un atto irresponsabile”. In un suo comunicato precisa: “l’ultima bozza del decreto Milleproroghe contiene il prolungamento sino al 30 giugno 2021 del blocco degli sfratti per morosità, in atto già da quasi un anno Si tratta di una decisione da irresponsabili, che si deve anche a sindacati degli inquilini interessati all’ideologia anziché alla salvaguardia dell’affitto”.

Secondo il presidente di Confedilizia, con questa decisione, si corre il rischio di consolidare ulteriormente delle situazioni di conclamata illegalità già esistenti. “In sostanza, si fa carta straccia delle decisioni dei giudici che hanno stabilito – spesso dopo anni e anni di contenzioso – di restituire ai proprietari i loro immobili e si legittimano situazioni di illegalità consolidate”.

A farne le spese sono solo i proprietari degli immobili, a cui è stato comunque richiesto il pagamento delle tasse sulla casa. “Il tutto, senza alcun risarcimento per le vittime di questa vera e propria requisizione (ma per monopattini et similia i soldi si trovano) e dopo aver chiesto loro persino di pagare l’Imu”.

Le associazioni degli inquilini

Di tutt’altro avviso sono le associazioni degli inquilini: SUNIA, SICET, UNIAT ed Unione Inquilini  che salutano positivamente “la proroga prevista nella bozza del DL Milleproroghe, facendo leva sulla grave crisi sanitaria, economica e sociale in cui non  bisogna esasperare i conflitti”. In un comunicato congiunto inoltre precisano che “è ideologica la ricerca del conflitto, non certo la presa d’atto che nella tragedia il paese vive. Occorre uno sforzo per attenuare e non accendere ulteriormente il disagio e la tensione sociale. Nessuno ha vinto, ma con la ripresa degli sfratti avrebbero perso ragionevolezza e buon senso”.

Le precisazioni di Solo Affitti sul Decreto Ristori

In questo contesto di opinioni contrapposte, ci pare opportuno riportare anche le affermazioni di  Silvia Spronelli, CEO di Solo Affitti S.p.A, che riferendosi al recente provvedimento Decreto Ristori, ha precisato che quest’ultimo,  se pur ha previsto uno sconto sugli affitti e blocco degli sfratti, non contiene nessuna agevolazione sull’IMU.

Silvia Spronelli, sottolinea come il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte degli affittuari ricada completamente sulle spalle del proprietario di casa, che, nonostante il mancato incasso, dovrà pagare per intero l’IMU. “Crediamo che, alla luce dei nuovi provvedimenti e del mutato scenario del mercato immobiliare, sia necessario prevedere all’interno della legge di stabilità un irrobustimento dei fondi per il sostegno agli inquilini in vista della fine del blocco sfratti. In questo senso, il buon funzionamento del canone concordato può aiutare gli inquilini a sostenere i canoni di locazione, ed è quindi opportuno che le associazioni di categoria aggiornino i valori velocemente.Non bisogna, però, ignorare la situazione dei proprietari di immobili, che avevano investito nell’acquisto di case e appartamenti, e ora si ritrovano talvolta non solo a non avere più una rendita, ma a doverci pagare comunque le imposte. Sarebbe, pertanto, opportuno introdurre garanzie ulteriori anche per questa categoria, almeno in questa fase.
Un provvedimento che va ad aggiungersi al blocco degli sfratti, che va ad interessare anche quegli inquilini morosi che avevano ricevuto l’ingiunzione ben prima dell’inizio della pandemia. Prendere una casa in affitto, dunque, potrebbe rivelarsi ancora più vantaggioso per il prossimo anno, grazie a questi strumenti che si sommano ad un generale calo del prezzo medio degli affitti del 7,5%, come evidenziato dai dati di Solo Affitti S.p.A.

• Varie

• Quotidiano Del Condominio
• Dic 24, 2020

Volge al termine un anno a dir poco particolare, intriso di divieti, timori e preoccupazioni.

Un Natale, dove il bene casa è stato rimesso al centro e il condominio è diventato un punto di incontro e non più di solo scontro.

Alla richiesta di non viaggiare, la casa è quindi diventata l’unica certezza dove trascorrere le festività rinunciando alle consuete vacanze in posti esotici. Gli edifici sono diventati il luogo di nuovi riti e abitudini.  Il pianerottolo il punto di scambio dei doni, il portone la “zona franca” degli incontri, il cortile il piccolo campo sportivo dei bambini. In questo contesto, anche l’amministratore di condominio ha cercato di rendere più piacevole la convivenza in condominio. Gli spazi comuni,  si sono trasformati in luoghi per festeggiare in completa sicurezza.

Insomma, un condominio tra party a distanza con i vicini e concerti a numero chiuso: un nuovo Natale che nessuno si aspettava di vivere.

In questo periodo, molto complicato, soprattutto per i liberi professionisti, la redazione del quotidiano del condominio ha voluto essere al fianco dei suoi lettori realizzando una serie di webinar e arricchendo il palinsesto informativo con nuove sezioni di notizie realizzate ad hoc.

Un’informazione attenta, puntuale e precisa, sempre al fianco degli amministratori di condominio e di tutti gli operatori del settore edile.

Nella tempesta scatenata dall’emergenza epidemiologica, abbiamo cercato di mantenere la barra dritta, selezionando notizie e informazioni volte a dare certezza e chiarezza a tutti i professionisti.

Ringraziandovi per la fiducia, la redazione vi dà appuntamento al 4 gennaio 2021. Durante la pausa natalizia, il quotidiano verrà aggiornato, se pur in modalità ridotta.

Cercheremo di essere al Vostro fianco, anche durante le festività.

Buon Natale a tutto Voi dalla redazione del Quotidiano del Condominio.

• Varie

• Quotidiano Del Condominio
• Dic 17, 2020

«Crediamo che il bonus del 110% sia una linea strategica per lo sviluppo ambientale del comparto edilizio nonché una leva fondamentale per la ripresa economica, proprio per questo riteniamo indispensabile tagliare alcuni aspetti burocratici che possono ammazzarlo. Esiste un emendamento dell’Anci che semplifica molto questo strumento e che è indispensabile venga approvato se non si vuole far morire le pratiche nelle lungaggini della ricerca di documentazione».

Con queste parole si appellano al governo Mario Occhiuto, delegato Anci per l’Urbanistica e sindaco di Cosenza, Stefano Lorusso, presidente della commissione urbanistica Anci e consigliere del Comune di Torino, e gli assessori all’urbanistica del Comune di Milano, Pierfrancesco Maran, Roma, Luca Montuori, Bari, Giuseppe Galasso, e Rimini, Roberta Frisoni.

«La documentazione attualmente necessaria – continuano gli amministratori locali impegnati nell’Anci – prevede ricerche che, soprattutto negli archivi delle grandi città, richiedono un lasso di tempo che va dai 6 ai 12 mesi per essere reperite: così si mette a rischio l’effettivo accesso agli investimenti. Non solo, questa laboriosa ricerca concentra integralmente il lavoro degli archivi dell’edilizia delle città su queste pratiche, bloccando di fatto tutta l’attività ordinaria che è altrettanto decisiva per la ripresa economica del nostro Paese».

I delegati dell’Anci aggiungono: «L’emendamento proposto da Anci taglia la burocrazia e rappresenta la salvezza dell’eco-bonus: ne consente la reale attuazione e non impatta sul proseguo del resto delle attività edilizie. Non approvare l’emendamento, invece, vorrebbe implicitamente dire che l’obiettivo è ridurre le possibilità di portare a buon fine progetti di efficientamento energetico, perché molti rimarrebbero impigliati nelle maglie della burocrazia»

Per il bonus basta comunicare «gli estremi del titolo edilizio»
La proposta di modifica proposta dall’Anci punta a sblindare alcune prescrizioni del testo unico edilizia. In particolare si propone di sostituire il comma 13-ter dell’articolo 119 del Decreto rilancio n.34 introdotto dal Dl Agosto per introdurre alcune semplificazioni negli adempimenti dei tecnici incaricati dal condominio.

Il testo dell’Anci prevede che «In deroga alle disposizioni di cui all’articolo 49 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 ed ai soli fini di accesso alle agevolazioni fiscali, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito agli immobili che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo sono riferite esclusivamente all’indicazione degli estremi del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione ovvero del titolo richiesto o rilasciato in sanatoria. Per gli immobili iniziati prima del 1 settembre 1967 in luogo della licenza edilizia l’asseverazione attesta che l’opera risulti iniziata entro tale data». «In ogni caso – si legge in un’altra parte del testo – l’eventuale presenza di difformità edilizie non determina la revoca o la decadenza dell’agevolazione fiscale ai sensi dell’articolo 49 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380».

• Varie

• Quotidiano Del Condominio
• Dic 10, 2019

Non sono sufficienti una strada preesistente o un varco in un muro a determinare la servitù di un cortile condominiale a favore del fondo limitrofo, il quale, per essere considerato dominante, dovrebbe vantare opere poste in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante. È il principio di diritto richiamato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 31305 del 29 novembre 2019, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 29.11.2019,
n. 31305
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Rilevato che:

• il presente giudizio di legittimità trae origine dal ricorso notificato il 24 dicembre 2014 da C.F. e C.C. avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna con cui, in totale riforma della sentenza del Tribunale di Reggio Emilia, era stata respinta la loro domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione della servitù di passaggio pedonale a favore del fondo di loro proprietà ed a carico dell’area di cortile condominiale del Condominio … (mapp. 448 per accedere sulla via Roma);
• la corte d’appello in accoglimento della gravame proposto dal Condominio, argomentava che il giudice di primo grado era incorso nell’errore di aver ritenuto sussistenti opere visibili e permanenti sensi dell’articolo 1061 cod. civ. mentre, in realtà, alcun tracciato e segno rivelava l’assoggettamento dell’area condominiale al fondo di proprietà degli attori;
• la cassazione della sentenza d’appello è chiesta con ricorso affidato a due motivi, illustrati da memoria ex art. 380-bis.1, cod. proc. civ., cui resiste il Condominio con controricorso, pure illustrato da memoria ex art. 380-bis.1. cod. proc. civ..

Considerato che:

• con il primo motivo i ricorrenti denunciano in relazione all’articolo 360, comma 1, n.3, cod. proc., la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1061 cod. civ. per avere la corte territoriale erroneamente applicato il principio di diritto alla situazione concreta come emersa dall’istruttoria;
• i ricorrenti deducono, in particolare, che l’elemento fattuale dal quale evincere la specifica destinazione del segno e dell’opera all’esercizio della servitù – come richiesto dall’articolo 1061 co. civ. – consisteva nel varco tra il fondo condominiale e quello servente, per il passaggio tra i due fondi (mappale 449 e 448) e posto sicuramente dal 1960, ed in un viottolo di acciottolato e porfido utilizzato per accedere alla via pubblica;
• osservano, ancora, i ricorrenti come il passaggio da parte di altre persone non sminuirebbe la portata dell’utilizzo dei titolari del fondo dominante e delle opere destinate al loro passaggio;
• il motivo appare inammissibile per più ragioni;
• in primo luogo, perché difetta di specificità dal momento che richiama documenti (il rogito del 1960 ed il decreto del Pretore di Reggio Emilia del 1995) di cui non trascrive il testo né indica ove gli stessi possono essere rinvenuti (cfr. Cass. 14107/2017; id. 26174/2014);
• in secondo luogo, perché, come previsto dall’art.360-bis cod. proc. civ., la corte d’appello ha deciso applicando l’art. 1061 cod. civ. conformemente alla costante giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 2994/2004;21597/2007; 7004/2017) e il ricorso in esame non prospetta argomenti per modificare l’orientamento consolidato;
• detto orientamento è stato anche di recente confermato dalla sentenza n. 25355/2017 in cui la Corte ha ribadito che non è sufficiente l’esistenza di una strada ed un percorso idoneo allo scopo, ma è essenziale che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante, ossia è necessario un “quid pluris”, rispetto alla mera esistenza di un percorso o di una strada che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù;
• nel caso di specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, nel rigettare la domanda di usucapione di una servitù di passaggio attraverso un fondo, aveva escluso che la semplice presenza di un’apertura nella recinzione di un fondo fosse univocamente preordinata all’esercizio dell’invocata servitù;
• si tratta di una precisazione che evidenzia la coerenza dell’argomentazione della corte bolognese, secondo la quale la presenza del varco fra il fondo servente quello dominante non è sufficiente ad integrare la visibilità ed univocità dell’asservimento a favore di quest’ultimo perché, nel caso di specie, detto varco, presente da sempre ed utilizzato indistintamente e con le medesime modalità anche da tutti gli abitanti del paese per raggiungere la via pubblica, non risultava realizzato per la specifica utilità del fondo pretesamente dominante e, pertanto, non rivelava alcuna specifica strumentalità all’esercizio della servitù di passaggio per cui è causa;

(omissis)

• l’inammissibilità di tutti i mezzi, comporta l’inammissibilità del ricorso;
• in applicazione del principio di soccombenza, i ricorrenti vanno condannati alla rifusione delle spese di lite a favore del controricorrente nella misura liquidata in dispositivo;

(omissis)

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna i ricorrenti alla rifusione delle spese di lite a favore di parte controricorrente e liquidate in euro 5.200, di cui 200 per spese, oltre 15% per rimborso spese generali ed accessori di legge.