Lo stato di salute del mattone continua a migliorare? A giudicare dai dati dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, si direbbe di sì, essendosi chiuso, il secondo trimestre del 2016, con un incremento delle compravendite vicino al 22%, dopo il gia ragguardevole +17,3% della rilevazione precedente. Secondo l’indagine, i fattori alla base di questo nuovo dato positivo sono da ricondursi soprattutto al permanere di tassi di interessi sui mutui particolarmente bassi e alla discesa dei prezzi nominali intervenuta negli ultimi trimestri, come registrato dall’Istat. Ma l’aspetto che più di ogni altro caratterizza questo trimestre è l’aumento delle compravendite a doppia cifra in tutti i segmenti del mercato; in alcuni casi (residenziale e pertinenze) superiore al 20% e, nel produttivo, prossimo al 30%; mentre il solo segmento commerciale segna un leggero rallentamento in termini percentuali (+12,9%, a fronte del +14,5% del trimestre precedente). Concentriamoci, comunque, sull’andamento del mercato della casa.

AREE GEOGRAFICHE 

Il trend del mercato residenziale per macro aree geografiche è quello di una crescita generalizzata in tutto il Paese. Ancora una volta è il Nord a registrare la progressione più significativa (prossima al 25%); il dato assume una valenza ancora maggiore se si considera che le regioni settentrionali rappresentano oltre la metà del mercato complessivo. Anche il Centro ed il Sud, tuttavia, accentuano le dinamiche propulsive dei trimestri precedenti, arrivando a superare il 20% di crescita dei volumi delle compravendite.

Ripercorrendo l’andamento dal punto di vista storico, si evidenza il calo sempre più accentuato dal 2006 al 2012, con la parentesi che, a cavallo tra 2009 e 2011, vede tassi in ripresa o addirittura positivi. Dal 2012 i tassi iniziano a decrescere progressivamente, fino a tornare in territorio positivo a partire dal 2014, pur con qualche eccezione (al Sud all’inizio del 2014, al Centro ad inizio 2015); dal secondo semestre 2015 il segno diviene stabilmente positivo, fino a superare, nelle due rilevazioni del 2016, il 20% di crescita. Come accennato in precedenza, quest’ultima fase della ripresa è trainata soprattutto dal Nord, ma nel complesso arriva a coinvolgere l’intero territorio nazionale.

Rispetto al semestre precedente le differenze tra comuni capoluogo e non capoluogo hanno mostrato un’accentuazione, con l’eccezione del Sud, dove i comuni non capoluogo hanno, in termini relativi, recuperato terreno, proseguendo una tendenza già in atto. Storicamente, è evidente come i decisi rialzi iniziati dopo il primo trimestre 2015 abbiano interessato con una progressione crescente sia i capoluoghi sia gli altri comuni. 

LE METROPOLI 

Il nuovo, deciso rialzo del mercato delle abitazioni, già osservato su base nazionale, trova conferma anche nelle otto maggiori città italiane che, con una variazione tendenziale del +21,5%, migliorano ulteriormente il dato del trimestre precedente (+20,7%); i comuni delle relative province mostrano una crescita ancora più sostenuta, passando dal +20,7% del primo trimestre al +23,7% del secondo. Tra le città spicca in particolare il dato di Bologna, che dopo un già significativo balzo di 12 punti nel primo trimestre cresce di ulteriori 14, attestandosi ad un +33,5% (tasso trimestrale più alto tra le otto città considerate). La crescita del volume di compravendite accelera di qualche punto (comunque meno di 5) anche a Milano, Napoli e Firenze, mentre a Palermo il tasso si avvicina ai valori di fine 2015 (+12% contro +14,8% del quarto trimestre 2015), dopo il rallentamento del primo trimestre (+5,5%). Se la crescita a Roma e Genova risulta sostanzialmente analoga a quella del trimestre precedente, l’unico rallentamento significativo si registra a Torino, anche se il tasso resta superiore a quello medio nazionale ed il rallentamento potrebbe derivare più che altro dell’eccezionalità del +37,2% rilevato nel primo trimestre. Riguardo alle relative province, spiccano Genova e Bologna, con tassi prossimi al +30%, mentre l’unico dato inferiore al 20%, peraltro sensibilmente, è quello di Palermo, che si conferma ampiamente la realtà meno dinamica tra le otto analizzate (+5,3%, comunque il doppio del +2,7% registrato nel trimestre precedente).

LE QUOTAZIONI 

A partire dal 2012 l’Istat pubblica l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) in collaborazione con l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Con lo scopo di fornire una lettura più completa delle dinamiche che hanno caratterizzato il mercato immobiliare residenziale nell’ultimo decennio, è stata effettuata un’analisi comparata degli andamenti dei volumi delle compravendite di abitazioni e dei relativi prezzi di scambio. 

Ebbene, dagli inizi degli anni 2000 e fino al 2005 i tassi di variazione hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi. Dal 2006 i volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa flessione mentre i prezzi proseguono al rialzo, anche se con tassi in rallentamento, fino al 2008. Nel 2009, mentre le compravendite alternano semestri di perdita a lievi rialzi, i prezzi si attestano su valori stazionari. Nel 1°semestre 2012, una forte contrazione delle compravendite, che riduce gli scambi di quasi un quarto rispetto al 2011, si riflette sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Seguono semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al 2014, anno in cui solo gli scambi di abitazioni tornano a risalire. Nel 2015 il balzo delle compravendite del secondo semestre si riflette sul livello prezzi che, dopo sette semestri di ininterrotta flessione, rimane sostanzialmente stabile,0,3%. Nel primo semestre del 2016 a fronte di un rialzo deciso delle compravendite di abitazioni i prezzi hanno subito nuovamente un calo che raggiunge quasi il punto percentuale.

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