In un condominio la gestione contabile ed economica è un aspetto fondamentale e a tal proposito è importante approfondire la differenza tra il fondo cassa condominiale e il fondo speciale, due strumenti complementari che però vengono utilizzati in modo differente, garantendo la tutela economica dei condòmini e una gestione corretta delle spese comuni.

Quando si parla di fondo cassa condominiale si intende una riserva economica destinata a coprire le spese ordinarie del condominio. Tale strumento a disposizione dell’amministratore di condominio permette di far fronte alle spese ricorrenti e quotidiane (pulizia, manutenzione ordinaria, utenze etc.) evitando ritardi nei pagamenti che spesso sono riconducibili alle morosità di alcuni condòmini.

Il fondo cassa condominiale è alimentato attraverso le quote condominiali versate dai condòmini in base ai millesimi di proprietà, deve risultare nel rendiconto annuale, così come nello stesso rendiconto deve essere illustrato l’uso che ne è stato fatto durante la gestione annuale. L’importo di tale fondo viene stabilito dall’assemblea condominiale, in base al bilancio preventivo approvato.

Il fondo cassa condominiale non è obbligatorio, ma è sempre consigliabile proprio per far sì che vi sia una somma di denaro accantonata necessaria alla gestione del condominio stesso e dalla quale poter attingere per il pagamento delle varie attività quotidiane e dei vari fornitori.

Quando si parla, invece, di fondo speciale si fa riferimento a una somma di denaro accantonata per il finanziamento di lavori straordinari o innovazioni deliberati dall’assemblea di condominio. A tal proposito, l’art. 1135 del codice civile stabilisce che l’assemblea condominiale per deliberare lavori straordinari deve costituire un fondo speciale di pari importo all’ammontare totale dei lavori. Sostanzialmente, il fondo speciale serve a garantire che i lavori possano essere effettuati senza problemi relativi alla copertura finanziaria.

Le somme di denaro presenti nel fondo cassa speciale, quindi, possono essere utilizzate solo per pagare i lavori per i quali tale fondo è stato costituito e l’importo viene suddiviso tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversi accordi.

A differenza del fondo cassa che ha una durata permanente e continua visto che fa riferimento alle spese ordinarie e quotidiane, il fondo speciale è temporaneo, inoltre, la costituzione di un fondo speciale avviene in assemblea straordinaria, contestualmente ai lavori straordinari deliberati e per l’approvazione è necessaria una maggioranza qualificata, ovvero almeno la metà dei millesimi totali dell’edificio e dei partecipanti.

Nel caso in cui i lavori straordinari deliberati prevedano un contratto con pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, cosiddetto pagamento a SAL, è possibile costituire il fondo speciale in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Il fondo speciale, a differenza del fondo cassa, è obbligatorio, poiché serve appunto per coprire le spese relative a opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, come ad esempio il rifacimento del tetto, l’installazione dell’ascensore, la sostituzione di impianti idrici o elettrici etc., pertanto la mancata costituzione del fondo speciale per le opere straordinarie rende la delibera assembleare nulla, ciò significa che i lavori non possono essere eseguiti e che l’amministratore non può riscuotere le quote straordinarie per tali lavori, neppure attraverso decreto ingiuntivo.

Relativamente al fondo cassa e al fondo speciale, l’amministratore ha l’obbligo di una gestione trasparente, pertanto è necessario presentare un rendiconto dettagliato delle spese, non può utilizzare le somme di denaro dei fondi per scopi diversi da quelli deliberati e in caso di un utilizzo inappropriato, l’amministratore può vedersi revocato l’incarico e può incorrere in un processo civile.

Come abbiamo appurato, quindi, sia il fondo cassa e sia il fondo cassa speciale sono due strumenti indispensabili per una gestione economica efficiente e corretta del condominio, pertanto è indispensabile che l’amministratore pianifichi in modo dettagliato la sua attività e collabori con i condòmini in modo chiaro e trasparente, cercando di evitare che possano sorgere problemi finanziari e assicurando il corretto funzionamento della vita condominiale.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

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