La contrarietà alle pattuizioni raggiunte in sede di mediazione non può neppure in astratto costituire motivo di invalidità della delibera condominiale, ma al più concretare inadempimento contrattuale, come tale passibile di differente reazione giuridica da parte del soggetto interessato. È quanto rimarcato dal Tribunale di Genova con la sentenza 3769 pubblicata lo scorso 14 dicembre, di cui riportiamo un estratto. 

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TRIBUNALE DI GENOVA

Sent. n. 3769, 

pubbl. il 14/12/2016

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MOTIVI DELLA DECISIONE 

Gli attori indicati in epigrafe convenivano in giudizio il Condominio di …, esponendo: 

– di essere proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio convenuto; 

– che le parti avevano convenuto in sede di mediazione stragiudiziale accordo esecutivo n. …, in forza del quale avevano delineato la procedura che avrebbe dovuto essere seguita in caso di deliberazione di lavori condominiali di valore superiore ad euro 8.000; in particolare era stato concordato il previo espletamento di una perizia da parte di tecnico scelto dall’assemblea condominiale, la successiva delibera di approvazione lavori, la possibilità di incaricare un tecnico per la redazione di un capitolato dei lavori per l’ottenimento di preventivi omogenei; 

– che l’assemblea del Condominio, in data 17.2.2016 aveva approvato delibere invalide sia per la violazione dei predetti accordi, sia per generale violazione di legge. 

Su detti presupposti gli attori impugnavano le predetto delibere. 

Il Condominio convenuto si costituiva in giudizio contestando in fatto e in diritto le domande attrici. 

Considerato che 

– con riferimento al punto 1 dell’ordine del giorno, gli attori affermano l’invalidità della delibera per mancato rispetto della procedura operativa, sopra ricordata, concordata in sede di mediazione, nonché per mancanza del necessario quorum; 

– sostengono in particolare gli attori che, non avendo l’assemblea approvato i lavori da effettuare, non si poteva approvare il capitolato d’appalto da sottoporre alle imprese appaltatrici, determinandosi altrimenti la violazione degli accordi intercorsi tra le parti in sede di mediazione; 

– trattasi di tesi infondata, in quanto la contrarietà alle pattuizioni raggiunte in sede di mediazione non può neppure in astratto costituire motivo di invalidità della delibera, ma al più concretare inadempimento contrattuale, come tale passibile di differente reazione giuridica da parte del soggetto interessato; 

– nonostante il carattere assorbente delle considerazioni che precedono, è peraltro opportuno evidenziare che gli accordi richiamati dagli attori non risultano fissare in modo inderogabile una sequenza procedimentale, e comunque nel caso in esame non si apprezzano come violati per il semplice fatto dell’approvazione di un capitolato di lavori, inteso come elaborazione concettuale di lavori oggetto di richiesta di preventivo ad imprese edili; 

– neppure ricorre il difetto di quorum lamentato dagli attori, in quanto: 

a) la delibera in questione è stata approvata con il voto favorevole di 22 condòmini su 39 intervenuti (48 gli aventi diritto), per 374,50 millesimi su 664,50 presenti, così raggiungendosi la maggioranza prescritta dall’art.1136, co.3, c.c.; 

b) la deroga prevista dall’art.26, co.5, L. n.10/91, invocata dagli attori, non può applicarsi al caso in esame, essendo prevista per le delibere di approvazione di “innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione … e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento”, e non per delibere, quale quella in esame, di approvazione di un capitolato di lavori sulla base del quale acquisire proposte contrattuali da parte di possibili imprese appaltatrici; 

– con riferimento al punto 2 dell’ordine del giorno, gli attori affermano che si sarebbe realizzato un affidamento dei lavori all’impresa senza previa approvazione degli stessi; 

– trattasi di argomentazione infondata alla luce del tenore letterale e logico della delibera, che in tutta evidenza ha approvato i lavori in questione, peraltro con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini e del valore dell’edificio; 

– con riferimento al punto 3 dell’ordine del giorno, gli attori svolgono analoga doglianza per la predisposizione di un capitolato lavori non preceduto dall’approvazione degli stessi da parte dell’assemblea; 

– valgono al riguardo le considerazioni svolte con riferimento al punto 1 dell’ordine del giorno; peraltro emerge la assoluta carenza di lesività della delibera in questione, alla luce della specificazione, a verbale di assemblea, del fatto che “… oggetto della discussione non è la sostituzione della caldaia ma più semplicemente la predisposizione del capitolato lavori da eseguire nel caso si presenti la necessità di procedere alla sostituzione di quella attualmente installata”; 

(omissis)

P.Q.M.

Il giudice, pronunciando definitivamente, disattesa e respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, così provvede: 

– rigetta le domande attrici; 

– condanna I.A., I.R., T.A., in solido, a rifondere in favore del Condominio … le spese di lite; spese che – in applicazione dello scaglione di valore da euro 26.001 a euro 52.000 del regolamento recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense (D. Min. Giust. 10.3.2014) – si liquidano pari a euro 3.400 per compensi, oltre rimborso spese forfettario al 15%, Iva e Cpa nella misura e con le modalità di legge. 

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