[A cura di: prof. Paolo Ciri – delegato UPPI Spoleto] Il 30 dicembre 2018, come è noto, è stata approvata la Legge 145/18 (c.d. “legge bilancio”). Essa prevede anche la applicabilità della c.d. “cedolare secca” ai negozi (ma non agli uffici, come in primo tempo era stato proposto). Cioè la possibilità di non pagare l’Irpef su canoni di affitto dei negozi, categoria catastale C1, pagando invece una imposta dalla aliquota fissa del 21%, slegata dagli scaglioni e dal cumulo dei redditi. La stessa formula è da otto anni in vigore per le locazioni di civile abitazione da parte di privati.

Le condizioni

L’articolo 1 comma 59 della legge di bilancio stabilisce le condizioni per accedere a questa opzione:

• contratti stipulati nel 2019. (attenzione, “nel” 2019, non “dal” 2019. Quindi, salvo novità, la opzione riguarda solo i contratti firmati tra il 1/1/2019 ed il 31/12/2019. Però per questi contratti la cedolare sarebbe poi applicabile per tutta la loro durata. Salvo novità).
• Per unità immobiliari catastalmente classificate “C1” (negozi e botteghe) e relative pertinenze contestualmente locate.
• Di superficie complessiva fino a 600 metri quadrati (escluse dal computo le pertinenze).
• Sono esclusi i contratti in essere tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile al 15 ottobre 2018 (insomma, vale per i contratti nuovi, non si può sciogliere un rapporto e ristipulare per fruire della agevolazione).
• Aliquota del 21%.

Il commercio

La ratio della norma è da ricercarsi nella volontà di agevolare i contratti di un settore che sta soffrendo molto, quello del commercio. Ciò sia a favore dei commercianti che intendano aprire nuove attività (quelle già in essere, come si è visto, sono escluse) sia favore dei proprietari che fanno fatica a trovare inquilini per i loro negozi, ma ora, pagando meno imposte, possono anche abbassare le loro richieste economiche.

Persone fisiche

Nell’articolo 1 comma 59 non è esplicitamente escluso dalla opzione il proprietario che non sia persona fisica. In realtà, però, solo le persone fisiche possono esercitare la opzione cedolare sui C1, perché vi è il richiamo all’articolo 3 del D. Lgs. N 23 (14/3/2011), che lo prescrive. D’altra parte, il comma 59 non ha nemmeno il divieto di accedere a questa forma di tassazione quando l’inquilino non fosse una persona fisica. E non potrebbe averlo, perché i negozi non vengono affittati a persone fisiche ma ad imprenditori, in forma individuale o societaria.

Altre annotazioni

Aggiungiamo che, per il richiamo al D.Lgs. 23/11, chi effettuerà questa opzione, scrivendolo in contratto o con separata raccomandata postale, sarà esentato anche dalla tassa di registro e dall’imposta di bollo, sia al momento della registrazione che nelle operazioni successive fino alla eventuale risoluzione anticipata.

Infine, ricordiamo che è sempre possibile, volendo, pagare la normale Irpef, semplicemente non effettuando la opzione per la cedolare. E che, però, se si sceglie la cedolare si deve contestualmente rinunciare all’applicazione degli adeguamenti Istat al costo della vita.

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