[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono – Direttore scientifico Officine Culturali Valore Aggiunto] La polizza assicurativa condominiale è un contratto di assicurazione destinato alla copertura dei danni, causati da eventi che possono verificarsi all’interno del condominio, a persone o cose, siano esse parti comuni dell’edificio, alle singole unità immobiliari che lo compongono, ed a terzi.

Proprio perché ha la finalità di coprire una pluralità di situazioni e danni viene commercialmente definita come Polizza Globale Fabbricati dalle compagnie assicurative.

Le coperture

Il nostro ordinamento non prevede un obbligo di stipula di tale polizza, anche se ormai la generalità degli stabili condominiali ne sono provvisti, proprio al fine di tutelare il condominio da possibili eventi dannosi per persone, siano essi condòmini o meno o cose, quali le singole unità immobiliari che compongono l’edificio medesimo; nulla vieta però che sia il regolamento condominiale a prevedere un obbligo in tal senso.

Proprio per questo tutte le maggiori compagnie offrono delle coperture assicurative per il condominio, ognuna con le proprie specificità; ciò non toglie che si possano individuare alcune coperture comuni a tutte le polizze presenti sul mercato e che pertanto possiamo ritenere imprescindibili:

• danni da incendio (compresi scoppio, perdite di gas, caduta fulmini, onde di pressione, caduta di aeromobili);
• danni da perdite d’acqua condotta (comprensiva o meno della ricerca delle perdite);
• responsabilità civile verso terzi, per i danni in cui il condominio è civilmente responsabile per eventi dannosi nei confronti di terzi verificatisi in relazione alla proprietà del fabbricato e la conduzione delle parti comuni (inclusi prestatori di lavoro a favore del condominio);

Alle garanzie base se ne potranno aggiungere (con versamento di un importo aggiuntivo) altre di natura accessoria, quali ad esempio copertura da atti vandalici, terrorismo ed insurrezione, rottura lastre, danni da eventi sismici, danneggiamento di pannelli fotovoltaici, ricerca e riparazione guasti se non compresi nella copertura base, infortuni, tutela legale).

Prima di stipulare la polizza sarà bene in ogni caso valutare alcuni elementi quali:

• massimale (un massimale molto alto coprirà anche i danni più ingenti, ma avrà un costo maggiore, per cui è bene valutare la copertura adeguata per non avere un premio troppo alto);
• eventuali franchigie (alcune polizze prevedono dei limiti minimi di copertura, al di sotto dei quali non si è coperti);
• clausole di esclusione del pagamento dell’indennizzo.

Premio e durata

Il premio inoltre potrà variare in base a diversi elementi, quali la vetustà dell’edificio, le attività in esso svolte (se nei locali condominiali vi è la presenza di attività “pericolose” il premio potrà essere sensibilmente più alto).

Legato alla quantificazione del premio vi è l’aspetto relativo alle dichiarazioni rese dall’assicurato in sede di stipula del contratto o in un momento successivo: dichiarazioni inesatte o reticenti, tendenti ad occultare situazioni o caratteristiche dell’edificio che potrebbero comportare un aumento del premio o potrebbero indurre la compagnia a non stipulare il contratto comportano la risoluzione del contratto da parte della compagnia (artt. 1892 – 1893 cod. civ.) ed il rifiuto ad indennizzare l’evento dannoso: è opportuno, pertanto, in sede di stipula fornire dichiarazioni veritiere circa le condizioni dello stabile, indicando situazioni di rischio, affinché l’assicuratore possa valutare se stipulare il contratto ed a quali condizioni economiche.

Parimenti il verificarsi di condizioni che possono aumentare (o ridurre) il rischio devono essere prontamente comunicate alla compagnia, proprio per i motivi appena indicati: il sopraggiungere di situazioni di maggior pericolo comporta l’assunzione di un maggiore rischio da parte della compagnia e quindi un onere maggiore, che deve essere compensato ad un aumento del premio. Alcune polizze, infatti, prevedono, a partire da una determinata anzianità del fabbricato, un aumento annuale del premio, in quanto ad una maggiore vetustà dell’edificio vi corrisponde un maggiore rischio.

Al contrario, ad una riduzione del rischio consegue una minore probabilità di eventi dannosi, e pertanto deve corrispondere una riduzione del premio.

La durata del contratto può essere annuale o pluriennale: nel primo caso generalmente vi è una clausola di tacito rinnovo, per cui in caso di mancata disdetta entro un dato termine dalla scadenza annuale, il contratto si rinnova automaticamente, con obbligo per l’assicurato di versare il premio dovuto: è bene prestare attenzione a questa clausola, al fine di effettuare disdetta entro il termine definito e poter poi stipulare liberamente il contratto con altra compagnia.

Quali danni

La copertura assicurativa interviene generalmente per eventi causati involontariamente, da cui scaturisce la responsabilità del condominio; sono pertanto esclusi quindi i casi di dolo, in cui vi è la volontà di creare nocumento, ed i casi di danni a terzi dovuti a caso fortuito o causa maggiore, da cui non sorge responsabilità.

Il problema principale si pone per gli eventi colposi, in quanto bisogna individuare il grado di colpa dell’agente nel dare luogo all’evento dannoso, dato che spesso i contratti escludono atti commessi con colpa grave, o non indicano quale tipologia di colpa è coperta. La giurisprudenza ha avuto modo di intervenire su questa tematica, ed in questa sede deve essere ricordata la sentenza 11 agosto 2017, n. 20070, emessa dalla VI Sezione, la quale ha chiarito come la clausola della polizza stipulata da un condominio, la quale preveda la copertura dei danni “involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale”, senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, fa ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente colposo dell’assicurato, con la sola eccezione delle condotte dolose.

L’amministratore

Non rivestendo la stipula della polizza un obbligo di legge, l’amministratore non potrà procedere alla sottoscrizione del contratto senza una preventiva delibera assembleare che lo autorizzi (con le maggioranze previste dall’art. 1136 commi 1-3) dovendosi considerare come un atto eccedente l’ordinaria amministrazione, a meno che l’obbligo di stipula non sia previsto dal regolamento condominiale.

Un grave problema che si può porre è quello al mancato pagamento del premio, con conseguente sospensione dell’efficacia della polizza: in caso di evento dannoso chi ne risponde? Non è infrequente infatti che l’amministratore si trovi nell’impossibilità di pagare il premio per la copertura assicurativa, per mancanza di fondi (es. grave morosità di alcuni condòmini).

La Corte di Cassazione è intervenuta su questo aspetto, affermando con l’ordinanza n. 24920 del  20.10.2017 che non vi è responsabilità dell’amministratore il quale omette di versare il premio assicurativo per mancanza di fondi nelle casse condominiali a causa della morosità degli stessi condòmini, se si è attivato, anche solo con una messa in mora indirizzata ai condòmini inadempimenti, per il recupero delle somme occorrenti (il procedimento monitorio di recupero delle somme ex art 63 disp att c.c. è infatti facoltativo e non obbligatorio).

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