Stante la qualificazione dell’amministratore come mandatario, deve ammettersi, ai sensi dell’art. 1717 c.c., che egli possa delegare le proprie funzioni a un terzo, anche con attribuzione della rappresentanza processuale, in difetto di una contraria manifestazione di volontà contenuta nell’atto di nomina. Infatti, il mandato non è basato necessariamente sull’intuitus personae, per cui al mandatario non è vietato avvalersi dell’opera di un sostituto, a meno che il divieto non sia espressamente stabilito o si tratti di un’attività rientrante nei limiti di un incarico strettamente fiduciario. Resta però l’impossibilità di conferire la rappresentanza processuale separatamente da quella sostanziale, per cui l’amministratore, al pari del rappresentante legale di una società, non può conferire a un terzo una rappresentanza volontaria limitata soltanto agli atti del processo. Dalla figura del sostituto deve essere tenuta distinta quella del supplente, che può essere previsto dall’assemblea per le ipotesi di impedimento temporaneo o definitivo dell’amministratore: nella prima ipotesi, il supplente diventa un sostituto vero e proprio dell’amministratore; nella seconda diventa un amministratore di fatto e può operare fino alla nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea.
L’amministratore opera in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, e come tale è soggetto alla disciplina comune ex art. 1703 ss. c.c., applicabile a qualsivoglia mandatario e a quella specifica dell’art. 1130 c.c., salvo i maggiori poteri che il regolamento di condominio o l’assemblea possono conferirgli ai sensi dell’art. 1131, comma 1, c.c. In tale veste, pertanto, egli eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. La sua responsabilità quale mandatario nello svolgimento di quest’ultima attività non è esclusa né dalla circostanza che detti servizi siano prodotti da impianti a loro volta comuni ad altri condomini, né dal fatto che per la relativa gestione non sia stato nominato un amministratore della comunione, che l’intero procedimento di erogazione della spesa si colloca nel rapporto interno fra l’amministratore stesso e il condominio mandante.
Ne deriva che, ai sensi dell’art.1717, co.1, c.c., l’amministratore che, nell’esecuzione di tale attività di mandato, sostituisca altri a sé stesso senza esservi autorizzato dal condominio e senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato del sostituto, non rilevando che la sostituzione sia conforme a una prassi nota ai condomini, fatto che, di per sé, non esprime la volontà del condominio. Infatti, poiché la volontà del condominio si forma attraverso atti collegiali a contenuto formale, anche l’autorizzazione a valersi di sostituti nell’esecuzione del mandato, al pari di ogni altra autorizzazione, deve risultare da un’apposita delibera dell’assemblea condominiale (Cass. 9.04.2014 n. 8339).

A cura di Sabrina Schemani, Presidente di GESTIRE

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