Acquistare una casa non è una procedura sempre uguale in tutti i casi. Per esempio, l’acquisto di una prima casa è molto diverso, sotto alcuni aspetti, da quello di un secondo immobile. Scopriamone di più con l’aiuto degli esperti di Bassi Immobiliare, storica agenzia immobiliare con sede a Milano e Monza.

Acquisto prima casa: cosa c’è da sapere
L’acquisto di una prima casa è un passo importante per molte persone e, proprio per questo, la legge prevede significativi sgravi fiscali con l’obiettivo di rendere l’investimento meno oneroso.
Ma cosa significa esattamente “prima casa”? Da un punto di vista normativo, la prima casa è l’immobile dove l’acquirente stabilisce, entro i primi 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. Quanto alle agevolazioni previste, la prima differenza significativa rispetto alle seconde case riguarda l’imposta di registro per gli acquisti soggetti a questo regime fiscale, che si paga con un’aliquota ridotta del 2% sul valore catastale dell’immobile (per la seconda casa è invece previsto il tetto del 9% su un valore catastale maggiorato di un ulteriore 9%).
Se il privato acquista da costruttore l’acquirente paga imposta di registro in misura fissa e IVA AL 4% sul prezzo di vendita se acquista come prima casa o 10% se acquista come seconda casa. È tuttavia importante sottolineare che per poter usufruire delle agevolazioni relative alla prima casa, l’immobile in oggetto non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9) e l’acquirente deve dichiarare di non essere in possesso di altri immobili acquistati con le detrazioni previste per la prima casa su tutto il territorio italiano o, qualora fosse così, di impegnarsi a metterli in vendita entro un anno (termine attualmente prorogato a due anni).
Inoltre, l’acquirente deve dichiarare di non avere altri immobili disponibili intestati nello stesso comune in cui sta acquistando.

Acquisto seconda casa: il carico fiscale maggiore e altre informazioni utili
Come accennato, l’acquisto della seconda casa implica un maggiore carico fiscale. A cominciare proprio dall’imposta di registro o dall’IVA
L’obiettivo di questo maggiore carico fiscale è incentivare l’acquisto della prima casa a scapito di investimenti immobiliari che talvolta possono avere anche un fine speculativo.
Oltre alla tassazione prevista al momento dell’acquisto della seconda casa è necessario considerare anche quella successiva all’acquisto stesso, come l’IMU (che non è prevista per l’abitazione principale in cui si è trasferita la residenza dal giorno in cui si è trasferita) e la TARI, che per la prima casa può essere ridotta a seconda della composizione del nucleo familiare, mentre per la seconda casa non prevede agevolazioni di sorta. Si tratta dunque di spese ricorrenti, che occorre valutare attentamente nel momento in cui si intende acquistare una seconda casa, dato che possono incidere in modo significativo sul bilancio familiare.

Come funziona il mutuo per l’acquisto della seconda casa
Come per l’acquisto della prima, anche per comprare una seconda casa è possibile accendere un mutuo. Si tratta, anche in questo caso, di un prestito erogato dalla banca per finanziare l’acquisto di un immobile che però non è la residenza principale dell’acquirente. Le seconde case possono essere acquistate per svago: al mare, in montagna, in campagna o in un’altra città, ma anche per fare un investimento, mettendole in locazione.
A differenza del mutuo per la prima casa, quello per il secondo immobile non prevede agevolazioni fiscali e, anzi, i costi da sostenere devono essere considerati con molta attenzione. I tassi di interesse applicati sui mutui per le seconde case, per esempio, possono essere più alti rispetto a quelli per la prima casa. il motivo è semplice: le banche considerano l’investimento per la seconda casa più rischioso, perché in caso di difficoltà economiche il bene può essere abbandonato con maggiore facilità. È poi necessario tenere presente che l’importo massimo che è possibile finanziare con un mutuo per la seconda casa potrebbe essere inferiore rispetto a quello per la prima casa (che in alcuni casi può essere anche del 100% con la garanzia CONSAP), attestandosi normalmente attorno all’80%.

L’acquisto di una seconda casa può comunque prevedere delle agevolazioni?
Se, come sottolineano anche gli esperti di Bassi Immobiliare, per quanto riguarda mutuo, imposta di registro e tasse successive all’acquisto (come IMU e TARI) acquistare un secondo immobile non comporta agevolazioni fiscali, è tuttavia possibile usufruirne per altri interventi, come ad esempio le spese di ristrutturazione, considerando i diversi bonus edilizi attivi. Inoltre, qualora si decida di affittare la seconda casa, ci potrebbero essere vantaggi fiscali relativi all’affitto, dal momento che gli affitti percepiti possono beneficiare di detrazioni relativamente al tipo di contratto e alla destinazione dell’immobile.

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