Il DL 311 del 2006, allegato I, articolo 2 e il D.M. 26/06/2015 (Decreto dei requisiti minimi) impongono in alcuni casi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria l’obbligo di realizzazione di un isolamento termico (nello specifico il raggiungimento di un target massimo di trasmittanza termica). Nel caso di un condominio che va a ristrutturare totalmente un terrazzo di copertura, cosa accade se l’assemblea delibera comunque il lavoro senza la realizzazione dell’isolamento previsto per legge? Vi sono nello specifico responsabilità imputabili all’Amministratore? Cosa rischia l’Amministratore e cosa rischia il singolo condòmino che abbia portato in detrazione fiscale la spesa condominiale deliberata?

L’amministratore di condominio ha il compito di assicurarsi che i lavori straordinari procedano correttamente e in conformità con quanto stabilito nel contratto di appalto da egli stesso sottoscritto con la ditta esecutrice, dietro approvazione dell’assemblea.
Tale impegno aggiuntivo giustifica il compenso extra che solitamente viene richiesto.
Uno dei principali compiti dell’amministratore è relazionarsi con l’eventuale direttore dei lavori.
Questo significa:
• monitorare il progresso dei lavori: l’amministratore deve verificare che i lavori avanzino secondo i tempi e le modalità stabilite nel contratto;
• garantire la sicurezza e l’integrità dei beni comuni;
• aggiornamenti regolari;
• gestione dei pagamenti e della contabilità in merito alla tracciabilità;
• riscossione coattiva: se uno o più condòmini non dovessero pagare le quote per i lavori straordinari, l’amministratore è tenuto ad avviare le azioni giudiziarie ed esecutive entro sei mesi dalla chiusura della gestione;
• relazionarsi direttamente con l’esecutore dei lavori, monitorare l’impresa incaricata, risolvendo eventuali problemi che possono sorgere;
• intervenire tempestivamente qualora sorgano criticità o ritardi, per garantire che i lavori procedano senza intoppi;
• verificare la qualità delle finiture e dei materiali utilizzati.
Se l’amministratore non adempie correttamente ai propri compiti durante i lavori straordinari, potrebbe essere ritenuto responsabile per eventuali danni subiti dai condòmini.

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