Acquistare o vendere un immobile è un’operazione complessa che richiede competenze tecniche e giuridiche. Il notaio, figura centrale nella compravendita, non solo redige l’atto pubblico, ma verifica la legittimità della proprietà, controlla la regolarità urbanistica e catastale, e assicura che il contratto sia valido ed efficace anche verso terzi. Sebbene venga scelto dall’acquirente, il notaio agisce come pubblico ufficiale imparziale, tutelando entrambe le parti.

A chi spetta il pagamento della parcella?
La regola generale è chiara: le spese notarili sono a carico dell’acquirente. Lo stabilisce l’art. 1475 del Codice Civile, secondo cui il costo grava su chi ha maggiore interesse alla stipula. Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente. Questo principio vale sia per la compravendita di immobili che di terreni, agricoli o edificabili.
In caso di insolvenza dell’acquirente, entra in gioco l’art. 78 della legge n. 89/1913 sull’Ordinamento del notariato: il notaio può rivalersi sul venditore, che potrà poi agire per recuperare quanto pagato. Lo stesso vale per le imposte non versate: lo Stato può esigere il pagamento dal contraente più solvibile.

Le spese notarili: non solo onorario
Quando si parla di spese notarili, spesso si pensa esclusivamente all’onorario del notaio, ma in realtà l’importo complessivo è composto da diverse voci. Tra queste rientrano le imposte che il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, è incaricato di riscuotere per conto dello Stato. Una delle principali è l’imposta di registro, necessaria per formalizzare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate. A questa si aggiunge l’imposta ipotecaria, che serve per trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari, e l’imposta catastale, indispensabile per aggiornare la titolarità del bene nei registri catastali. In alcuni casi, come quando l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice, si applica anche l’IVA, secondo le aliquote previste dalla normativa vigente.
Nel caso in cui si tratti di una vendita, il venditore potrebbe dover affrontare ulteriori costi, soprattutto se l’immobile necessita di regolarizzazioni. È frequente, ad esempio, che si debba intervenire per rendere conformi le planimetrie catastali oppure per sanare modifiche interne non ancora autorizzate, come la diversa distribuzione degli spazi. In questi casi, il notaio richiederà la documentazione necessaria per attestare che lo stato dell’immobile corrisponda a quanto risulta dai registri ufficiali, garantendo così la validità e la trasparenza dell’atto di compravendita.

Plusvalenze e tassazione: quando si paga
La vendita di un immobile o di un terreno può generare una plusvalenza, tassata solo in determinati casi:
– Se l’immobile è ceduto entro 5 anni dall’acquisto, salvo residenza del venditore o di un familiare.
– Se il terreno è edificabile, la tassazione si applica anche oltre i 5 anni.
– Se il terreno è oggetto di lottizzazione, la tassazione è sempre dovuta.
È importante distinguere tra semplice frazionamento e vera lottizzazione, che implica la destinazione dei lotti alla costruzione.

Aste online: risparmio e trasparenza
Per chi cerca soluzioni economiche, le aste immobiliari online rappresentano un’opportunità concreta. I beni vengono proposti a prezzi competitivi, con documentazione informativa completa e procedure trasparenti. Anche in questo caso, il ruolo del notaio resta centrale per garantire la validità dell’atto e la sicurezza dell’operazione.

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