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Riforma del Condominio: verso la trasformazione delle regole del gioco
- 19 gennaio 2026
Dopo oltre un decennio di attesa, il condominio italiano torna al centro dell’agenda legislativa.
La proposta di legge AC 2692, depositata alla Camera dei Deputati nel novembre 2025 e presentata ufficialmente il 17 dicembre, si candida a diventare il nuovo punto di riferimento per la disciplina della vita condominiale.
Un testo ambizioso, che punta a riscrivere in modo sistematico le regole su amministrazione, contabilità, sicurezza e trasparenza nella gestione degli edifici.
La proposta, firmata dall’onorevole Elisabetta Gardini con il contributo tecnico-giuridico del professor Pierantonio Lisi, dell’avvocato Carlo Pikler e del dottor Francesco Schena, si propone di colmare le lacune lasciate dalla Legge 220/2012, l’ultimo intervento organico in materia. E lo fa con un approccio radicale: più requisiti, più controlli, più responsabilità.
Una riforma strutturale, un settore in trasformazione
Negli ultimi vent’anni, il condominio è diventato un microcosmo sempre più complesso: tra bonus edilizi, transizione energetica, digitalizzazione e nuove esigenze abitative, la figura dell’amministratore si è trasformata da semplice gestore a vero e proprio manager patrimoniale. Ma la normativa non ha sempre tenuto il passo.
La proposta AC 2692 parte da un presupposto chiaro: per garantire una gestione efficiente e trasparente dei patrimoni comuni – che in Italia valgono centinaia di miliardi di euro – serve una professionalizzazione profonda della figura dell’amministratore.
Ecco perché il testo introduce l’obbligo di laurea (anche triennale) in materie economiche, giuridiche, scientifiche o tecnologiche, e l’iscrizione a un elenco nazionale pubblico e telematico, istituito presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Revisori indipendenti e conti certificati
Uno dei punti più innovativi della riforma è l’introduzione del revisore condominiale: una figura terza, certificata e indipendente, incaricata di verificare la contabilità del condominio e di certificare il rendiconto annuale redatto dall’amministratore. Il revisore risponderà personalmente del proprio operato e dovrà depositare i rendiconti presso la Camera di Commercio competente. Un passo avanti decisivo per contrastare opacità, errori e conflitti d’interesse che troppo spesso sfociano in contenziosi. Secondo i dati del Ministero della Giustizia, le controversie condominiali rappresentano oltre il 20 per cento delle cause civili pendenti nei tribunali italiani.
Trasparenza e tracciabilità: addio ai contanti
La riforma punta anche a rafforzare la tracciabilità dei flussi finanziari. Tutti i pagamenti effettuati o ricevuti per conto del condominio dovranno transitare su un conto corrente dedicato, intestato al condominio stesso. Di fatto, viene sancito il divieto di versamenti in contanti, una misura che mira a prevenire abusi e a garantire la piena trasparenza nella gestione delle risorse comuni.
Sicurezza, formazione e responsabilità
Il testo introduce anche l’obbligo di certificazione annuale della sicurezza delle parti comuni, da affidare a società specializzate e accreditate nel settore della salute e sicurezza sul lavoro. Una misura che risponde all’esigenza di prevenire incidenti e responsabilità civili, soprattutto in edifici datati o soggetti a lavori straordinari.
Sul fronte della formazione, l’aggiornamento professionale obbligatorio per gli amministratori passa da 15 a 20 ore annue, con calendario coincidente con l’anno civile. Inoltre, l’esercizio della professione senza iscrizione all’elenco nazionale sarà sanzionato, a tutela dei condòmini e della concorrenza leale.
Assemblee più forti e poteri d’urgenza estesi
Anche l’assemblea condominiale esce rafforzata dalla riforma. Oltre ai tradizionali poteri deliberativi, potrà ora intervenire su temi come la privacy e il trattamento dei dati personali. L’amministratore, dal canto suo, vedrà estesi i poteri d’intervento d’urgenza anche alla messa a norma degli impianti, in caso di inerzia dell’assemblea.
Il rendiconto di gestione dovrà essere presentato con cadenze più regolari e secondo criteri di redazione più dettagliati, per garantire chiarezza e confrontabilità. Un passo importante verso una gestione più moderna e responsabile.
Le criticità: costi, conti correnti e supercondomini
Come ogni riforma ambiziosa, anche la proposta AC 2692 ha dei nodi da sciogliere.
Uno dei più discussi riguarda la tutela dei creditori del condominio: il testo prevede che questi possano agire direttamente sul conto corrente condominiale per l’intero importo dovuto, senza distinzione tra condòmini morosi e virtuosi. Una misura che, se non corretta, rischia di penalizzare chi paga regolarmente le proprie quote.
Altro punto critico è l’estensione dei poteri dei rappresentanti nei cosiddetti “supercondomini”, ovvero complessi immobiliari composti da più edifici. Il testo prevede che possano deliberare anche su opere straordinarie, una scelta che potrebbe sollevare dubbi di legittimità e rappresentanza.
Infine, manca un riferimento esplicito al riconoscimento della personalità giuridica del condominio, tema da anni al centro del dibattito dottrinale e giurisprudenziale. Un’omissione che potrebbe lasciare irrisolti alcuni problemi strutturali, soprattutto in materia di responsabilità e capacità contrattuale.
Costi e impatto per i condòmini
Non è ancora possibile stimare con precisione i costi che la riforma comporterà per i condòmini. L’obbligo di revisione contabile, la certificazione della sicurezza, la formazione rafforzata e l’assicurazione obbligatoria per gli amministratori sono tutte misure che, pur migliorando la qualità della gestione, avranno un impatto economico.
Tuttavia, si tratta di costi fisiologici in una riforma di sistema. L’obiettivo dichiarato è quello di ridurre il contenzioso, aumentare la fiducia tra condòmini e amministratori e valorizzare il patrimonio immobiliare, che rappresenta oltre il 60 per cento della ricchezza delle famiglie italiane.
Verso un testo condiviso
All’indomani della presentazione ufficiale, è iniziato un ciclo di incontri con le parti sociali, le associazioni di categoria e gli ordini professionali, con l’obiettivo di arrivare a un testo condiviso. Alcune resistenze sono già emerse, soprattutto da chi teme un eccesso di burocratizzazione o un aumento dei costi. Ma il clima generale è di apertura e confronto.
La riforma del condominio, insomma, è tornata sul tavolo. E questa volta sembra esserci la volontà politica di portarla a termine. Perché un condominio ben gestito non è solo una questione di conti in ordine, ma un tassello fondamentale per la qualità della vita urbana, la sicurezza degli edifici e la valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano.
