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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Le difformità della casa acquistata “sulla carta”

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Beni comuni condominiali e suddivisione delle spese

Nel condominio in cui sono proprietario di un’unità immobiliare, l’assemblea ha deliberato il rifacimento del massetto della pavimentazione del corridoio dei garage e della relativa rampa di accesso. Nel corridoio d’ingresso ai garage sono collocati i nove contatori dell’acqua delle singole unità abitative, mentre i garage sono soltanto otto. Il condòmino che non possiede garage, ma che ha il contatore nel corridoio oggetto dei lavori indicati, è tenuto a partecipare alla spesa straordinaria?

A meno che il regolamento condominiale non dia indicazioni diverse, sulla base di quanto descritto nel quesito si ritiene che la pavimentazione del corridoio dei garage e la relativa rampa di accesso siano beni comuni a tutti i condòmini, e non soltanto ai proprietari dei box, anche se sicuramente sono strutturalmente in misura maggiore al servizio di queste ultime unità immobiliari.

Si ritiene, pertanto, equa una suddivisione che tenga conto del minore utilizzo da parte dei condòmini privi di box, ma che accedono a queste parti comuni sostanzialmente per necessità connesse al contatore dell’acqua delle unità abitative.

Questi condòmini – ovvero, il condòmino che non dispone del garage – devono quindi partecipare alla spesa in misura ridotta e proporzionale, ex articolo 1123, secondo comma, del Codice civile, secondo il quale, “se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

L’anticipo della rata non indicato nell’ordine del giorno

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Le agevolazioni per sostituire gli infissi

Ho la necessità di installare nuovi infissi nell’appartamento in cui vivo. Chiedo pertanto se ci sono ancora delle agevolazioni in merito.

Per i lavori relativi agli infissi è possibile accedere ai seguenti bonus:
• 1) bonus ristrutturazione (detrazione 50%) soltanto se il lavoro rientra in un intervento più ampio di ristrutturazione;
• 2) bonus barriere architettoniche (detrazione 75%), se l’intervento rispetta i requisiti previsti dal DM 236/89 (per gli interventi effettuati prima del 30 dicembre 2023).
• 3) ecobonus (detrazione 50%) se gli interventi riguardanti le finestre, comprensive di infissi, determinano:
– a) un miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti con la fornitura e posa in opera di una nuova finestra comprensiva di infisso;
– b) un miglioramento delle caratteristiche termiche dei componenti vetrati esistenti, con integrazioni e sostituzioni.

Condominio e privacy: le responsabilità dell’amministratore

privacy convegno

La tutela della privacy rappresenta un obbligo prioritario per l’amministratore condominiale, chiamato a preservare e gestire le informazioni personali di tutti i condòmini.
è l’articolo 1130 del Codice Civile a stabilire le responsabilità dell’amministratore, evidenziando l’importanza di gestire il “Registro di anagrafe condominiale” con scrupolosità.
Il Registro, conforme alle direttive del Garante della Privacy, raccoglie dati essenziali quali le generalità dei proprietari, titolari di diritti reali e personali di godimento, codice fiscale, residenza o domicilio e dati catastali delle unità immobiliari. Il numero di telefono non è incluso, al fine di garantire un livello di riservatezza adeguato.
L’elenco comprende anche dati personali sensibili, definiti dal Garante come informazioni in grado di identificare direttamente o indirettamente una persona fisica, fornendo dettagli sulle sue caratteristiche, abitudini, stile di vita, relazioni personali, stato di salute e situazione economica. Ciò include dati di identificazione diretta, dati sensibili quali origine razziale o etnica, convinzioni religiose, opinioni politiche, salute, nonché dati su condanne penali e reati.
Il Garante della Privacy, nel vademecum “Il condominio e la privacy”, sottolinea l’importanza del consenso dell’interessato per la comunicazione dei dati personali a terzi, salvo obblighi di legge o necessità contrattuali.
Negli anni, l’attenzione sulla privacy è cresciuta, aumentando la responsabilità degli amministratori condominiali. Il Regolamento europeo sulla privacy impone il trattamento liceo, corretto e trasparente dei dati personali, nonché la decisione sull’organizzazione della loro gestione.
L’amministratore affronta sfide particolari in situazioni di morosità, cercando di riscuotere somme tramite azioni legali. Tuttavia, il Garante della Privacy vieta la pubblicazione dei nomi dei morosi sulla bacheca condominiale, proteggendo il diritto alla riservatezza.
Le informazioni relative al debito possono essere comunicate in assemblea senza identificare direttamente i condòmini inadempienti.
L’installazione di sistemi di videosorveglianza deve essere approvata dall’assemblea, rispettando il principio di proporzionalità e seguendo le linee guida del Garante.

L’amministrazione dello stabile da Sas alla Srl

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Sostituzione della caldaia e bonus ristrutturazioni

Sto acquistando un appartamento in classe energetica G, dove è presente una vecchia caldaia che vorrei sostituire. Per questo intervento posso usufruire del bonus ristrutturazioni? Preferirei utilizzare questo incentivo, rispetto all’ecobonus, perché trascina con sé il bonus mobili. Inoltre, usufruendo del bonus ristrutturazioni, avrei degli obblighi sulla conformità di tutti gli impianti o eventualmente solo su quello di riscaldamento?

 

È possibile beneficiare della detrazione fiscale di cui al bonus ristrutturazioni solo se si sostituisce la vecchia caldaia con una nuova che sia almeno di classe energetica A.
In questo modo è possibile usufruire anche del bonus mobili, così come correttamente ravvisato nel quesito.
Così come previsto dalla normativa in vigore, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 la detrazione al 50% è prevista su un importo massimo di 96.000 euro e la ripartizione sarà spalmata su dieci quote annuali.
Diversamente, sarà possibile beneficiare di una detrazione fiscale del 65% sull’acquisto e installazione di caldaie a condensazione almeno di classe energetica A, a condizione che vegano installati sistemi di termoregolazione evoluti di classe V, VI o VII. In questo caso, al termine dei lavori ed effettuati i regolari pagamenti delle fatture, il contribuente dovrà procedere con l’invio dei documenti all’ENEA.
Quanto invece agli obblighi di conformità, si segnala che il visto di conformità è compilato da un professionista abilitato per verificare la regolarità di tutte le dichiarazioni per ottenere gli incentivi fiscali. In pratica, il professionista attesta l’esistenza della documentazione comprovante i lavori effettuati.
Diversamente, con l’asseverazione il professionista incaricato attesta l’esistenza dei requisiti tecnici e la congruità delle spese sostenute.

Il recupero del fondo cassa nel caso di compravendita

Nel 2021 – al fine di effettuare lavori di migliorie sfruttando i bonus edilizi – è stato stabilito di creare un fondo cassa condominiale “per la gestione della fase preliminare per la fruizione del bonus 20 maggio-31 dicembre 2021”.
Di fatto, però, a causa di disaccordi tra condòmini, i lavori non sono mai iniziati. Nel 2022, inoltre, è stato istituito un “Fondo cassa morosi”, anch’esso rimasto inutilizzato.
Dal momento che sto procedendo alla vendita dell’appartamento, ho chiesto il riaccredito della mia quota di credito del fondo cassa all’amministratore, che però mi ha risposto che potrà restituire le somme solo se in una prossima assemblea condominiale si deciderà in tal senso.
La risposta che ho ricevuto è corretta?

Nel caso prospettato dal lettore, il fondo cassa costituito ha una precisa destinazione, ad esso assegnata dall’assemblea.

Dunque i soldi confluiti in quel fondo cassa non possono essere restituiti ai condòmini se non dopo che una nuova assemblea deliberi in tal senso.

Tali fondi, di qualunque natura essi siano, vanno a beneficio solo dei condòmini e quindi, in caso di vendita dell’unità immobiliare, vanno a beneficio del nuovo proprietario.

Il condòmino venditore non può pretendere dall’amministratore del condominio la restituzione della quota da lui versata per il fondo cassa. Ma di questa quota deve essere dato atto nell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, che l’amministratore deve rilasciargli in base all’articolo 1130, primo comma, n. 9, del Codice civile.

La richiesta di rimborso della quota del fondo cassa va invece rivolta al nuovo condòmino, che ne trae evidente vantaggio, fatti salvi i diversi accordi eventualmente intervenuti in sede di compravendita dell’immobile.

Qualora, poi, l’assemblea decidesse la restituzione a tutti i condòmini del fondo cassa inutilizzato per lo scopo per cui era stato costituito, la quota dovrebbe essere accreditata al vecchio condòmino che l’aveva a suo tempo versata, oppure al nuovo condòmino nel caso in cui quest’ultimo l’avesse nel frattempo già restituita al suo dante causa.

Ascensori, dieci curiosi aneddoti

Da Archimede a Leonardo da Vinci, fino ad Adriano Celentano, ecco i dieci aneddoti più sorprendenti e curiosi relativi al mondo degli ascensori:

• 1) 236 A.C.: l’anno in cui Archimede realizzò il primo montacarichi della storia, svelando che poteva essere molto utile soprattutto per svolgere al meglio le mansioni lavorative di tutti i giorni.

• 2) Il Libro dei Segreti: è la pubblicazione redatta dall’ingegnere Ibn Khalaf al-Muradi che parla degli ascensori in quanto strumenti utili a sollevare anche gli arieti per scopi militari o battaglieri.

• 3) La sedia volante: è il nome del sistema realizzato da Luigi XV nel XVII secolo per trasportare le proprie amanti all’interno delle sue stanze senza essere scoperto dalla corte dell’epoca.

• 4) Leonardo da Vinci: è il nome della persona che ha dato il via all’evoluzione dell’ascensore grazie al suo avveniristico sistema di azionamento a vite.

• 5) New York: è la città madre di tutti gli elevator, poiché ha accolto, rispettivamente nel 1857 e nel 1870, il primo ascensore a misura d’uomo e il primo elevator inserito in un edificio aziendale.

• 6) Germania: lo Stato europeo che ha lanciato i primi montacarichi elettrici, i quali, sin dal principio risultavano più veloci e performanti delle altre versioni presenti al ridosso del Novecento.

• 7) Reggia di Caserta: è il complesso che, grazie all’inventiva e alle competenze dell’architetto Gaetano Genovese, ha accolto il primo impianto di sollevamento 100% made in Italy.

• 8) The Elevator: in questo caso si parla di una serie televisiva americana che racconta le disavventure vissute da grandi e piccini a causa dell’ascensore presente all’interno del loro condominio.

• 9) L’Ascensore: è il titolo della canzone prodotta da Ambra Angiolini e anche di un’omonima creazione che porta la firma di un altro gigante della musica italiana come Adriano Celentano.

• 10) Chimborazo: si tratta della montagna più alta dell’Ecuador che, attraverso un tessuto ad hoc, è stata riprodotta in versione opera d’arte permanente sull’ascensore presente nell’atrio della sede di Park Avenue dell’America’s Society.

I ricavi dall’energia dell’impianto fotovoltaico

Abbiamo installato un impianto fotovoltaico e periodicamente riceviamo un rimborso per l’energia prodotta e immessa in rete. Questa è la premessa, alla quale segue il quesito. Per un appartamento in comproprietà fra i coniugi, i ricavi derivanti dall’immissione in rete dell’energia elettrica prodotta da un impianto fotovoltaico – e non consumata per gli usi domestici – possono essere dichiarati sul 730 al 50% come la rendita catastale della casa?

L’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico e non auto-consumata, può essere ceduta sul mercato con il servizio di scambio sul posto, una particolare forma di autoconsumo in sito che consente di compensare l’energia elettrica prodotta e immessa in rete in un determinato momento con quella prelevata e consumata in un momento differente da quello in cui avviene la produzione.
Con tale servizio, il GSE esegue due tipologie di pagamenti:
• il contributo in conto scambio, ossia un rimborso parziale delle bollette elettriche;
• l’eventuale liquidazione delle eccedenze maturate nell’anno.
Nel caso di persona fisica, il contributo in conto scambio non assume rilevanza fiscale. Mentre le eccedenze liquidate dal GSE costituiscono reddito diverso ai sensi dell’articolo 67 del TUIR. Pertanto tali somme andranno dichiarate nel modello 730, nel quadro D, rigo D5.
Si ricorda, da ultimo, che ai fini di una corretta compilazione della dichiarazione dei redditi, l’utente può scaricare la certificazione delle suddette eccedenze dal portale del GSE, accedendo all’area clienti.