Il rogito è il momento decisivo della compravendita: davanti al notaio si perfeziona il trasferimento della proprietà e si chiude il percorso avviato con il preliminare. Se l’acquirente non si presenta senza un valido motivo, la sua assenza può essere considerata un inadempimento, con effetti potenzialmente molto pesanti per il venditore, che si ritrova impossibilitato a concludere la vendita e, spesso, a procedere con l’acquisto di un nuovo immobile.

Le ragioni dell’assenza possono essere diverse: problemi di salute improvvisi, difficoltà nel reperire il finanziamento, dubbi sorti all’ultimo momento o ripensamenti veri e propri. Tuttavia, salvo cause di forza maggiore, l’acquirente ha l’obbligo di avvisare per tempo. In caso contrario, il venditore può far valere i propri diritti, anche attraverso il verbale di mancata comparizione redatto dal notaio, documento fondamentale per eventuali azioni legali.

Il Codice Civile offre al venditore diverse tutele. Può chiedere la risoluzione del contratto preliminare e trattenere la caparra confirmatoria, senza dover dimostrare il danno subito. Può agire per ottenere il risarcimento delle spese sostenute e dei mancati guadagni, oppure, se previsto, far valere una penale per il ritardo. Nei casi più gravi può domandare l’esecuzione in forma specifica del contratto: una sentenza del giudice che produce gli effetti del rogito e trasferisce comunque la proprietà all’acquirente, anche contro la sua volontà.

Se l’assenza deriva da un semplice ripensamento, il compratore non può sciogliersi unilateralmente dagli impegni presi: il preliminare resta vincolante. Solo la presenza di vizi occulti gravi sull’immobile può legittimare la richiesta di risoluzione o di riduzione del prezzo. Le stesse tutele, naturalmente, valgono anche nel caso opposto, quando è il venditore a non presentarsi.

Per evitare sorprese, è sempre utile inserire nel preliminare clausole chiare, comprese eventuali penali, così da scoraggiare comportamenti scorretti e proteggere l’intera operazione immobiliare.

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