Con l’introduzione della doppia aliquota al 36% e al 50%, la comunicazione dei lavori condominiali diventa un percorso a ostacoli. L’Agenzia delle Entrate avvia una fase sperimentale, ma gli amministratori temono errori, ritardi e dichiarazioni da correggere.

Bonus casa nel 730/2026, comunicazione dei lavori in condominio a ostacoli
Il taglio delle aliquote dei bonus casa non si limita a ridurre la detrazione: complica anche la vita agli amministratori di condominio, chiamati a gestire una comunicazione più articolata e a rischio di errori. Nel modello 730/2026 debutterà infatti il nuovo sistema “a doppio binario”, che distingue tra lavori sulla prima casa e interventi su immobili diversi. Una novità che, sul piano operativo, richiede una doppia verifica e l’inserimento di informazioni aggiuntive.
La regola è semplice sulla carta, meno nella pratica: l’aliquota del 50% resta solo per le spese sostenute dal proprietario (o titolare di un diritto reale) sull’abitazione principale. Per tutti gli altri casi – seconde case, immobili locati, unità non adibite a prima casa – la detrazione scende al 36%.

Una partenza sperimentale che complica la vita agli amministratori
L’Agenzia delle Entrate, intervenuta al IX Forum nazionale dei Commercialisti ed Esperti Contabili organizzato da Italia Oggi, ha confermato che la nuova struttura della comunicazione sarà introdotta in forma sperimentale e, in parte, facoltativa. Ma questo non alleggerisce il carico per gli amministratori di condominio, che dovranno comunque incrociare una mole maggiore di dati.
Come ogni anno, l’adempimento riflette le modifiche normative sui bonus casa. E come ogni anno, le istruzioni definitive arrivano tardi: la bozza pubblicata il 3 dicembre 2025 introduce nuovi campi da compilare, ma lascia aperti diversi interrogativi operativi.

Due nuovi dati da comunicare: chi paga e su quale immobile
La comunicazione da inviare entro il 16 marzo 2026 richiederà due informazioni aggiuntive:
1. il soggetto che ha sostenuto la spesa, con una classificazione più dettagliata rispetto agli anni precedenti;
2. la destinazione dell’immobile, cioè se l’unità è o meno abitazione principale.
Il primo dato è obbligatorio. Il secondo, invece, è facoltativo: una scelta che rischia di ripercuotersi sulla qualità del 730 precompilato.
Nel dettaglio, il nuovo campo relativo al soggetto pagatore prevede quattro valori:
• 0 – Proprietario (inclusa nuda proprietà e proprietà superficiaria)
• 1 – Titolare di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)
• 2 – Titolare di diritto personale di godimento (conduttore, comodatario) o familiare convivente
• 3 – Altro soggetto comunicato dal proprietario
Accanto a questo, il “flag” sull’abitazione principale consentirà di indicare se l’immobile è adibito a prima casa. Ma la sua compilazione dipenderà dalla disponibilità dei dati: se l’amministratore non ha informazioni certe, potrà ometterlo.

Il rischio: un 730 precompilato meno affidabile
La facoltatività del dato sulla destinazione dell’immobile apre un fronte delicato. L’Agenzia delle Entrate costruisce il 730 precompilato anche sulla base delle comunicazioni degli amministratori: se queste risultano incomplete, il contribuente dovrà intervenire manualmente.
E non è un’ipotesi remota. La comunicazione tra amministratori e condomini non è sempre lineare, e reperire informazioni precise su titolarità, diritti reali e destinazione d’uso può rivelarsi un percorso accidentato. Il rischio è che una parte significativa dei 730 relativi a spese condominiali del 2025 debba essere rivista o corretta.

Una scadenza che pesa: il 16 marzo 2026
Gli amministratori dovranno inviare la comunicazione entro il 16 marzo 2026, raccogliendo tutti i dati necessari per evitare errori. Ma la complessità del nuovo sistema – unita alla natura sperimentale delle istruzioni – rende il compito tutt’altro che semplice.
La doppia aliquota, infatti, non è solo una questione fiscale: è un cambio di paradigma che impone agli amministratori un ruolo più attivo nella verifica delle informazioni. E ogni discrepanza rischia di ripercuotersi direttamente sul contribuente.

Un sistema che chiede più precisione, ma offre meno certezze
Il debutto del doppio binario nel 730/2026 segna un passaggio importante nella gestione dei bonus casa. Ma, almeno per ora, la riforma sembra aumentare la complessità più che la chiarezza.
Gli amministratori di condominio si trovano davanti a un adempimento più articolato, con nuovi dati da raccogliere e responsabilità maggiori. I contribuenti, dal canto loro, dovranno prestare attenzione al proprio 730 precompilato, perché la possibilità di errori o omissioni è tutt’altro che marginale.
Il sistema promette maggiore precisione. Ma, nella sua fase iniziale, rischia di offrire soprattutto più incertezze.

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