Nel 2025 il mercato residenziale italiano torna a crescere con decisione, superando le 766 mila compravendite e mettendo a segno un +6,4% rispetto al 2024. È il segnale più evidente di un settore che, dopo l’impennata post-pandemica e la successiva fase di assestamento, sembra avviato verso una nuova normalità. A guidare questa ripartenza sono ancora una volta i grandi sistemi urbani, come rileva l’analisi del Centro Studi IPI, che fotografa un Paese in cui la domanda abitativa continua a polarizzarsi attorno ai principali poli metropolitani.

Milano e Roma restano i due colossi del mattone nazionale. Nel 2024 la provincia milanese ha sfiorato le 82 mila transazioni, superando di misura quella romana, ferma a circa 79 mila. Ma è la distribuzione interna a raccontare due modelli urbani profondamente diversi: Roma concentra nel capoluogo tre quarti dell’intero mercato provinciale, mentre Milano si muove in una logica più policentrica, con la città che pesa per meno della metà delle compravendite complessive e una cintura metropolitana sempre più dinamica.

Alle loro spalle, Torino consolida il proprio ruolo di terzo mercato residenziale italiano, con 45 mila transazioni e un capoluogo che assorbe il 57% della domanda. Napoli, con oltre 21 mila compravendite annue, si conferma il principale riferimento del Mezzogiorno, caratterizzata da una distribuzione più articolata tra città e area metropolitana.

Anche i mercati intermedi mostrano identità ben definite. Bologna e Firenze mantengono una forte centralità del capoluogo, con una quota di transazioni che oscilla tra il 50 e il 55% del totale provinciale. Genova, invece, presenta una delle strutture più polarizzate d’Italia: oltre il 75% delle compravendite si concentra nel comune capoluogo, complice una conformazione territoriale che limita l’espansione verso l’hinterland. Padova e Bari, infine, rappresentano due modelli opposti ma ugualmente solidi: la prima con un mercato più diffuso sul territorio provinciale, la seconda con una maggiore attrazione esercitata dal capoluogo pur mantenendo una base provinciale significativa.

Nel complesso, il quadro che emerge è quello di un’Italia immobiliare gerarchica ma stabile, dove i grandi centri continuano a trainare il mercato e le realtà intermedie contribuiscono alla liquidità complessiva del settore. Una struttura che, secondo IPI, offre agli operatori un terreno fertile per interpretare le nuove dinamiche della domanda e individuare opportunità di sviluppo in un contesto sempre più competitivo.

«Il Gruppo IPI conferma il proprio impegno nell’analisi e nella consulenza immobiliare, supportando operatori e investitori nell’interpretazione delle dinamiche del mercato e nell’individuazione delle opportunità di sviluppo», ha dichiarato Pino Caruso, Presidente di IPI Agency, sottolineando come la lettura dei territori resti la chiave per comprendere l’evoluzione del settore.

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