Negli ultimi vent’anni il mercato immobiliare italiano ha cambiato pelle più volte, attraversando la crisi del 2007, la lunga stagnazione successiva e la ripartenza degli ultimi anni. L’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa mette in fila numeri che raccontano una storia sorprendente: mentre il Paese, nel complesso, ha perso il 24,1% del valore delle abitazioni, Milano è l’unica grande città a essersi mossa in direzione opposta, crescendo del 25,1% e diventando il laboratorio più avanzato della trasformazione urbana italiana.

Il capoluogo lombardo non solo ha assorbito meglio la crisi, ma è stato anche il primo a invertire la rotta: già nel secondo semestre del 2016 i prezzi tornavano stabili, anticipando di anni la ripresa nazionale. E quando nel 2020 la pandemia ha congelato quasi ogni dinamica economica, Milano ha continuato a salire, unica tra le quattro città analizzate. Una continuità che spiega la capacità del mercato milanese di attrarre domanda, investimenti e rigenerazione, anche nei momenti più complessi del ciclo immobiliare.

Se si guarda alle altre grandi città, la fotografia ventennale è molto diversa. Napoli registra la perdita più pesante, con un -32,4%, seguita da Roma (-29,8%) e Torino (-26,9%). Una geografia immobiliare che racconta fragilità strutturali, ritardi nella rigenerazione e una domanda che, per anni, ha faticato a ritrovare slancio.

Ma accorciando l’orizzonte temporale, il quadro cambia. Negli ultimi dieci anni l’Italia torna a crescere (+16,7%) e Milano guida ancora la classifica con un +59,2% che non ha paragoni. Napoli recupera (+17,1%), Torino avanza (+8,7%), mentre Roma resta l’unica a segnare un lieve arretramento (-1,2%).

La vera sorpresa arriva però dagli ultimi cinque anni, quando la ripresa diventa più diffusa e tutte le città tornano in territorio positivo. Milano resta in testa (+22,3%), ma è Torino a mostrare la progressione più interessante: +17,4%, un recupero che la porta a correre più di Napoli (+15,9%) e molto più di Roma (+9,7%). Un segnale che conferma la vitalità del mercato torinese, sostenuto da domanda giovane, rigenerazione urbana e un patrimonio immobiliare che negli ultimi anni ha ritrovato appeal.

“Il confronto su diversi archi temporali – spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi Tecnocasa – mostra come il mercato residenziale italiano abbia attraversato fasi molto diverse. Se i vent’anni incorporano la crisi del 2007, gli ultimi dieci e cinque anni raccontano una ripresa più marcata, soprattutto in alcune grandi città. Milano si distingue per continuità e intensità della crescita, mentre Torino evidenzia un recupero significativo nella fase più recente”.

In sintesi, Milano resta la città che detta il ritmo, ma Torino è quella che negli ultimi anni ha cambiato passo con maggiore decisione. Due traiettorie che raccontano un’Italia immobiliare a velocità differenziata, dove la capacità di rigenerare, attrarre e trasformare fa la differenza tra chi cresce e chi resta indietro.

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