Nel dicembre 2012, con l’approvazione della Legge n. 220, il Parlamento italiano ha varato la cosiddetta “Riforma del condominio”, un intervento atteso da decenni, volto a modernizzare una disciplina rimasta sostanzialmente invariata dal 1942. L’obiettivo era ambizioso: rendere più trasparente la gestione condominiale, rafforzare i diritti dei condomini, definire meglio i doveri dell’amministratore e adeguare il sistema alle nuove esigenze abitative.

A distanza di oltre dieci anni, è tempo di bilanci. La riforma ha introdotto novità importanti, ma ha anche lasciato irrisolti molti nodi. E nel frattempo, la figura dell’amministratore si è evoluta — o, secondo alcuni, si è complicata — mentre un numero crescente di proprietari immobiliari sceglie di abbandonare il condominio per investire in soluzioni indipendenti, pur di non dover più fare i conti con assemblee, liti e gestioni opache.

Cosa ha cambiato la riforma del 2012
La Legge 220/2012 ha modificato ben 32 articoli del codice civile, introducendo nuove regole su vari aspetti della vita condominiale. Tra le principali novità:
– Obblighi dell’amministratore: è stato introdotto l’art. 1129 c.c., che impone all’amministratore la tenuta di un registro di contabilità, la trasparenza nella gestione, l’obbligo di comunicare i propri dati e di aprire un conto corrente dedicato al condominio.
– Rendiconto condominiale: l’art. 1130-bis ha definito la struttura del rendiconto, che deve includere registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa⁽¹⁾.
– Assemblee e quorum: sono stati rivisti i quorum costitutivi e deliberativi, con regole più chiare per le convocazioni e le votazioni.
– Animali domestici: è stato riconosciuto il diritto di tenere animali in casa, anche in presenza di regolamenti condominiali restrittivi.
– Impianti e innovazioni: sono state introdotte norme per facilitare l’installazione di impianti a risparmio energetico e per la rimozione delle barriere architettoniche.
– Sanzioni e morosità: è stato previsto l’obbligo per l’amministratore di agire contro i condomini morosi entro sei mesi, pena la revoca.

I punti di forza: trasparenza, tutela e modernizzazione
La riforma ha avuto il merito di:
– Rendere più trasparente la gestione: l’obbligo di rendiconto dettagliato e di conto corrente dedicato ha ridotto le gestioni opache e facilitato i controlli da parte dei condomini.
– Definire meglio il ruolo dell’amministratore: prima della riforma, la figura era poco regolamentata. Oggi, l’amministratore ha obblighi precisi e può essere revocato anche per una sola omissione rilevante.
– Favorire l’efficienza energetica: le nuove norme hanno facilitato l’installazione di impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica e interventi di riqualificazione.
– Tutela dei diritti individuali: il riconoscimento del diritto a tenere animali domestici ha segnato un passo avanti nella tutela delle libertà personali.

I punti deboli: rigidità, conflittualità e mancanza di controlli
Tuttavia, la riforma ha mostrato anche limiti evidenti:
– Eccessiva burocratizzazione: molti amministratori lamentano un aumento degli adempimenti formali, che sottraggono tempo alla gestione concreta.
– Assenza di un albo professionale: nonostante i nuovi obblighi, chiunque può diventare amministratore dopo un corso di poche ore. Non esiste un albo né un sistema di certificazione della qualità.
– Conflittualità crescente: le nuove regole non hanno ridotto le liti condominiali. Anzi, secondo il Ministero della Giustizia, nel 2024 sono stati registrati oltre 320.000 procedimenti civili legati a controversie condominiali, con un aumento del +9% rispetto all’anno precedente.
– Mancanza di controlli: non esiste un ente terzo che verifichi il rispetto delle norme da parte degli amministratori. Le sanzioni sono rare e spesso inefficaci.

L’evoluzione (faticosa) dell’amministratore di condominio
La figura dell’amministratore si è trasformata profondamente. Oggi è chiamato a essere:
– Contabile
– Mediatore
– Esperto legale
– Coordinatore di fornitori
– Responsabile della sicurezza
– Facilitatore digitale

Ma la formazione non è all’altezza. Il DM 140/2014, che regola l’accesso alla professione, prevede solo 72 ore di corso e un esame finale, spesso svolto online. L’aggiornamento annuale è di appena 15 ore. E il mercato è invaso da enti privati che offrono corsi “light”, con attestati rilasciati senza reali verifiche.

Il risultato è una professione sotto pressione, dove i più preparati faticano a distinguersi dai meno competenti, e dove la fiducia dei condomini è sempre più fragile.

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