L’incompatibilità tra le professioni di agente immobiliare e amministratore di condominio è stata recentemente confermata dal Ministero dello Sviluppo Economico del 22 maggio 2019 mediante la nota del 22 maggio 2019. Infatti, rispondendo a un’istanza di interpello promossa da un’associazione di amministratori e revisori contabili, ha confermato che, a seguito delle previsioni di cui alla legge europea 2018 (l.37/2019), che all’art. 2, ha modificato il comma 3 dell’art. 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, le incompatibilità sono individuate alle ipotesi di “a) attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione; b) attività svolta in qualità di dipendente (ad esclusione delle imprese di mediazione) di ente pubblico o privato, o di istituto bancario, finanziario o assicurativo; c) esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione; d) situazione di conflitto di interessi”.

Secondo l’interpretazione data dal MISE permane, pertanto, l’incompatibilità tra le professioni di agente immobiliare e amministratore di condominio: sia ove questa venga intesa come professione intellettuale afferente al medesimo settore merceologico per cui viene effettuata la mediazione (rientrando, quindi, l’incompatibilità nell’ipotesi della sopracitata lettera c)), sia ove venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni afferenti al medesimo settore merceologico (rientrando, quindi, nell’ipotesi di incompatibilità della lettera a)); nonché trattandosi comunque di evidente conflitto di interesse per il mediatore immobiliare che, contemporaneamente, si trova a curare per il proprio cliente la vendita (acquisto di un immobile, lo amministra e lo gestisce per conto del condominio ( lettera d)).
L’incompatibilità tra agente immobiliare e amministratore di condominio è una questione delicata che richiede una solida comprensione delle regole e delle normative che regolano entrambe le attività. Secondo il MISE, quindi, i professionisti che intraprendono entrambe le attività possono incorrere in conflitti di interesse che potrebbero danneggiare gli interessi dei propri clienti o del condominio amministrato.
L’amministratore di condominio ha il dovere di agire nell’interesse della collettività e potrebbe trovarsi in difficoltà nel rappresentare al meglio i propri clienti, gli acquirenti, se fosse anche agente immobiliare. L’agente immobiliare svolge la sua attività per commissioni e, pertanto, potrebbe indirizzare gli acquirenti verso immobili di proprietà del condominio in cui è anche amministratore.
Lo svolgimento di attività incompatibili con quella di agente immobiliare, di cui alla l. 39/1989 determina, da parte degli uffici camerali, l’avvio della procedura di inibizione allo svolgimento di quest’ultima e la conseguente inibizione perpetua all’esercizio dell’attività.
Viepiù.
Per un amministratore di condominio, l’esercizio abusivo della professione di agente immobiliare comporta una sanzione penale. L’art. 348 c.p. (sostituito dall’art. 12, comma 1 della l. 3/2018) punisce chiunque abusivamente esercita una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato (art. 2229 c.c.) con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da euro 10.000 a euro 50.000. Si applica la pena della reclusione da uno a cinque anni e della multa da euro 15.000 a euro 75.000 nei confronti del professionista che ha determinato altri a commettere il reato di cui al primo comma, ovvero ha diretto l’attività delle persone che sono concorse nel reato medesimo. La condanna comporta la pubblicazione della sentenza e la confisca delle cose che servirono o furono destinate a commettere il reato e, nel caso in cui il soggetto che ha commesso il reato eserciti regolarmente una professione o un’attività, la trasmissione della sentenza al competente ordine, albo o registro ai fini dell’applicazione dell’’interdizione da uno a tre anni della professione o attività regolarmente esercitata.

A tal riguardo, va ricordato che la Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 11545/2012, ha sancito il seguente principio di diritto: “Concreta esercizio abusivo di una professione, punibile a norma dell’art. 348 c.p., non solo il compimento senza titolo, anche se posto in essere occasionalmente e gratuitamente, di atti da ritenere attribuiti in via esclusiva a una determinata professione, ma anche il compimento senza titolo di atti che, pur non attribuiti singolarmente in via esclusiva, siano univocamente individuati come di competenza specifica di una data professione, allorché lo stesso compimento venga realizzato con modalità tali, per continuità, onerosità e, almeno minimale, organizzazione, da creare in assenza di chiare indicazioni diverse, le oggettive apparenze di un’attività professionale svolta da soggetto regolarmente abilitato”. È quindi potenzialmente colpevole di tale delitto colui che svolga attività che dovrebbe svolgere il mediatore professionista, anche se non concreta mai quegli atti tipici (e più facilmente tracciabili) quali le sottoscrizioni di incarichi o mandati di vendita o proposte di acquisto. Anzi, vi è il rischio anche per il mediatore (regolarmente iscritto) di rispondere, a titolo di concorso, del delitto di esercizio abusivo della professione di mediatore, in quanto consenta o agevoli lo svolgimento da parte di persona non autorizzata dell’attività professionale per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato (Cass.pen. sezione VI, 29 aprile 2009, n.17893), in forza delle cc.dd. culpa in eligendo e culpa in vigilando.
È molto importante, quindi, che i professionisti operanti in queste aree rispettino le normative vigenti e siano consapevoli delle conseguenze delle proprie azioni.

Sabrina Schemani
Presidente dell’Associazione GESTIRE, Amministratrice di Condominio di Torino

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