Una fotografia del mercato degli affitti in Italia. È quella scattata dal report realizzato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi (Associazione bancaria italiana).

Dati generali

Nel 2017 sono stati circa 1,7 milioni i nuovi contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate, trasmessi telematicamente o presentati allo sportello, per un totale di oltre 2 milioni di immobili. Sulla base di questo flusso annuale, con riferimento ai soli immobili locati per intero, le unità a uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state 1.373.091, in lieve calo rispetto al dato del 2016 (-0,8%). Quasi 370mila risultano invece gli immobili locati per uso non abitativo, più o meno in linea con il 2016 (+0,2%).

Classificazione

La complessità contrattuale e la segmentazione del mercato delle locazioni hanno richiesto una classificazione delle diverse tipologie e durate dei contratti di locazione registrati, che ha portato aD individuare quattro diversi segmenti del mercato delle locazioni abitative:

• Ordinario Transitorio (Ord_T): contratti non agevolati con durata maggiore di 1 anno e inferiore a 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura transitoria non agevolato, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere contratti a studenti laddove l’immobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa. Ordinario Lungo Periodo (Ord_L): contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di lungo periodo, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere contratti a canone concordato laddove l’immobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa.
• Agevolato Studenti (Age_S): contratti agevolati con durata maggiore di 1 anno e inferiore a 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata per studenti relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa.
• Agevolato Concordato (Age_C): contratti agevolati con durata a partire da 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere, anche se con bassa concentrazione, contratti per studenti in comuni ad alta tensione abitativa con durata pari a 3 anni (durata massima per tale tipologia di contratti).

La superficie

La superficie media dell’abitazione locata si colloca intorno agli 86 mq, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 65,4 €/mq. La composizione del mercato degli affitti residenziali evidenzia che circa il 55% riguarda il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, sia in termini di numero di abitazioni sia di canone generato. Il dato risulta in calo rispetto allo scorso anno a vantaggio degli altri segmenti, in particolare di quelli di più breve durata. Il segmento dell’agevolato concordato, già in crescita lo scorso anno, supera nel 2017 le 200mila unità con quasi 1.200 milioni di euro di canone generato, pari a circa un quarto del totale. In forte ascesa, come detto, i due segmenti con contratti di durata inferiori ai 3 anni, con l’ordinario transitorio che incide più sul piano quantitativo (17,6% ) che su quello monetario (17,2%), e l’agevolato per studenti che, pur confermandosi come mercato di “nicchia”, aumenta il proprio peso percentuale, soprattutto in termini di “fatturato”: dal 2,9% del 2016 al 3,8 % del 2017.

Il canone medio annuo per unità di superficie è il più elevato nei contratti di locazione agevolati per studenti (75,5 €/mq), quello più basso è nei contratti ordinari di lungo periodo (63,5 €/mq).

Al fine di rendere confrontabili i diversi segmenti di mercato delle locazione prima descritti, sono stati elaborati i dati dei contratti di locazione ordinari (transitori e di lungo periodo) con riferimento ai soli comuni ad alta tensione abitativa, dove sono tendenzialmente ubicati gli immobili ai quali sono riferiti i contratti agevolati (per studenti o a canone concordato). Si tratta di 737 comuni, tra i quali tutti i capoluoghi di provincia, nei quali si concentra oltre il 50% della popolazione italiana. Risulta, anzitutto, che il canone medio annuo per unità di superficie è, come logico attendersi, più elevato per entrambi i segmenti del mercato ordinario (77,2 €/mq e 76,6 €/mq) rispetto allo stesso dato riferito alla totalità dei comuni, ma anche rispetto ai segmenti del mercato agevolato. L’indice di intensità del mercato delle locazioni raggiunge, nell’ambito territoriale dei comuni ad alta tensione abitativa, l’8% circa complessivo, con il mercato contratti ordinari di lungo periodo che fa segnare il 3,6%.

Mercato ordinario transitorio

Le nuove locazioni con contratti ordinari transitori registrate nel corso 2017 riguardano poco più di 149mila abitazioni, vale a dire l’1% dello stock potenzialmente locabile, per una superficie complessiva di oltre 12 milioni di metri quadrati. Il canone annuo complessivo supera gli 800 milioni di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie si attesta attorno ai 68 €/mq. In questo segmento di mercato, considerando le sole abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa, il canone annuo medio per unità di superficie supera i 77 €/mq. Tale valore risulta particolarmente elevato al Nord Ovest (93,2 €/mq) dove si concentra circa un terzo delle locazioni.

Le principali città

Spostando l’attenzione sui dati relativi alle 8 principali città italiane per popolazione, Roma, Milano e Firenze sono le città con i valori del canone medio annuo ben al di sopra della media complessiva. Milano e Firenze sono anche le città con i valori più elevati dell’IML (2,4% e 2,8% rispettivamente) insieme a Torino (2,3%). Napoli e Palermo mostrano i canoni medi annui più bassi con mercati non particolarmente attivi (IML pari a 0,7% a Napoli e 1,2% a Palermo).

Mercato ordinario lungo periodo

I contratti di locazione ordinari di lungo periodo stipulati nel corso del 2017 interessano poco meno di 470mila abitazioni, con un IML pari al 3,2% e una superficie complessiva di oltre 40 milioni di metri quadrati. Il canone annuo totale è pari a quasi 2,6 miliardi di euro e il canone annuo medio per unità di superficie si attesta attorno ai 63 €/mq. Per tale segmento di mercato, considerando le sole abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa, il canone annuo medio per unità di superficie sfiora i 77 €/mq. I valori più elevati si confermano al Nord Ovest (94,8 €/mq) e al Centro (90,4 €/mq) con uno scarto significativo sulle regioni meridionali e insulari.

Le principali città

Nei contratti ordinari di lungo termine Milano conferma i suoi primati, con un IML pari a 8,6% e un canone annuo medio per unità di superficie che sfiora i 150 €/mq. Bologna, dove il canone medio annuo è circa 108 €/mq, è la seconda città con mercato di locazione più dinamico in questo segmento (IML pari a 6%). Palermo è, anche in questo segmento, la meno cara (55,2 €/mq) e Genova mostra il mercato meno attivo (IML pari 1,8%).

Mercato agevolato per studenti

Le locazioni di abitazioni per studenti nei comuni ad alta tensione abitativa (per questo agevolate) ammontano nel 2017 a poco più di 27mila unità, pari a circa lo 0,4% dello stock potenzialmente locabile. Il canone annuo complessivo supera i 180 milioni di euro con un canone annuo medio per unità di superficie intorno ai 75 €/mq. Centro e Nord-Ovest sono le due aree con i valori di canone unitario più elevati, pari a rispettivamente a 89,6 €/mq e 78,8 €/mq. Il mercato più attivo in rapporto allo stock si trova al Nord Est (IML pari a 0,6%).

Le principali città

Tra le grandi città le locazioni agevolate a favore di studenti sembrano concentrarsi soprattutto a Torino e Firenze dove l’IML supera l’1%. In media il canone unitario più elevato si registra a Roma con 123 €/m2 e ancora a Palermo quello più basso, sotto i 50 €/mq.

Mercato agevolato a canone concordato

Le abitazioni locate nei comuni ad alta tensione abitativa con contratto agevolato a canone concordato sono state oltre 200mila nel 2017, pari a quasi il 3% dello stock potenzialmente locabile. Il canone annuo complessivo sfiora i 1,2 miliardi di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie si attesta attorno ai 66 €/mq. Guardando alle singole aree, è da rilevare l’importanza di questo segmento nel Nord Est, dove l’IML è vicino al 5%.

Le principali città

Tra le 8 principali città italiane, il segmento di mercato agevolato a canone concordato presenta la maggior quota di stock locato nelle città di Genova e Bologna con un IML pari rispettivamente a 5,9% e 4,8% nel 2017. Al contrario a Milano, come già osservato negli anni precedenti, questa componente continua ad avere un peso trascurabile con meno di 2.000 immobili locati, pari a circa lo 0,5% dello stock potenzialmente disponibile. Roma si conferma la città con il canone medio unitario più elevato, quasi 116 €/mq. All’altro estremo troviamo ancora una volta Palermo con un canone inferiore a 54 €/mq.

Nota metodologica dell’indagine

Le nuove locazioni registrate nel 2017, che è stato possibile analizzare nel presente Rapporto, rappresentano, a seconda del segmento di mercato, una percentuale compresa tra l’82% e l’87% circa del totale delle nuove locazioni registrate nell’anno. La restante parte degli immobili è stata esclusa dall’analisi a causa dell’impossibilità dell’incrocio con gli archivi catastali e della presenza di valori anomali dei canoni dichiarati, per lo più dovuti a errori commessi in fase di compilazione dei modelli di registrazione. Per tale insieme di immobili sono stati calcolati i principali parametri ed è stata analizzata la loro distribuzione nei diversi ambiti territoriali e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (Deliberazione n. 87/03), così come previsto dalla Legge n. 431 del 1998, art. 826.

Sono stati elaborati, per ogni segmento di mercato individuato, oltre al numero di abitazioni locate, la superficie degli immobili e il canone stabilito nei contratti. Inoltre, analogamente a quanto definito per le compravendite, per il mercato degli affitti è stata calcolata la quota dello stock residenziale locata, in un anno e relativamente a ciascun ambito territoriale analizzato. Tale parametro, denominato IML, intensità del mercato delle locazioni, è stato calcolato come rapporto tra il numero di abitazioni locate (nuovi contratti) e il numero di abitazioni potenzialmente locabili. Le nuove locazioni, infatti, non possono incidere su tutto lo stock, in quanto parte è utilizzato come abitazione principale. Lo stock di abitazioni potenzialmente locabili è pertanto lo stock depurato degli immobili utilizzati come abitazioni principali.

Per la prima volta in questo Rapporto, come per le compravendite, i criteri di calcolo della superficie delle abitazioni locate sono stati revisionati e la superficie utilizzata è quella determinata ai sensi del DPR del 23 marzo 1998 n. 138 – allegato C e presente negli archivi catastali.

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