Il mercato immobiliare italiano corre su due binari sempre più distanti: da una parte lo stock esistente, dall’altra le nuove costruzioni, che continuano a macinare valore e a rafforzare il proprio vantaggio competitivo. A fotografare questa distanza è l’ultima indagine di Immobiliare.it Insights, la proptech guidata da Luke Brucato e specializzata in analisi di mercato e data intelligence, che ha passato al setaccio i prezzi medi al metro quadro delle soluzioni nuove e usate, in vendita e in affitto, nelle principali città italiane dal 2021 a oggi.
Oggi, per acquistare una casa esistente servono in media 2.081 euro al mq, mentre una nuova richiede quasi 1.100 euro in più, arrivando a 3.174 euro al mq. Anche sul fronte delle locazioni il divario è netto: 14,7 euro al mq per un’abitazione usata contro 16,2 euro al mq per una nuova. Un differenziale che non sorprende Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it: «Il nuovo risponde meglio alle esigenze di chi cerca casa oggi: efficienza energetica, standard costruttivi aggiornati, nessuna necessità di ristrutturare. È una dinamica destinata a consolidarsi, ampliando ulteriormente il divario con l’esistente».

Vendite: Genova domina, Venezia va in controtendenza
Nel comparto della vendita, la città che più di tutte evidenzia la distanza tra nuovo e usato è Genova, dove un’abitazione esistente costa in media 1.777 euro al mq, mentre una nuova sfiora i 3.503 euro al mq. Un salto di 1.726 euro che non ha eguali nel Paese.
Subito dietro si piazzano Torino (+1.327 euro/mq), Monza (+1.266), Como (+1.222), Bari (+1.196), Palermo (+1.130) e Trieste (+1.042), tutte città dove il nuovo supera l’usato con scarti superiori ai mille euro al metro quadro.
Milano e Roma, pur muovendosi su fasce di prezzo molto diverse, mostrano un differenziale contenuto: circa 360 euro/mq tra nuovo e usato. In coda alla classifica anche Napoli (+292 euro/mq).
Poi c’è Venezia, che rompe lo schema: qui il nuovo costa 38 euro/mq in meno dell’esistente. Un’anomalia che conferma la complessità del mercato lagunare, dove la scarsità di immobili e le specificità urbanistiche ribaltano le logiche nazionali.

Affitti: ancora Genova in vetta, Treviso unica eccezione
Sul fronte delle locazioni, il primato resta a Genova, dove una casa nuova arriva a 18,2 euro/mq, contro i 10,4 euro/mq dell’usato: un delta di 7,8 euro che segna il record nazionale.
Seguono Bari (+4,7 euro/mq) e Cagliari (+4,1 euro/mq), mentre i divari più contenuti si registrano a Trieste (+1 euro/mq), Roma (+1,3 euro/mq) e Brescia (+1,4 euro/mq). A Milano, locare una casa nuova costa 2,3 euro/mq in più rispetto all’usato.
E anche qui emerge un caso in controtendenza: Treviso, dove una casa nuova costa 0,7 euro/mq in meno rispetto a una esistente. Un segnale che conferma come il mercato veneto presenti dinamiche peculiari sia nelle vendite sia nelle locazioni.

Cinque anni di mercato: il nuovo accelera, l’usato rincorre
Dal 2021 a oggi il nuovo ha corso molto più dell’usato. Nelle vendite, i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti del 31%, con picchi a Taranto (+44,1%), Palermo (+39,1%) e Padova (+35,4%). L’usato si ferma a un incremento medio del 10,3%, con le eccezioni negative di Messina (-3,4%) e Taranto (-1,4%).
Sul fronte delle locazioni, il nuovo vola a +44%, mentre l’usato si ferma a +34%. A trainare gli aumenti sono Genova (+113%), Bari (+72,8%) e Firenze (+59%) per il nuovo, mentre per l’esistente dominano Bari (+48,4%), Firenze (+46,2%) e Venezia (+44,1%).

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