Comprare appartamenti molto ampi per trasformarli in unità più piccole non è più una nicchia per investitori creativi: secondo i professionisti del Gruppo Tecnocasa, è una pratica in forte crescita in diverse città italiane.

Il motivo è semplice: i tagli oltre i 100 metri quadrati faticano a trovare acquirenti, mentre la domanda – sia in vendita sia in affitto – si concentra su bilocali e trilocali, soprattutto nelle zone universitarie. Qui il frazionamento diventa quasi una regola, perché permette di ricavare più unità da destinare all’affitto a studenti, spesso con rendimenti superiori a quelli tradizionali. Un bilocale, ad esempio, rende in media il 5,8% annuo lordo, ma la percentuale può salire sensibilmente quando si affitta a posto letto.

Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi Tecnocasa, sottolinea come nelle città universitarie sia frequente anche la ristrutturazione mirata, con soluzioni come il bagno privato in camera quando la metratura lo consente.

Non sono solo i piccoli investitori a muoversi in questa direzione: sempre più imprese di costruzione acquistano immobili da frazionare e rivendere, spinte dalla vivacità della domanda di nuove costruzioni e dal fatto che, nelle metropoli, il nuovo costa in media il 31,5% in più dell’usato. Recuperare l’esistente diventa così un’opportunità concreta.

Roma è la città dove il fenomeno è più evidente, ma Firenze, Napoli e Verona seguono da vicino. Milano, invece, mostra un rallentamento: i prezzi elevati e i costi di ristrutturazione spingono gli investitori a maggiore prudenza.

In alcuni casi il frazionamento sfocia nell’avvio di B&B o affitti turistici, sempre nel rispetto dei regolamenti comunali, ma più spesso le unità vengono vendute o destinate ad affitti transitori e a studenti, un segmento oggi più dinamico dello short rent.

A spingere il fenomeno non c’è solo la logica dell’investimento: cambia la società, cambiano le famiglie e cambiano le case. Le grandi metrature del passato non rispecchiano più nuclei sempre più piccoli e spesso monocomponenti. Il mercato, inevitabilmente, si adegua. E i numeri lo confermano: se la media dei tempi di vendita è di 107 giorni, monolocali e bilocali si collocano in circa 85 giorni.

Il frazionamento si intreccia anche con un altro trend: il cambio di destinazione d’uso. Molti uffici centrali, svuotati dallo smart working e ormai obsoleti, vengono convertiti in abitazioni o strutture ricettive. È un processo in corso da anni, accelerato dalla ricerca di spazi più efficienti e meglio collegati.

Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le operazioni di frazionamento sono in aumento e coinvolgono spesso piani rialzati e piani terra, acquistati con ribassi significativi e poi ristrutturati. Le nuove unità diventano prime case o investimenti da mettere a reddito, soprattutto per studenti e turisti.

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