Cosa succede al contratto di locazione quando la casa viene venduta
Quando cambia il proprietario, l’affitto non cambia: il principio è sancito dall’articolo 1599 del Codice Civile, che garantisce la continuità del contratto anche in caso di trasferimento della proprietà

Quando un immobile passa di mano, l’inquilino spesso teme il peggio: aumento del canone, sfratto improvviso, richiesta di firmare un nuovo contratto. In realtà, la legge italiana è molto più solida di quanto si pensi e tutela in modo rigoroso chi vive in affitto. La vendita della casa non cancella il contratto di locazione, non lo modifica e non dà al nuovo proprietario alcun potere immediato sull’inquilino. Tutto resta esattamente com’era: canone, durata, condizioni pattuite. A cambiare è solo il nome del locatore.

Il principio è sancito dall’articolo 1599 del Codice Civile, che garantisce la continuità del contratto anche in caso di trasferimento della proprietà. Il nuovo acquirente subentra automaticamente nei diritti e nei doveri del precedente proprietario, senza che l’inquilino debba firmare nulla o accettare alcuna modifica. L’unico requisito essenziale è che il contratto sia stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate prima della vendita: solo così è opponibile al nuovo proprietario.

Il subentro, però, deve essere formalizzato. Entro 30 giorni dal passaggio di proprietà, il nuovo locatore deve comunicare la variazione all’Agenzia delle Entrate tramite il Modello RLI, selezionando l’apposita voce dedicata al subentro. L’adempimento può essere svolto online o presso un ufficio territoriale e comporta il pagamento di un’imposta di registro: 67 euro se non è previsto alcun corrispettivo tra le parti, oppure il 2% della somma pattuita se il subentro è oneroso. In caso di cedolare secca, l’imposta non è dovuta, ma la comunicazione resta obbligatoria.

Parallelamente, l’inquilino deve essere informato del cambio di proprietario. La comunicazione avviene tramite raccomandata o PEC e serve a chiarire un punto fondamentale: a chi dovrà essere versato il canone d’affitto. Non è necessario redigere una scrittura privata tra vecchio e nuovo proprietario, ma molti professionisti la consigliano per avere un documento che certifichi in modo chiaro il passaggio.

Per l’inquilino, dunque, non cambia nulla. Il nuovo proprietario non può chiedere aumenti, non può imporre modifiche e non può pretendere il rilascio dell’immobile prima della scadenza naturale del contratto. L’unica eccezione riguarda il diritto di prelazione, che scatta in situazioni molto specifiche: alla prima scadenza del contratto, se il proprietario decide di vendere e non possiede altri immobili abitativi oltre alla propria abitazione principale. Nelle locazioni commerciali, invece, la prelazione è generalmente prevista per legge.

Resta possibile, come sempre, la disdetta alla scadenza, che deve essere comunicata con un preavviso di sei mesi, sia dal vecchio sia dal nuovo proprietario. Il recesso anticipato, invece, è ammesso solo se previsto da una clausola contrattuale o se intervengono gravi motivi documentabili.

Sul fronte dei costi, oltre all’imposta di registro, bisogna considerare eventuali spese di bollo se si redige una scrittura privata e i costi di segreteria nel caso ci si affidi a un intermediario o a un Caf, che possono variare tra i 30 e i 100 euro.

In definitiva, il cambio di proprietario non è un terremoto per chi vive in affitto. È un passaggio burocratico che non intacca i diritti dell’inquilino e non altera l’equilibrio del contratto. La legge, in questo caso, è dalla parte di chi abita: la casa può cambiare padrone, ma l’affitto resta lo stesso.

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