L’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile regola i requisiti di competenza e di onorabilità per lo svolgimento della professione di amministratore di condominii con qualche eccezione per l’amministratore interno e dunque eletto tra i condomini.
È buona norma che l’amministratore, alleghi la prova del possesso dei detti requisiti già unitamente al preventivo che generalmente fa pervenire, candidandosi alla successione del collega.
La domanda è se la documentazione possa essere sostituita da un’autocertificazione rilasciata ai sensi del Dpr. 445/2000. La risposta sembra essere affermativa, in quanto il Decreto-legge n.76/2020, convertito con modificazioni in legge n. 120/2020, ha conferito validità alla dichiarazione sostitutiva di certificazione (autocertificazione) anche nei rapporti tra privati. Il dichiarante, ai fini del controllo, dovrà autorizzare il soggetto privato riportando la frase “Autorizzo il soggetto privato che riceve questa autocertificazione a verificare i dati in essa contenuti rivolgendosi alle amministrazioni competenti”.
Sarà dunque sufficiente che il privato ne faccia richiesta all’amministrazione competente, corredando la richiesta con l’assenso del cittadino dichiarante, per ricevere conferma scritta dei dati anche attraverso strumenti informatici e telematici.
La sussistenza del corso di formazione iniziale e la prova della continuità formativa annuale secondo quanto previsto dal Dm 140/14, merita una riflessione differente.
I corsi di formazione iniziale e la formazione periodica, possono essere erogati da associazioni o comunque da ogni altra organizzazione, purché vi sia un responsabile scientifico con titoli e caratteristiche rispondenti al dettato normativo, il corso sia tenuto da formatori da questi selezionati ed aventi requisiti professionali idonei e purché venga espletata la procedura di attivazione. In questo caso, l’autocertificazione del dichiarante attestante il possesso di tali attestati, rimane valida solo se accettata dal ricevente, in caso contrario occorrerà che l’amministratore dimostri il possesso dell’attestato di frequenza e superamento dei corsi.
La legge 4/13 che regola le professioni non organizzate in ordini o collegi, permette la costituzione di associazioni che rispettino i canoni da essa previsti ed uno di questi è la trasparenza. Pertanto, qualora l’amministratore apponga sulla sua documentazione un timbro di un’associazione di categoria, questa sarà tenuta a fornire all’utente, informazioni sul proprio iscritto, in omaggio al principio di trasparenza ed al codice deontologico adottato. Analogamente, anche l’avvenuta frequenza del corso di almeno 15 ore con relativa attestazione di avvenuto superamento dell’esame, può essere richiesta all’associazione di appartenenza.
La dimostrazione dell’avvenuta frequenza e superamento del corso iniziale e del corso formativo annuale può essere richiesta in ogni momento all’amministratore da parte del condomino. Le conseguenze della mancanza o la perdita dei requisiti previsti dalla tra cui il corso di formazione iniziale e periodica, hanno diviso la giurisprudenza. La mancata esibizione degli attestati comporterebbe secondo alcune pronunce, la nullità della delibera di nomina per violazione di legge, con conseguente inesigibilità del compenso pattuito ed inefficacia di tutti gli atti compiuti dall’amministratore in quanto avrà agito quale falsus procurator. La irregolarità per altro verso, sarebbe talmente grave da comportare la revoca dell’amministratore come ribadito di recente dal Tribunale di Vasto con la sentenza n. 4454/2022 del 12/11/2022 essendo da annoverare tale violazione, nella più ampia categoria delle gravi irregolarità, come previsto dall’art. 1129 del Codice civile.
Si discute inoltre se l’amministratore debba dimostrare di aver frequentato annualmente e senza soluzione di continuità la formazione periodica; tuttavia, non vi è alcuna norma che regoli tale aspetto e dunque potrebbe bastare la prova di essere in regola con gli obblighi formativi dell’anno in cui l’amministratore sia stato nominato, per soddisfare i requisiti previsti dalla norma ed evitare la revoca giudiziale.

Avv. Domenico Sarcina – Membro del Centro Studi di GESTIRE

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