[A cura di: avv. Paolo Ribero] Al momento del passaggio delle consegne tra l’amministratore dimissionario o revocato e l’amministratore subentrante possono risultare delle somme a credito dell’amministratore uscente conseguenti ad anticipazioni effettuate a favore del condominio (si pensi ad esempio alla polizza assicurativa o alle bollette di energia pagate dall’amministratore anche in assenza di fondi sul c/c condominiale per evitare danni allo stabile amministrato). Se il condominio riconosce – con delibera assembleare – tali crediti nulla quaestio; ma se sorgono contestazione l’amministratore dovrà dimostrare chiaramente il proprio credito.

La Suprema Corte, con sentenza 14/2/2017 n. 3892, ha specificato che il credito dell’amministratore di condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale del rendiconto consuntivo.

Richiamando il principio già enunciato con sentenze 9099/2000 e 1405/2007 è stato affermato che la contabilità presentata dall’amministratore uscente deve consentire ai condòmini di verificare – tramite documenti giustificativi – gli esborsi effettuati e deve contenere “tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione. In assenza di tale adempimento il credito dell’amministratore non può ritenersi provato”.

La Suprema Corte fa discendere tale ragionamento dalle regole del mandato oneroso, in cui il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. È importante sottolineare che solo la delibera dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificatamente indicate, così come dalla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio non potendo in caso contrario ritenere approvato il relativo credito (sul punto conforme Cass. Civ. 1285/1997). In pratica, viene ribadito che anche nell’ipotesi – non infrequente – in cui l’amministratore entrante, ritirando dal precedente collega la documentazione condominiale, sottoscriva anche il rendiconto presentato, tale atto non vincola il condominio che solo in sede assembleare deve vagliare il rendiconto ed esprimersi sul credito vantato dall’amministratore uscente.

Sempre sul tema il Tribunale di Roma, con sentenza 788/2014, ha sottolineato come anche eventuali disavanzi di cassa non possono essere considerati come fatti dai quali evincere implicitamente il riconoscimento di debito da parte del condominio (conforme Cass. Civ. 9/5/11 n. 1013, Tribunale Milano 23/6/2009 n. 8156, Trib. Bari 12/11/08).

Risulta pertanto necessario per l’amministratore, a tutela dei propri crediti, evidenziare specificatamente con giustificativi le spese anticipate onde evitare contestazioni che potrebbero impedirgli di recuperare il proprio credito.

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